나이스옥션 법원경매 부천 2024타경3775 [1] 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 1층139호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도시 · 평가일 2024.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 "부천소사경찰서" 남동측 인근에 위치하며, 주위
는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린시설, 지식산업센터 등으로 형성된 지대로서,
제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지하10층 건물 내 1층 139호로서,
(사용승인일: 2022.02.18)

외벽: 석재 붙임 등 마감,
창호: 알루미늄새시 강화유리 창호임.

이용상태

"근린생활시설"로 이용중임.

설비내역

공용 위생설비 및 급·배수설비, 소화전, 스프링클러, 주차시설 등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평탄한 토지로서, 현황 "공장 및 근린시설 등" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 남서측으로 각각 광대로를 이용중이며, 남동측으로 노폭 약 20미터의 포장도로를
이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구 지구단위계획구역), 대로2류(폭 30m-35m)
(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(옥길버들초-부천교육지
원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 미상임.
②본건은 인접상가(138호)와 벽체 구분없이 일체로 이용중임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%
2. 별도등기 있으나, 효력 없음. 본건은 인접 상가 138호와 벽체 없이 일체로 오토바이 판매 및 정비하는 영업점으로 사용되고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 "부천소사경찰서" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린시설, 지식산업센터 등으로 형성된 지대입니다. 본 건물은 골든아이티타워 1층 139호이며, 사용승인일은 2022년 2월 18일로 신축급 건물에 해당합니다.

* 교통상황: 본 건 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량으로는 제2경인고속도로, 서울외곽순환고속도로 등 주요 도로망 접근이 양호합니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층, 지상10층 건물 내 1층 139호로서, 외벽은 석재 붙임 등 마감, 창호는 알루미늄새시 강화유리 창호로 되어 있습니다.

* 토지 이용상태: 본 건 토지는 정방형의 평탄한 토지로서, 현황 "공장 및 근린시설 등" 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본 건 토지는 북동측 및 남서측으로 각각 광대로를 이용 중이며, 남동측으로 노폭 약 20미터의 포장도로를 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구), 대로2류(폭 30m-35m), 중로1류(폭 20m-25m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설: 본 건 인근에는 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 근린시설, 지식산업센터 등이 혼재되어 있습니다. 본건에서 약 200m 이내에 버스정류장이 위치하며, 차량으로 약 10분 거리에 홈플러스, 뉴코아백화점, 이마트, 가톨릭대 부천성모병원 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 검색 결과상 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2022년 4월 15일 접수된 하나은행의 근저당권(을1, 금600,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권(개요 없음)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. (예: 을1 근저당권, 갑3 임의경매 등)

* 임차인 현황:

* 임차인: (주)이지에이홀딩스트라이엄프인천 (이 홀딩스트라이엄프인천)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 2,700,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-03

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 전액 인수되지 않습니다. 따라서 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

* 등기부요약:

- 토지 등기부:

* 갑2: 주식회사제이드디앤씨 소유권이전 (2019-10-04)

* 갑3: 주식회사하나자산신탁 소유권이전 신탁 (2019-10-04)

- 집합건물 등기부:

* 갑2: 조영미 매매 신탁재산의 처분 (2022-04-15, 1번신탁등기말소)

* 을1: 하나은행 근저당권 (2022-04-15, 600,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 하나은행 임의경매 (2024-07-02, 498,279,660원) - 말소

* 특이사항:

- 유동화물건:

- 별도등기: 존재하나, 효력 없음.

- 재매각: 본 물건은 재매각 대상입니다.

4.

1.3. 상권분석

* 이용상태: 본 건은 "근린생활시설"로 이용 중이며, 건축물대장상 지식산업센터, 공동주택(기숙사), 제1,2종근린생활시설 등의 복합 용도로 활용 가능합니다.

* 현황: 본 건은 인접 상가 138호와 벽체 구분 없이 일체로 이용되어, 현재 오토바이 판매 및 정비 영업점으로 사용되고 있습니다.

* 주위 상권: 본 건이 위치한 골든아이티타워는 주위가 아파트 단지, 다세대주택, 근린시설, 지식산업센터 등으로 형성된 복합 상권입니다. 옥길지구는 신도시급 택지지구로 배후 수요가 풍부하며, 인근 산업단지와의 연계성이 뛰어나 기업체들의 선호도가 높은 지역입니다.

5.

1.4. 생활정보

* 설비내역: 공용 위생설비 및 급·배수설비, 소화전, 스프링클러, 주차시설 등이 구비되어 있습니다.

* 건물 편의시설: 건물 내 화물엘리베이터 2대를 포함하여 총 9대의 엘리베이터가 운영 중이며, 1층 광장, 옥상정원 등 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 또한 중앙 냉난방 시스템으로 관리비 절감 효과가 있으며, 약 300대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

6.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 재매각 사유를 확인하여 입찰 결정에 참고해야 합니다.

* 일체 이용: 인접 상가 138호와 벽체 없이 일체로 사용 중이므로, 경계확인 및 향후 명도 시 인접 상가와의 협의가 필요할 수 있습니다.

* 영업 특성: 오토바이 판매 및 정비 영업으로 인해 소음, 냄새 등의 민원이 발생할 가능성이 있습니다.

* 별도등기: 등기부상 별도등기가 존재하나, 효력이 없다고 명시되어 있으나, 등기사항을 면밀히 확인해야 합니다.

* 유동화 물건: 유동화 물건의 경우, 특이사항 발생 가능성이 있을 수 있으나, 본건은 경매 절차를 통해 진행되므로 일반적인 경매 절차에 따라 진행될 것으로 보입니다.

7.

1.6. 종합 의견

본건은 2022년 사용승인된 비교적 신축급 건물인 골든아이티타워 내 1층 상가입니다. 주변은 아파트단지와 상업, 업무시설이 혼재된 지역으로 배후 수요 확보가 가능하며, 교통 및 도로 접근성이 양호한 편입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 편이나, 재매각, 별도등기, 인접 상가와의 일체 이용 등은 주의가 필요합니다. 현재 오토바이 판매 및 정비 영업점으로 사용되고 있으며, 향후 투자 시 해당 업종의 특성과 인접 상가와의 관계를 고려해야 합니다.

8.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 준공으로 건물 상태가 양호하며, 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 복합 용도 가능: 건축물대장상 지식산업센터, 근린생활시설 등 다양한 용도로 활용이 가능하여 임차인 확보에 유리할 수 있습니다.

* 양호한 입지: 옥길지구 내 위치하며, 교통망 접근성이 뛰어나고 주변 주거 및 업무 시설과의 연계성이 좋습니다.

* 임차인 대항력 없음: 현재 임차인은 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

9.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 917,000,000원입니다. 토지 면적은 14.52㎡ (약 4.39평), 건물 면적은 47.19㎡ (약 14.28평)입니다.

본 물건은 재매각 물건이며, 특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%임을 유의해야 합니다. 정확한 최저매각가격 및 최근 실거래가, 주변 시세, 임대료 수준, 공실률 등을 종합적으로 분석하여 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 파악된 주변 지식산업센터 및 상가의 실거래가 정보와 신축 건물이라는 점, 그리고 재매각 및 인접 상가와의 일체 이용 등 특이사항을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 및 주변 상권 조사, 그리고 최근 경매 사례 분석이 필수적입니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 이를 제외한 금액을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.