나이스옥션 법원경매 부천 2024타경3898 [1] 경기도 부천시 원미구 원미동 OOOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2024.07.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 "원미초등학교" 북동측 인근에 위치하며 부근은
단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

형태 및 이용상태

정방형 평지로서 주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

서측으로 로폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역(원미초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권
역<수도권정비계획법>에 해당합니다.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 스라브즙 2층건으로서,
외벽: 돌붙임 및 벽돌위 페인팅 마감.
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감.
창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

"주택" 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비를 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 "건물개황도" 기호(ㄱ)-(ㅁ)을 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2024타경3898 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 원미동 174-21

토지면적: 104.20㎡ (약 31.52평)

건물면적: 133.56㎡ (약 40.39평)

건물 제시외면적: 31.80㎡ (약 9.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

감정가: 439,138,120원

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 남동새마을금고 (등기부상 근저당권자 및 임의경매 신청인)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 "원미초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주거지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태: 본건은 서측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(원미초), 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 남동새마을금고 근저당 (접수일자: 2023-12-20, 권리금액: 13,000,000원)

낙찰 시 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리는 낙찰과 동시에 소멸됩니다. 본건의 경우, 임의경매 개시결정 등기(2024-07-18)가 말소기준권리보다 후순위에 있어 소멸됩니다.

인수되는 권리: 현재 파악된 권리 분석상 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김강택

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-06-10

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 박용삼)

보증금: 145,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024-03-15

확정일자: 2023-05-02

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 상기 임차인 중 김강택 및 한국토지주택공사(입주자: 박용삼)의 차임(월세) 정보가 미상으로 기재되어 있습니다. 보증금은 인수 대상이 없으나, 실제 점유 관계 및 명도 진행 시 추가 확인 및 협의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

원미초등학교 인근으로 교육 시설 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

교통: 인근 버스정류장을 통한 시내버스 이용이 가능하여 광역 접근성이 양호합니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주요 시설: 원미초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

제시외 건물 포함 매각: 건축물대장상 건물 면적 외에 31.80㎡(약 9.62평)의 제시외 건물이 포함되어 매각되므로, 해당 건물의 현황 및 건축법상 위반 여부 등을 면밀히 확인해야 합니다.

건축물 노후화: 본 건물은 1983년 12월 29일 사용승인된 건물로, 약 40년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

건축물 현황 불일치 가능성: 건축물표제부상 지하 1층이 있는 것으로 확인되나, 감정평가 상으로는 2층 건물로만 기재되어 있어 실제 현황과 차이가 있을 수 있습니다. 이 부분은 현장 방문을 통해 반드시 확인이 필요합니다.

임차인 명도: 차임 정보가 미상인 임차인이 존재하므로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 원미구 원미동에 위치한 단독주택으로, 초등학교 인근의 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리 관계가 비교적 단순하여 법적인 문제는 적으나, 제시외 건물 포함 매각 및 임차인 명도 관련 사항에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

장기적인 관점에서 재건축 또는 증축 등의 개발 가능성을 검토해볼 수 있으나, 관련 법규(용도지역, 건폐율, 용적률 등)를 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

현 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 시세보다 낮을 경우, 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

주거 가치: 안정적인 주거 환경 및 교육 시설 접근성으로 실수요자에게 매력적입니다.

토지 가치: 104.20㎡의 토지 면적은 향후 개발 또는 재건축 시 가치 상승 잠재력을 가집니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석: 제공된 주변 매매/임대 정보는 대부분 '다세대주택'으로, 본건 '단독주택'과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 또한, 건물의 연식(1983년 준공)을 감안해야 합니다.

감정가: 439,138,120원

인수 보증금: 0원

보수적 관점에서 감정가의 80%~90% 수준을 고려할 때, 예상 입찰가는 약 351,000,000원 ~ 395,000,000원 범위로 추정됩니다.

본 물건의 경우, 제시외 건물 포함 여부, 건축물 현황, 임차인 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

권장 입찰가 범위: 3억 5천만원 ~ 4억원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.