나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3522 [2] 대전광역시 유성구 복용동 236-3 대전도안더리브시그니처 2층에프205호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지후 · 평가일 2025.06.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 복용동 소재 ""대전오토월드"" 남동측 인근에 위치하며, 주위일원은 상업 및 업무지대로 중고자동차 매매상사, 정비업소, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 주를 이루는 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 각종 차량접근 및 주정차가 용이하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바, 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 슬라브지붕 16층 건물 중 제2층 제에프204호 외 4개호로서
- 외벽 : 석재 붙임 및 강화유리 마감 등
- 내벽 : 페인팅, 인테리어 마감 등

이용상태

기호(1~5)는 공부상 용도는 공장(지식산업센터)임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 승강기, 에스컬레이터, 소방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 '대전도안더리브시그니처' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(대전도안지구2단계), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(일부제한구역 200m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

(blank line)

(blank line)

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경3522 (2)

* 소재지: 대전광역시 유성구 복용동 236-3, 대전도안더리브시그니처 2층 에프205호

* 신 주소지: 대전광역시 유성구 복용동로 43 (복용동)

* 건물 명칭: 대전 도안 더리브 시그니처

* 용도: 지식산업센터 (공장, 공동주택(기숙사), 근린생활시설 복합 용도)

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO (등기부상 국민은행으로 추정)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

(blank line)

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 17.10㎡ (약 5.17평)

* 토지 지분: 17.1021㎡ (약 5.17평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 49.77㎡ (약 15.05평)

* 건물 지분: 49.77㎡ (약 15.05평)

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

(blank line)

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 180,000,000원

* 총 채권액 (등기부 기준): 955,200,000원

* 매각 기일: (제공 정보 없음)

(blank line)

2. 입지조건

(blank line)

(blank line)

2.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 대전광역시 유성구 복용동 소재 "대전오토월드" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위 일원은 상업 및 업무지대로서 중고자동차 매매상사, 정비업소, 지식산업센터, 근린생활시설 등이 주로 분포하고 있습니다.

* 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

(blank line)

2.2. 토지 이용 및 도로 상태

* 토지는 부정형의 평지로서 "대전도안더리브시그니처" 건부지로 이용 중입니다.

* 본건 남서측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

(blank line)

2.3. 토지 이용 계획

* 본건은 도시지역, 자연녹지지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(대전도안지구2단계)에 속합니다.

* 중로 1류(폭 20m~25m) 및 중로 2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(2022-07-26)에 일부 또는 전부 제한 구역으로 지정되어 있습니다.

(blank line)

3. 권리분석

(blank line)

(blank line)

3.1. 등기부 현황

* 등기부상 소유권이전 1번 신탁 등기 말소(2023-12-28)가 확인됩니다.

* 국민은행 근저당권 설정(2023-12-28, 955,200,000원)이 말소기준권리입니다.

* 국민은행 임의경매개시결정(2025-05-19, 822,244,211원)이 등기되어 있습니다.

(blank line)

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 말소기준권리는 2023년 12월 28일자 국민은행 근저당권입니다.

* 경매 개시로 인해 위 말소기준권리보다 후순위 권리들은 말소될 예정입니다.

(blank line)

3.3. 인수되는 권리 (권리분석)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용은 확인되지 않습니다.

* 기타 등기부상 명확히 인수되는 권리는 없어 보입니다.

(blank line)

3.4. 임차인 현황

* 임대 관계는 미상입니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 금액이 미상인 임대 관계가 존재할 수 있으므로, 현황 조사가 필요합니다.

(blank line)

4. 상권분석

(blank line)

(blank line)

4.1. 건물 용도 및 구성

* 건물은 철근콘크리트 구조의 16층 건물입니다.

* 공부상 용도는 공장(지식산업센터)이나, 건축물대장상으로는 공장(지식산업센터), 공동주택(기숙사), 근린생활시설 등 복합 용도로 사용되고 있습니다.

* 건물 전체 781개 호실로 구성되어 있습니다.

(blank line)

4.2. 주변 상업 및 업무 환경

* 본건은 상업 및 업무지대에 위치하여 중고차 매매상사, 정비업소, 지식산업센터, 근린생활시설 등 다양한 업종이 밀집해 있습니다.

* 이는 잠재적 임차인 확보 및 사업 운영에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

(blank line)

5. 생활정보

(blank line)

(blank line)

5.1. 교통 및 편의시설

* 본건까지 각종 차량 접근 및 주정차가 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 주위 환경에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

(blank line)

5.2. 건물 설비

* 건물에는 공용 위생 및 급배수 설비, 승강기, 에스컬레이터, 소방 설비 등이 설치되어 있습니다.

(blank line)

6. 잠재적 리스크

(blank line)

(blank line)

6.1. 권리 관련 리스크

* 총 채권액(955,200,000원)이 감정가(180,000,000원)를 크게 상회합니다.

* 임대 관계가 미상으로, 숨겨진 임차인 또는 미납 관리비 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용 파악이 필요합니다.

(blank line)

6.2. 물건 자체 리스크

* 2층 에프205호의 정확한 실제 이용 상태 및 내부 상태는 현장 확인이 필수적입니다.

* 복합 용도의 지식산업센터 특성상 업종별 상권 분석 및 공실 리스크를 고려해야 합니다.

(blank line)

6.3. 토지 이용 제한

* 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 특정 업종 영위에 제약이 있을 수 있습니다.

(blank line)

7. 종합 의견

(blank line)

(blank line)

본 물건은 대전광역시 유성구의 상업 및 업무지대에 위치한 지식산업센터 내 일부 호실입니다. 교통이 편리하고 주변 상업 시설이 잘 갖추어져 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 등기부상 총 채권액이 감정가를 크게 초과하는 점, 임대 관계가 미상인 점, 그리고 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 추가 확인이 필요한 점 등은 투자 시 주의해야 할 리스크 요인입니다. 건물은 지식산업센터 외 기숙사, 근린생활시설 등 복합 용도로 활용되고 있어 다각적인 임차인 확보가 가능할 수 있습니다.

(blank line)

8. 투자 포인트

(blank line)

(blank line)

* 대전 유성구의 상업/업무 밀집 지역에 위치하여 우수한 접근성과 비즈니스 환경을 갖추고 있습니다.

* 지식산업센터, 기숙사, 근린생활시설 등 복합 용도로 활용 가능하여 임차인 확보에 유리할 수 있습니다.

* 감정가 대비 높은 채권액은 경매 낙찰 가능성을 높일 수 있으나, 신중한 접근이 필요합니다.

(blank line)

9. 예상 입찰가

(blank line)

(blank line)

제공된 정보와 감정가 180,000,000원을 기준으로, 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 본 물건의 등기부채권총액이 감정가를 초과하는 점, 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 요구됩니다. 일반적인 경매 컨설팅에서는 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰가를 고려하나, 본 물건의 경우 채권 총액이 매우 높아 유찰 가능성이 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 최근 실거래가 및 유사 물건의 낙찰가 분석, 임차인 권리관계 확정 등 추가적인 심층 분석이 필수적입니다. 단, 현재 정보만으로는 특정 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.