나이스옥션 법원경매 공주 2023타경1328 [5] 충청남도 공주시 신관동 638-3 동양프라자 1층116호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2023.11.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 신관동 소재 "신관초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 주택, 아파트 등으로 형성되어 있는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하고 있는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철골조 스라브지붕 지상 3층 건물 내 제1층 제108호 외 6개호로서,
-외벽 : 석재붙임, 드라이비트 마감 등임.
-창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

기호(1-7) : 판매시설로 이용 중임.

설비내역

급배수 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필 일단의 대체로 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로 및 본건 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로를 통하여 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

638-3, 638-4, 638-5, 638-16, 638-17, 638-21, 638-24 : 토지이용계획확인서상 용도지역은 준주거지역임.
(자세한 내용은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 P3. 5. 기타 참고사항" 참조바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2줄 띄우기

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 공주지원 2023타경1328 (5)

* 소재지: 충청남도 공주시 신관동 638-3 동양프라자 1층116호

* 건물명: 동양프라자

* 용도: 판매시설 (제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설 포함)

* 감정가: 53,000,000원

* 토지 면적: 14.81㎡ (약 4.48평)

* 토지 지분: 14.814㎡ (약 4.48평)

* 건물 면적: 15.91㎡ (약 4.81평)

* 건물 지분: 15.91㎡ (약 4.81평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 광OOOOOOO (광석농업협동조합으로 추정)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 충청남도 공주시 신관동 소재 "신관초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 주택, 아파트 등이 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

* 교통 상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로가 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 계획: 본건이 속한 토지들은 준주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 건물 구조 및 상태: 본건은 철골조 스라브지붕 3층 건물 내 1층 116호로, 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다. 건물 사용승인일은 2001년 6월 13일입니다.

1.3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2016년 2월 19일 접수된 광석농업협동조합의 근저당 (을15)입니다.

* 매각으로 인해 말소될 권리: 근저당, 임의경매, 압류 등 후순위 권리들은 말소될 예정입니다.

* 소유권: 김정인, 김송옥 외 소유권 이전 이력이 있습니다.

* 채권 총액: 등기부채권 총액은 약 2,333,500,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 파악된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서상 지상권 개요는 비어있습니다.)

* 인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 현재 해당 물건의 임대 관계는 미상입니다.

* 비록 인수 보증금 합계가 0원이나, 임대 관계가 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 실제 점유 관계 및 명도 관련 사항은 반드시 별도 확인이 필요합니다. 이는 금액이 미상이라도 주의가 필요한 사항입니다.

1.4. 상권분석

* 주변 상권 특성: 본건은 신관초등학교 인근에 위치한 상가 지역으로, 근린생활시설, 주택, 아파트가 혼재된 지역입니다.

* 업종: 현재 판매시설로 이용 중이며, 건축물대장상 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설로도 이용 가능합니다.

* 잠재적 배후 수요: 주변 아파트 및 주택 단지의 배후 수요를 기반으로 한 소비가 예상됩니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 신관초등학교 등 교육시설이 인근에 위치해 있으며, 기타 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통 편의성: 차량을 이용한 접근이 편리하고, 인근 간선도로를 통해 시내외 이동이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 상태: 2001년 사용승인을 받아 약 25년 경과된 건물로, 내부 및 외부 마감재 등에 대한 전반적인 점검이 필요할 수 있습니다.

* 임대 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 공실 발생 가능성 또는 명도 진행 시 추가적인 시간 및 비용이 소요될 수 있습니다.

* 채권 규모: 감정가 대비 채권 총액이 상당히 높아, 경매 진행 과정에서의 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 직접적으로 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (다만, 공주시에는 생활폐기물 소각시설 및 위생매립장이 운영되고 있으나, 본건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다).

1.7. 종합 의견

본건은 충청남도 공주시 신관동의 준주거지역 내 위치한 소형 판매시설입니다. 신관초등학교 인근에 자리하고 있어 지역 주민을 대상으로 한 근린상가로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 건물 노후도 및 임대 관계의 불확실성, 높은 채권 총액 등은 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 소형 면적: 4.81평의 건물 면적으로 비교적 적은 투자 금액으로 접근 가능합니다.

* 입지: 주거 밀집 지역 내 근린상가로서 꾸준한 수요 기대 가능합니다.

* 저평가 가능성: 감정가 대비 향후 시세 상승 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 53,000,000원이며, 시장 상황 및 경쟁률 등을 고려할 때, 보수적인 관점에서 약 42,400,000원 내외에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (감정가의 약 80% 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.