나이스옥션 법원경매 공주 2023타경1328 [2] 충청남도 공주시 신관동 638-3 동양프라자 1층112호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2023.11.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 신관동 소재 "신관초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 주택, 아파트 등으로 형성되어 있는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하고 있는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철골조 스라브지붕 지상 3층 건물 내 제1층 제108호 외 6개호로서,
-외벽 : 석재붙임, 드라이비트 마감 등임.
-창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

기호(1-7) : 판매시설로 이용 중임.

설비내역

급배수 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필 일단의 대체로 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로 및 본건 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로를 통하여 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

638-3, 638-4, 638-5, 638-16, 638-17, 638-21, 638-24 : 토지이용계획확인서상 용도지역은 준주거지역임.
(자세한 내용은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 P3. 5. 기타 참고사항" 참조바람.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 공주지원 2023타경1328 (2)

* 소재지: 충청남도 공주시 신관동 638-3 동양프라자 1층 112호

* 건물용도: 판매시설 (제1종 및 제2종 근린생활시설 포함)

* 감정가: 243,000,000원

* 토지면적: 68.12㎡ (약 20.61평)

* 건물면적: 73.15㎡ (약 22.13평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광석농업협동조합 (추정)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 공주시 신관동 소재 "신관초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 주택, 아파트 등으로 형성되어 있어 일반적인 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하고 있어 전반적인 교통상황은 보통 수준임.

* 도로상태: 본건 북서측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로 및 본건 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로를 통하여 진출입이 가능함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 2월 19일 접수된 광석농업협동조합의 근저당권(을17)이 말소기준권리가 됩니다. 이보다 늦게 등기된 대부분의 권리(근저당, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 주요 등기 내용:

* 갑구: 소유권이전청구권가등기, 소유권이전 등기가 확인됨.

* 을구: 광석농업협동조합 및 박정민의 근저당권, 공주시에 의한 압류 등기는 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 800,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2013년 9월 25일

* 확정일자: 2013년 9월 25일

* 대항력: 있음.

* 권리분석 요약:

* 본 물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 매각으로 소멸됩니다.

* 다만, 본 건의 가장 중요한 권리 분석 사항은 임차인 이 의 존재입니다. 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 등기부 요약상 임차권(을19, 2023년 1월 13일 등기)이 '말소'로 표기되어 있으나, 물건명세서 상에서는 '매수인에게 대항할 수 있는 임차권'으로 명시되어 있습니다.

* 물건명세서에 따르면, 임차인의 보증금 3,000만원이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이 부분은 본 경매에서 반드시 확인하고 고려해야 할 핵심 사항이며, 등기부 요약과 물건명세서의 내용 차이에 대한 명확한 사실관계 파악이 필수적입니다.

4. 상권분석

* 본 건물은 충청남도 공주시 신관동의 준주거지역에 위치하며, 판매시설 및 근린생활시설 등으로 이용 중입니다.

* 주변 지역은 근린생활시설, 주택, 아파트 등이 혼재된 상업 및 주거 복합지역으로, 상업시설로서 기본적인 잠재력을 가지고 있습니다.

* 신관초등학교 인근에 위치하여 학생 및 학부모, 지역 주민들의 이용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 신관초등학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 일반적인 근린생활시설이 분포하고 있을 것으로 예상되어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 아파트 단지 등 주거 시설이 인근에 있어 배후 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성: 임차인 이 의 보증금 3,000만원 중 배당 후 남는 금액이 있다면 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재합니다. 이 부분에 대한 면밀한 조사와 임차인과의 협의가 반드시 필요합니다.

* 건물 노후화 및 유지보수: 2001년 사용승인된 건물로, 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성을 검토해야 합니다.

* 혐오시설 유무:

* "공주시 신관동 638-3 주변 혐오시설" 관련 검색 결과, 해당 주소지 인근에 특별히 언급되는 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 발견되지 않았습니다.

* 주변이 상업 및 주거지역으로 형성되어 있어 혐오시설의 존재 가능성은 낮을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 공주시 신관동의 준주거지역 내에 위치한 판매시설로, 일괄매각 대상입니다.

* 교통 접근성이 양호하고 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 상업적 가치를 지니고 있습니다.

* 가장 큰 고려사항은 대항력 있는 임차인의 존재이며, 보증금 인수 여부에 따라 수익성이 크게 달라질 수 있습니다.

* 권리 관계가 복잡할 수 있으므로, 현장 방문을 통해 임차인과의 직접 소통 및 명도 계획 수립이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 준주거지역 내 위치하여 향후 지역 발전 및 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금이 3,000만원으로, 인수 부담이 비교적 크지 않아 협상 및 관리가 용이할 수 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄 취득하여 보다 폭넓은 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 243,000,000원입니다.

* 예상 입찰가는 해당 물건의 현재 시세, 예상 임대 수익률, 명도 예상 비용, 그리고 가장 중요한 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 만약 임차인의 보증금 3,000만원 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 하는 상황이라면, 이는 입찰가 산정 시 반드시 고려되어야 할 비용으로 차감하거나 추가적인 수익성 분석을 통해 반영해야 합니다.

* 본 물건은 권리 분석 상 특이사항(등기부와 물건명세서의 내용 불일치)이 존재하므로, 입찰 전 전문가와 상담하여 정확한 권리 분석과 명도 가능성을 확인하신 후 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.