나이스옥션 법원경매 공주 2023타경1328 [4] 충청남도 공주시 신관동 638-3 동양프라자 1층115호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2023.11.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 공주시 신관동 소재 "신관초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 근린생활시설, 주택, 아파트 등으로 형성되어 있는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하고 있는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철골조 스라브지붕 지상 3층 건물 내 제1층 제108호 외 6개호로서,
-외벽 : 석재붙임, 드라이비트 마감 등임.
-창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

기호(1-7) : 판매시설로 이용 중임.

설비내역

급배수 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필 일단의 대체로 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 30m 내외의 포장도로 및 본건 남동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로를 통하여 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

638-3, 638-4, 638-5, 638-16, 638-17, 638-21, 638-24 : 토지이용계획확인서상 용도지역은 준주거지역임.
(자세한 내용은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 P3. 5. 기타 참고사항" 참조바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 공주지원에서 진행하는 2023타경1328 (4) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 충청남도 공주시 신관동 638-3번지에 위치한 동양프라자 1층 115호이며, 용도는 판매시설입니다.

감정평가액은 69,000,000원이며, 토지 면적은 19.29㎡ (약 5.84평)이고 건물 면적은 20.72㎡ (약 6.27평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄매각이며, 특이사항으로 공동담보 물건에 해당합니다.

2. 입지조건

본 물건은 충청남도 공주시 신관동에 위치하며, 주변에 신관초등학교가 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주위 환경은 근린생활시설, 주택, 아파트 등이 혼재되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며 인근에 간선도로가 소재하여 교통 상황 역시 보통으로 판단됩니다.

물건지 북서측으로는 노폭 약 30m, 남동측으로는 노폭 약 8m의 포장도로를 통해 진출입이 가능합니다.

토지 이용 계획상 해당 토지는 준주거지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2016년 2월 19일 접수된 광석농업협동조합의 근저당권 (금 2,158,000,000원)이며, 해당 권리 이후에 설정된 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류 등)는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 인수해야 할 부담이 있는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황으로는 인수되는 보증금 합계가 0원이며, 임대관계는 현재 미상인 것으로 파악되었습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 공주시 신관동은 신관초등학교를 중심으로 한 상업 및 주거 복합 지역입니다.

주변에 아파트 단지 및 주택가가 밀집해 있어 기본적인 배후 수요를 확보하고 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

판매시설 용도로 현재 이용 중이며, 지역 특성에 맞는 업종 선택 시 안정적인 영업이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

신관초등학교와 인접한 위치로 기본적인 교육 시설 이용이 편리합니다.

주변에 주택가 및 아파트 단지가 있어 상업시설 이용객 확보에 유리하며, 지역 주민을 대상으로 한 업종에 적합합니다.

차량 접근이 용이하고 인근 간선도로를 통한 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 공동담보로 제공된 건으로, 채무의 성격 및 다른 담보물의 처리 여부에 따라 경매 과정에 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 본 건 자체는 임의경매로 진행되어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

가장 중요한 주의사항은 임대관계가 미상이라는 점입니다. 현재 점유하고 있는 임차인이 있을 경우, 계약 내용, 보증금, 월세 등을 정확히 확인해야 하며, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

건축물대장상 사용승인일이 2001년 6월 13일로, 건물 노후도 및 잠재적인 유지보수 필요성에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 충청남도 공주시 신관동의 준주거지역 내 판매시설로서, 초등학교 인근의 입지적 장점을 가지고 있습니다.

권리 관계상 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보이나, 임대차 관계가 불명확하여 명도 과정에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필요합니다.

공동담보 물건이라는 점은 특수 사항으로 인지해야 하지만, 현재 임의경매 절차가 진행 중이므로 권리 소멸 가능성이 높습니다.

8. 투자 포인트

준주거지역 내에 위치한 상가로, 신관초등학교 인근의 안정적인 지역 수요를 기반으로 합니다.

매각으로 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리 분석이 비교적 명확합니다.

감정평가액 69,000,000원 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수 보증금이 없으므로, 입찰가 산정 시 추가적인 보증금 인수 비용은 고려하지 않아도 됩니다.

다만, 임대차 관계가 미상인 점을 감안하여, 명도 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 리스크를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

현재로서는 정확한 시세 조사와 현장 조사가 더 필요하나, 감정평가액을 기준으로 80% ~ 90% 수준에서 신중하게 검토해 볼 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.