나이스옥션 법원경매 공주 2023타경1328 [1] 충청남도 공주시 신관동 638-3, 외6필지 동양프라자 1층 108호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2023.11.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 신관동 소재 "신관초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 주택, 아파트 등으로 형성되어 있는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하고 있는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철골조 스라브지붕 지상 3층 건물 내 제1층 제108호 외 6개호로서,
-외벽 : 석재붙임, 드라이비트 마감 등임.
-창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

기호(1-7) : 판매시설로 이용 중임.

설비내역

급배수 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필 일단의 대체로 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로 및 본건 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로를 통하여 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

638-3, 638-4, 638-5, 638-16, 638-17, 638-21, 638-24 : 토지이용계획확인서상 용도지역은 준주거지역임.
(자세한 내용은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 P3. 5. 기타 참고사항" 참조바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 공주지원 2023타경1328 (1)

소재지: 충청남도 공주시 신관동 638-3, 외 6필지 동양프라자 1층 108호

용도: 판매시설

감정가: 50,000,000원

토지면적: 15.32㎡ (약 4.63평)

건물면적: 16.45㎡ (약 4.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOO (광석농업협동조합으로 추정)

특이사항: 공동담보

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 공주시 신관동에 위치하며, "신관초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 주택, 아파트 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 동양프라자 건물 자체는 2001년에 준공되었습니다.

1.2. 2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 위치하고 있어 교통 상황은 보통입니다. 북서측으로는 노폭 약 30m, 남동측으로는 노폭 약 8m의 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다. 또한, 공주종합버스터미널이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

1.2. 3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지의 용도지역은 준주거지역입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부 현황

본건에는 다수의 권리가 설정되어 있으나, 대부분 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 말소기준권리는 2016년 2월 19일 접수된 광석농업협동조합의 근저당입니다.

- 소유권이전청구권가등기 (2009-03-23)

- 소유권이전 (2011-10-25, 공매)

- 근저당 (2016-02-19, 광석농업협동조합, 2,158,000,000원) - 말소기준권리

- 근저당 (2023-07-10, 박정민, 175,500,000원)

- 임의경매개시결정 (2023-11-10, 광석농업협동조합, 1,769,731,324원)

- 압류 (2023-12-19, 공주시)

등기부채권 총액은 2,333,500,000원입니다. 위 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 신청 채권이므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 임대 관계는 미상으로 파악되어, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 판매시설로 이용 중이며, 공주시 신관동은 인구 22,710명 대비 424개의 음식점이 분포하는 등 상권이 비교적 활성화된 지역입니다. 또한, 인근 공주대학교 신관캠퍼스를 중심으로 다양한 상업시설과 편의시설이 발달해 있어 유동인구가 많을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 교육시설: 신관초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통: 공주종합버스터미널이 가까워 전국 각지로의 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 인근에 공원(신관맑은물 공원)이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 또한, 상업지구에 속해 있어 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건으로, 채권자 간의 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자나 임차인의 권리 관계가 불확실할 수 있습니다. 명도 관련 추가적인 확인 및 협상이 필요할 수 있습니다.

* 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 권리 관계를 정확히 파악해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 공주시 신관동의 상업지구에 위치한 소형 판매시설입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 주변 상권이 발달해 있어 기본적인 상업 활동에는 유리한 입지입니다. 권리 분석상 대부분의 부담은 말소될 것으로 예상되나, 임대 관계 미상 및 지상권의 존재는 명도 및 활용 시 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 소형 면적으로 비교적 적은 투자금으로 접근 가능합니다.

* 상업지구에 위치하여 판매시설로서의 활용 가능성이 있습니다.

* 공주종합버스터미널 인근으로 유동인구 확보가 용이합니다.

* 대부분의 선순위 권리가 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리 부담이 적을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 50,000,000원입니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 명도 난이도, 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 임대 관계 미상 및 지상권 등 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.