나이스옥션 법원경매 공주 2023타경1328 [6] 충청남도 공주시 신관동 638-3 동양프라자 1층117호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2023.11.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 신관동 소재 "신관초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 주택, 아파트 등으로 형성되어 있는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하고 있는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철골조 스라브지붕 지상 3층 건물 내 제1층 제108호 외 6개호로서,
-외벽 : 석재붙임, 드라이비트 마감 등임.
-창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

기호(1-7) : 판매시설로 이용 중임.

설비내역

급배수 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필 일단의 대체로 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로 및 본건 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로를 통하여 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

638-3, 638-4, 638-5, 638-16, 638-17, 638-21, 638-24 : 토지이용계획확인서상 용도지역은 준주거지역임.
(자세한 내용은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 P3. 5. 기타 참고사항" 참조바람.

물건 비고

대장상 위반건축물임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 공주지원 2023타경1328 (6)

소재지: 충청남도 공주시 신관동 638-3, 동양프라자 1층 117호

건물명: 동양프라자

토지면적: 731.99㎡ (약 221.4평)

건물면적: 786.04㎡ (약 237.8평)

감정가: 2,610,000,000원

용도: 판매시설 (건축물대장 상 복합용도: 판매시설, 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

건축구조: 일반철골구조 (철골조)

사용승인일: 2001년 06월 13일

건폐율: 69.45%

용적률: 161.92%

1.2. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광석농업협동조합

토지이용계획: 준주거지역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 공주시 신관동에 위치하며, "신관초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 주택, 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 교통 여건은 양호합니다. 북서측으로 약 30m, 남동측으로 약 8m 내외의 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2016년 02월 19일 접수된 광석농업협동조합의 근저당권 (을2) 입니다.

등기부채권 총액: 2,333,500,000원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 10,000,000원

차임: 3,000,000원

전입(사업)일자: 2023년 05월 31일

확정일자: 2024년 01월 26일

배당신고일자: 2024년 01월 30일

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 권리분석 종합 의견

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인은 대항력이 없으며, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건은 판매시설로 이용 중이며, 주변에 근린생활시설, 주택, 아파트 단지가 배후에 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

4.2. 주변 시설

* 신관초등학교 인근에 위치합니다.

* 주변에 주택 및 아파트 단지가 밀집해 있어 배후 수요가 있을 것으로 보입니다.

* 인근 공주터미널의 재개발 관련 정보가 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 신관초등학교, 공주터미널 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 주변에 다양한 맛집, 카페, 숙박시설 등이 분포하고 있습니다.

5.2. 관광자원

* 공산성, 무령왕릉 등 공주 지역의 주요 관광지와 비교적 가까운 거리에 위치하고 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

* 조사된 내용상, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공공하수처리시설이 공원으로 조성된 '신관 맑은물 공원'이 있으나, 이는 혐오시설보다는 공공 편의시설로 인식되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

* 본건은 건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 건축물 사용 제한 등 법적 불이익이 발생할 수 있는 중대한 사항으로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 관련 부서(공주시청 건축과 등)를 통해 정확한 위반 내용과 처리 방안을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 공주시 신관동에 위치한 상업시설로, 준주거지역에 속해 있습니다. 교통 및 주변 환경은 보통 수준이나, 건축물대장 상 위반건축물이라는 중대한 하자가 존재합니다. 이 점은 본건의 가치 평가 및 활용에 있어 매우 신중한 접근을 요구합니다. 권리관계는 비교적 명확하며, 임차인의 대항력은 없어 인수되는 권리 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 준주거지역 내 상업시설로서 잠재적 활용 가치가 있습니다.

* 감정가가 비교적 높은 편이나, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰될 경우 투자 기회가 될 수 있습니다.

* 위반건축물 문제가 해결될 경우, 건물 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 위반건축물이라는 중대한 리스크를 안고 있어, 이를 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가 2,610,000,000원 및 채권 총액 2,333,500,000원 등을 고려하되, 위반건축물 해소 비용 및 잠재적 가치 하락분을 충분히 반영하여 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가는 별도의 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.