나이스옥션 법원경매 광주 2024타경61217 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 11층비1243호 업무시설 경매

매각기일: 2025-12-30

물건 개요

나이스옥션 법원경매 광주 2024타경61217 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 11층비1243호 업무시설 경매

물건 대표 이미지

광주지방법원 경매7계 2024타경61217 | 소재지: 전라남도 나주시 상야2길 7, 11층비1243호 (빛가람동,중흥에스-클래스메가티움1차) | 감정가: 79,900,000원 | 최저가: 28,637,000원 | 용도: 업무시설

1. 물건 보고서: 광주지방법원 2024타경61217 업무시설(오피스텔)

1.1. 물건 개요

소재지

전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 11층비1243호 (업무시설/오피스텔)

면적

전용면적 28.42㎡ (약 8.59평)

분양면적 (추정) 약 45㎡ (약 13.61평)

감정가

79,900,000원

사건 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

용도: 업무시설 (오피스텔 이용 중)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (지하 2층 ~ 지상 12층 중 11층)

1.2. 입지 조건 분석

최고의 입지:

본건은 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 혁신도시 내 아파트 단지, 상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반상업지역입니다. 입지 조건은 나주 혁신도시 내에서 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

교통 여건:

차량 출입이 용이하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하여 제반 교통 상황은 양호합니다. 광주광역시와 인접하여 광역 교통 접근성도 우수합니다.

건물 및 이용 현황:

오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다. 미장돌붙임 및 새시창호 마감 등 일반적인 오피스텔 건물 구조입니다.

1.3. 권리 분석

임차인 현황 및 대항력:

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재합니다.

임대차보증금: 85,000,000원

전입/점유개시일 및 확정일자: 2022.07.04.

임차권등기: 2023.07.19.

주의: 임차보증금(85,000,000원)이 감정가(79,900,000원)보다 높아 매각될 경우 보증금 전액을 배당받지 못할 가능성이 매우 높습니다. 매수인이 임차인의 보증금 전액을 인수해야 할 수 있습니다.

선순위 채권 분석:

임차인의 확정일자(2022.07.04.)보다 빠른 교부권자(파주시 조세, 파주세무서 조세, 국민건강보험공단 공과금 합계 10,353,120원)가 존재합니다. 이 체납금은 경매 비용 및 당해세 등에 이어 임차인의 보증금보다 우선하여 배당받을 수 있으므로, 임차인의 배당 가능 금액은 더욱 줄어들어 매수인이 인수해야 할 금액이 증가할 위험이 있습니다.

종합 의견:

본건은 매수인이 임차인의 보증금 전액 또는 상당 부분을 인수할 가능성이 매우 높은 '위험 물건'입니다. 입찰 참여를 위해서는 임차인의 보증금과 선순위 채권액, 예상 배당액 등을 정밀하게 분석하여 인수금액을 정확히 산정해야 합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석:

일반상업지역에 위치하며, 혁신도시 내 주요 상권의 중심부에 자리하고 있습니다. 주변에 근린생활시설, 상가, 아파트 단지가 밀집해 있어 오피스텔의 임차 수요는 비교적 안정적일 것으로 예상됩니다. 길 건너편에는 대형 상가와 영화관(CGV) 등이 있어 상업 편의성이 높습니다.

생활 정보:

행정: 빛가람동 행정복지센터 인근.

공원/녹지: 인근에 빛가람호수공원, 두물머리공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 생활 환경이 조성되어 있습니다.

교통: 나주 시청 및 광주광역시로의 접근성이 양호합니다.

혐오시설: 인근에 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크 및 종합 의견

잠재적 리스크:

1. 임차보증금 인수 리스크: 임차인의 보증금(85,000,000원)이 감정가(79,900,000원)를 초과하며, 선순위 교부권자까지 있어 매수인이 임차보증금 전액 또는 상당액을 인수할 가능성이 확실시됩니다.

2. 미상 임대 관계: 감정평가서상 임대 관계 미상으로 기재되어 있으나, 임차권등기가 되어 있어 주거용으로 이용되고 있음을 알 수 있습니다. 실제 점유 상태 및 명도 저항에 대비해야 합니다.

3. 체납금 증가 가능성: 선순위 조세 및 공과금에 대한 가산세, 가산금, 연체금이 늘어날 수 있다고 명시되어 있어, 예상보다 선순위 채권액이 더 증가할 수 있습니다.

종합 의견:

본 건은 입지적으로 우수하고 임대 수요가 꾸준한 혁신도시 내 오피스텔이라는 장점이 있으나, 선순위 임차인 보증금 인수 부담이 매우 커서 일반적인 경매 투자 접근 방식으로는 위험합니다. 매수인이 인수할 금액을 보수적으로 산정하여 입찰가를 결정해야 하며, 사실상 감정가 이하로 시작하는 경매에서 입찰 금액이 임차인의 보증금에 미치지 못할 경우 발생할 인수 금액을 정확히 예측해야 합니다.

1.6. 투자 포인트

경쟁력 있는 가격:

매수인이 인수해야 할 임차보증금과 입찰가를 합산한 실질 매수 가격이 인근 시세 대비 현저하게 낮을 경우에만 투자 가치가 있습니다.

안정적 임대 수요:

나주 혁신도시의 업무시설 밀집 지역에 위치하여 공공기관 및 관련 업종 종사자들의 임대 수요가 안정적입니다.

환금성:

전용면적 약 8평대 소형 오피스텔로, 혁신도시 내에서 수요층이 두터워 환금성은 양호한 편입니다. 다만, 권리 분석의 난이도로 인해 일반 매매보다 경매 시장에서의 경쟁률은 낮을 수 있습니다.

법원 정보

광주지방법원 경매7계