나이스옥션 법원경매 공주 2023타경1328 [3] 충청남도 공주시 신관동 638-3 동양프라자 1층114호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2023.11.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 신관동 소재 "신관초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 주택, 아파트 등으로 형성되어 있는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하고 있는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철골조 스라브지붕 지상 3층 건물 내 제1층 제108호 외 6개호로서,
-외벽 : 석재붙임, 드라이비트 마감 등임.
-창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

기호(1-7) : 판매시설로 이용 중임.

설비내역

급배수 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필 일단의 대체로 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로 및 본건 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로를 통하여 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

638-3, 638-4, 638-5, 638-16, 638-17, 638-21, 638-24 : 토지이용계획확인서상 용도지역은 준주거지역임.
(자세한 내용은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 P3. 5. 기타 참고사항" 참조바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

* 사건번호: 공주지원 2023타경1328 (3)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 광OOOOOOO (광석농업협동조합)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 공동담보

1.2. 물건 현황

* 소재지: 충청남도 공주시 신관동 638-3, 동양프라자 1층 114호

* 건물 용도: 판매시설 (기타 용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설)

* 건물 구조: 일반철골구조, 스라브(철근콘크리트) 지붕

* 건물 면적:

* 전용 면적: 20.35㎡ (약 6평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 토지 면적:

* 대지권 면적: 18.95㎡ (약 6평) (토지 지분 18.953㎡)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 감정가: 68,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 충청남도 공주시 신관동 소재 "신관초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 근린생활시설, 주택, 아파트 등으로 형성되어 있어 일반적인 상업지구 및 주거지 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하고 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

* 북서측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로를 통하여 원활한 진출입이 가능합니다.

2.3. 건물 정보

* 건물명: 동양프라자

* 건축물대장상 정보:

* 신축일: 2000년 8월 10일

* 사용승인일: 2001년 6월 13일

* 총 층수: 3층 (본건은 1층 114호)

* 현 주소: 충청남도 공주시 번영1로 64-1 (신관동)

* 외벽: 석재붙임, 드라이비트 마감 등

* 창호: 샷시창호 마감 등

* 설비 내역: 급배수 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있습니다.

2.4. 토지 이용계획

* 본건이 속한 토지(638-3, 638-4, 638-5, 638-16, 638-17, 638-21, 638-24)는 용도지역상 준주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2016년 2월 19일 접수된 광석농업협동조합 근저당권 (채권액 2,158,000,000원)입니다.

* 본 경매 신청 채권자는 광석농업협동조합(등기부 을15, 갑35)입니다.

* 등기부상 모든 권리(근저당, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 2,333,500,000원

3.2. 임차인 현황

* 임대관계: 미상

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임차인 현황에 임대관계가 '미상'으로 기재되어 있습니다. 실제 점유 관계 및 보증금/차임 등에 대한 확인이 필요하며, 금액이 미상이라도 대항력 유무에 따라 명도 시 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있으므로 반드시 현장 조사를 통해 확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건이 위치한 공주시 신관동 일대는 주거단지와 근린생활시설이 밀집되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다.

* 신관초등학교 인근이라는 점은 유동인구 확보 및 잠재 고객 유입에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

4.2. 이용 현황

* 본건은 현재 '판매시설'로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

* 동일 건물 내 다른 호실의 업종 및 운영 현황을 통해 상권의 활성도를 파악할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 교육 시설

* 본건 남서측 인근에 신관초등학교가 위치하여 교육 환경에 대한 접근성이 양호합니다.

* 주변 주거단지와의 인접성으로 인해 상업시설로서 기본적인 수요층 확보가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 관련 불확실성

* 임대 관계가 '미상'으로 공시되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 정확한 임차인의 현황 파악 및 명도 협상이 중요합니다.

6.2. 공동담보 물건

* 본건은 공동담보로 제공되었으므로, 채무 처리 과정이나 다른 담보물과의 관계에서 추가적인 복잡성이 발생할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 존재 여부

* 주변 지역에 혐오시설(예: 쓰레기 처리장, 대규모 공장 등)의 존재 여부는 본건의 가치 및 운영에 직접적인 영향을 미칠 수 있으므로, 반드시 외부 지도 서비스 등을 통해 현장 조사 시 함께 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 공주시 신관동의 준주거지역 내에 위치한 상업용 건물(판매시설)로서, 초등학교 인근에 자리하고 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있습니다. 교통 접근성 또한 양호하며, 건물은 일반철골구조로 건축되어 있습니다. 권리관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편이나, 임대 관계 미상으로 인한 명도 관련 불확실성이 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 공동담보 물건이라는 점도 유의해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 초등학교 인근 지역 상권: 학생 및 학부모, 인근 주민을 대상으로 하는 업종에 유리할 수 있습니다.

* 준주거지역: 상업 시설 및 주거 시설이 혼합된 지역으로, 안정적인 수요층 확보가 가능합니다.

* 접근성: 차량 접근이 용이하고 도로망이 잘 갖추어져 있어 고객 방문이 편리합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 취득하므로, 건물에 대한 권리 행사 및 활용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 68,000,000원입니다.

* 예상 입찰가는 낙찰을 위한 적정 가격을 의미하며, 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자의 성향, 본건의 가치 평가, 명도 비용, 잠재적 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정되어야 합니다.

* 따라서 본 감정가는 최소한의 참고 자료로 활용하시기 바라며, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.