나이스옥션 법원경매 부천 2024타경36188 [1] 경기도 김포시 풍무동 897 넘버원리치안 5층515호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: K-land · 평가일 2024.05.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "풍무고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
동측 및 남측의 대단위 아파트단지를 배후지로 하는 대로변 상업 및 업무시설 지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 인근 교통시설과의 거리, 편의성 등 고려시 제반 교통상
황은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 5층 515호로서,
(사용승인일 : 2020.02.11)

외 벽 : 치장벽돌 및 일부 석재붙임 등 마감.
창 호 : 샷시창호 등

이용상태

오피스텔으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 소방설비, 지하주차
장 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고ㆍ평탄한 대체로 가장형 토지로서 "업무시설 및 근린생활시설" 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 광대로의 간선도로와 동측으로 소로의 지선도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
도시지역, 준주거지역(2014-08-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m-371.43m미만),
제1종지구단위계획구역(풍무2), 대로2류(폭30m-35m)(저촉), 소로1류(폭10m-12m)(2014
-08-27)(접합)

- 다른 법령
가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(환
경보전과 확인)<공항시설법>, 제3종구역(환경보전과 확인)<공항시설법>, 장애물제한표
면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하
수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 대상물건은 기준시점 현재 대지권소유권 면적이 확정되지 않은 상태임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함. 김포시로부터 토지+건물에 대하여 취득세(등록면허세)가 납부되었다는 사실조회회신서가 제출됨(분양예약서상 대지지분은 10.53㎡임)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 부천지원 2024타경36188 (1)

* 소재지: 경기도 김포시 풍무동 897 넘버원리치안 5층 515호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 205,000,000원

* 토지 면적: 0.00㎡ (토지 지분: 0㎡, 토지 제시외 면적: 0.00㎡)

* 건물 면적: 34.25㎡ (약 10.36평)

* 건물 지분: 34.2477㎡ (건물 전용 면적으로 추정)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 한OO (경매 신청 채권자는 한시옥으로 확인됨)

* 건축물 사용 승인일: 2020년 02월 11일

1.1. 면적 정보

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* 건물 전용 면적: 34.25㎡ (약 10.36평)

* 건물 공급 면적: 제공된 정보로는 해당 호실의 정확한 공급 면적 확인이 어렵습니다. (최근 거래된 유사 물건들의 전용 면적은 19.55㎡ ~ 30.90㎡로 다양하게 나타났습니다.)

2. 입지조건

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* 위치: 경기도 김포시 풍무동 소재 "풍무고등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위 환경: 대로변 상업 및 업무시설 지대로, 동측 및 남측으로는 대규모 아파트 단지가 배후에 있어 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근 교통시설과의 거리 및 편의성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

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* 말소 기준 권리: 2023년 12월 21일 동고양세무서장의 압류 (갑11)

* 인수되는 권리:

* 을구 1번 주택임차권 (권리자: 한 )

* 임차인: 한

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 06월 29일

* 확정일자: 2020년 08월 03일

* 배당신고일자: 2023년 07월 19일

* 대항력: 있음

* 비고: 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. (단, 본 건 경매 신청 채권자(갑13) 또한 한 이며 채권액 185,000,000원과 임차보증금이 일치하므로, 본 경매 절차상 매수인이 인수하는 보증금은 0원으로 분석됩니다. 이 부분은 법률 전문가의 최종 확인이 필요합니다.)

* 기타 권리:

* 소유권 이전 (갑3, 갑5, 갑6) 등기 이력이 확인됩니다.

* 압류 (을구 1번 임차권 등기 이후) 권리들 (갑11, 갑12, 갑14)은 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 1,180,000,000원

4. 상권분석

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* 본 건이 위치한 김포시 풍무동은 대규모 아파트 단지를 배후로 하는 상업 및 업무 복합 지구에 해당합니다.

* 대로변에 위치하여 건물 가시성이 우수하며, 주변 상업시설 이용이 편리합니다.

* 오피스텔 거래 사례 분석:

* 최근 2024년 10월 25일, 전용 면적 19.89㎡ 물건이 9,200만원에 거래되었습니다.

* 최근 2024년 10월 30일, 전용 면적 19.55㎡ 물건이 9,500만원에 거래되었습니다.

* 최근 2025년 2월 19일, 전용 면적 30.90㎡ 물건이 16,000만원에 거래되었습니다.

* 본 건의 전용 면적(34.25㎡)을 고려할 때, 유사 면적대의 현재 시세는 약 160,000,000원에서 180,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 본 건의 감정가는 205,000,000원으로, 최근 거래된 유사 면적대의 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

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* 건물: 2020년 2월 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 5층에 위치합니다.

* 내부 시설: 위생 및 급배수 설비, 승강기, 도시가스 개별난방, 소방설비, 지하주차장 등 오피스텔로서 필요한 제반 설비를 갖추고 있습니다.

* 주변 편의 시설: 풍무고등학교가 인근에 있으며, 대단위 아파트 단지 배후지로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

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* 대지권 미등기: 현재 대지권 소유권 면적이 확정되지 않은 상태이며, 등기부상 대지권이 미등기되어 있습니다. 김포시에서 취득세 납부 사실이 확인되었고 분양 계약서상 대지지분(10.53㎡)이 명시되어 있으나, 향후 대지권 확보 또는 관련 절차 진행에 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인(한 ) 인수 가능성: 임차인 한 은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 185,000,000원 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수할 위험이 있습니다. (단, 본 건 채권자도 한 이며 채권액이 보증금과 일치하므로, 경매 절차상 인수 보증금은 0원으로 분석되나, 이에 대한 최종적인 법적 확인이 필수적입니다.)

* 높은 감정가: 감정가 205,000,000원이 최근 거래된 유사 면적의 시세(약 160,000,000원 ~ 180,000,000원) 대비 높아, 적정가 이상의 입찰 시 손실을 볼 수 있는 리스크가 존재합니다.

7. 종합 의견

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* 본 물건은 비교적 신축 건물(2020년 준공)로서 양호한 입지 조건을 갖추고 있으나, 대지권 미등기 및 대항력 있는 임차인 존재로 인해 잠재적 리스크가 관찰됩니다.

* 특히 대지권 미등기 문제는 향후 소유권 행사에 제약을 줄 수 있는 부분이며, 임차인 관련 사항은 명확한 권리 분석을 통해 인수 여부를 최종적으로 확정해야 합니다.

* 감정가 대비 시세가 상대적으로 낮게 형성되어 있어, 투자 시 면밀한 권리 분석과 리스크 평가가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

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* 신축 오피스텔로서의 상품성: 2020년 준공으로 건물이 비교적 신축되어 있어 관리 부담이 적습니다.

* 생활 인프라: 풍무동 지역의 배후 주거 단지 확보 및 상업/업무지구 특성상 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

* (조건부) 인수 보증금 0원: 만약 권리 분석 결과대로 인수해야 할 임차 보증금이 없다면, 시세 대비 저렴한 가격으로 매입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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* 본 건의 감정가는 205,000,000원입니다.

* 최근 유사 면적 오피스텔의 실거래가는 약 160,000,000원에서 180,000,000원 수준으로 분석됩니다.

* 대지권 미등기 및 대항력 있는 임차인 존재 등의 리스크를 고려할 때, 시세 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 인수 보증금이 0원으로 분석되더라도, 대지권 미등기에 대한 잠재적 비용 및 시간을 감안하여 감정가 대비 할인된 가격으로 입찰가를 산정합니다.

* 현 시세 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 165,000,000원으로 제안합니다.

* (참고: 본 입찰가는 제안이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 본인의 투자 판단에 따라 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.