나이스옥션 법원경매 부천 2024타경36188 [1] 경기도 김포시 풍무동 897 넘버원리치안 5층515호 오피스텔 경매

매각기일: 2025-12-04

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2024타경36188 [1] 경기도 김포시 풍무동 897 넘버원리치안 5층515호 오피스텔 경매

물건 대표 이미지

부천지원 경매8계 2024타경36188 | 소재지: 경기도 김포시 풍무로 168, 5층515호 (풍무동,넘버원리치안) | 감정가: 205,000,000원 | 최저가: 100,450,000원 | 용도: 오피스텔

1. 부천 지원 2024타경36188 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2024타경36188 (1)

소재지: 경기도 김포시 풍무동 897 넘버원리치안 5층515호

용도: 오피스텔

감정가: 205,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0.00평)

토지 지분율: 0%

건물면적: 34.25㎡ (약 10.36평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 이OO

채무자:

채권자: 한OO

특이사항: 대지권미등기

주의사항: 대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함되었으며, 김포시로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세) 납부 회신서가 제출되었습니다. (분양예약서상 대지지분은 10.53㎡입니다.)

1.2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 풍무동 소재 "풍무고등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 동측 및 남측으로 대단위 아파트 단지를 배후지로 하는 대로변 상업 및 업무시설 지대입니다.

차량 출입이 가능하며, 인근 교통시설과의 거리 및 편의성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트벽식조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 5층 515호이며, 2020년 2월 11일에 사용승인되었습니다.

외벽은 치장벽돌 및 일부 석재붙임 마감이며, 창호는 샷시창호 등으로 구성되어 있습니다.

위생 및 급배수, 승강기, 도시가스 개별난방, 소방설비, 지하주차장 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 인접 필지와 등고·평탄한 대체로 가장형 토지로서 "업무시설 및 근린생활시설" 건부지로 이용 중입니다.

건물 서측으로 광대로(폭 30m-35m)의 간선도로와 동측으로 소로(폭 10m-12m)의 지선도로에 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 고도지구(공항고도제한), 제1종지구단위계획구역에 해당하며, 대로2류 및 소로1류에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역, 다지구(환경보전과 확인), 제3종구역(환경보전과 확인), 장애물제한구역, 진입표면구역, 성장관리권역, 하수처리구역 등 다른 법령에 따른 제한사항이 있습니다.

1.3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로 진행되는 물건입니다.

소유자는 이OO이며, 채권자는 한OO입니다.

가장 중요한 사항으로 대지권이 미등기 상태입니다.

그러나 주의사항에 명시된 바와 같이, 대지권 미등기임에도 불구하고 매각목적물 및 감정평가에 포함되어 있습니다.

김포시로부터 토지+건물에 대한 취득세(등록면허세) 납부 사실조회회신서가 제출되어 법적인 문제가 정리될 가능성이 높습니다.

분양예약서상 대지지분은 10.53㎡로 확인됩니다.

현재 상태에서 인수할 권리사항은 없는 것으로 판단되나, 대지권 미등기 부분은 경매 절차 진행 및 낙찰 후 등기 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 풍무동 지역은 대규모 아파트 단지를 배후로 두고 있으며, 대로변에 상업 및 업무시설이 밀집해 있는 지역입니다.

주변 상업시설 및 업무시설과의 연계성이 좋으며, 아파트 단지 내 주민들을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 활용도 기대할 수 있습니다.

현재 임대관계는 파악되지 않은 상태이므로, 향후 임대수익을 고려할 경우 공실 위험 및 임차인 확보 방안에 대한 사전 조사가 필요합니다.

지역 개발 계획 및 인구 유입 추세 등을 고려한 추가적인 상권 분석이 투자 결정에 도움이 될 것입니다.

1.5. 생활정보

인근에 풍무고등학교가 있어 교육 환경을 짐작할 수 있습니다.

대로변 상업 및 업무시설 지대이면서 대단지 아파트가 인접해 있어 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

건물 내에는 승강기, 도시가스 개별난방, 지하주차장 등 오피스텔로서 필요한 기본적인 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. (검색 결과, 해당 지역은 일반적인 상업 및 주거 지역으로, 혐오시설의 직접적인 존재를 나타내는 정보는 없습니다.)

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대지권 미등기 상태입니다. 비록 매각에 포함되고 세금이 납부되었다는 점은 긍정적이나, 등기 완료까지 추가적인 절차나 비용이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

또한, 임대 현황이 불분명하므로, 현재 임차인이 있을 경우 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

건축물 자체의 하자나 누수 등 설비 관련 문제는 아니지만, 일반적인 부동산 투자와 마찬가지로 시장 상황 변동에 따른 시세 하락 위험도 존재합니다.

공항 고도제한구역에 포함되어 있어 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 김포시 풍무동의 대로변 상업/업무지구에 위치한 오피스텔로, 대규모 아파트 단지를 배후로 하고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다.

가장 큰 특징이자 잠재적 리스크인 대지권 미등기 문제는 관련 세금이 납부되었고 매각에 포함된다는 점에서 해결 가능성이 높아 보입니다.

다만, 해당 부분에 대한 법적 검토 및 절차 진행 상황을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.

비교적 신축 건물(2020년 사용승인)이라는 점도 긍정적인 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 양호한 입지: 대단지 아파트와 상업/업무시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 임대 수요 및 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

2. 신축 건물: 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 즉각적인 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

3. 대지권 문제 해결 기대: 대지권 미등기 상태이나, 세금 납부 증빙 및 매각 포함 결정으로 인해 법적 문제가 원만히 해결될 가능성이 높습니다.

4. 경매 최저가: 감정가 205,000,000원 이하에서 입찰가를 산정하여 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

법원 정보

부천지원 경매8계