나이스옥션 법원경매 광주 2024타경61217 [1] 전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 11층비1243호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2024.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 상가, 근린생황시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하고 있어, 제반 교통상황은 양호시 됨.

건물의 구조

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하2층 지상12층 중
제11층 제1243호로서,
외벽: 미장돌붙임 및 시멘몰탈위페인팅 등 마감
내벽: 타일 및 타일마감 등
창호: 새시창호임.

이용상태

오피스텔

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지시설 및 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 왕복4차로 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(2015-03-27)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(2015-03-27)(접합), 중로1류(폭 20m-25m)(접합) 가축사육제한구역(모든가축제한구역_빛가람동1,500m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 의해 전세사기 피해자의 우선매수권 있음(2026. 9. 1. 정정 · 변경)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경61217 (1)

소재지: 전라남도 나주시 빛가람동 197 중흥에스-클래스메가티움1차 11층비1243호

용도: 오피스텔

감정가: 79,900,000 원

토지면적: 5.88㎡ (약 1.78평)

건물면적: 28.42㎡ (약 8.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 전라남도 나주시 빛가람동 소재 "빛가람동 행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 단지, 상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 조건은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측 및 서측으로 왕복 4차로 포장도로에 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로1류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부등본 상 갑4, 2022년 12월 1일 접수된 파주세무서장의 압류 등기입니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재합니다. 을구 3번, 2023년 7월 19일 접수된 주택임차권등기(채권자: 최영선, 임대차보증금 85,000,000원, 주민등록 및 점유 개시일자 2022년 7월 4일, 확정일자 2022년 7월 4일)는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 할 수 있으며, 위 임차권 등기 자체도 소멸되지 않을 수 있습니다. 이는 매수인에게 인수되는 부담입니다.

* 말소되는 권리:

* 기타 압류, 강제경매 등기 등은 말소기준권리보다 후순위로 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최영선

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 7월 4일

* 배당신고일자: 2023년 7월 19일

* 대항력: 있음 (선순위 임차권)

* 비고: 위 임차인은 대항력 있는 선순위 임차인으로, 보증금 85,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 차액을 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 동향: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 해당 오피스텔의 거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 5월 12일: 61,500,000원 (5층)

* 2026년 6월 24일: 57,500,000원 (5층)

* 2026년 7월 3일: 52,000,000원 (6층)

* 시세 분석: 최근 거래 사례를 볼 때, 매매가는 52,000,000원에서 61,500,000원 사이에 형성되어 있으며, 최근 거래 가격이 하락하는 추세를 보이고 있습니다. 감정가(79,900,000원) 대비 낮은 수준의 거래가 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: "빛가람동 행정복지센터" 인근에 위치하여 관공서 접근성이 양호합니다. 또한, 상가 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 간선도로 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로도 접근이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인의 보증금 인수: 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(최영선)의 보증금 85,000,000원입니다. 해당 보증금 전액이 배당을 통해 변제되지 못할 경우, 남은 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 감정가 및 최근 시장 거래가보다 높은 금액으로, 매수인의 총 인수 부담을 가중시키는 요인입니다.

* 최근 시장 가격 하락 추세: 최근 매매가 하락 추세는 향후 시세 회복에 대한 불확실성을 나타낼 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 가축사육제한구역, 혁신도시개발예정지구 등의 토지이용계획은 향후 개발이나 활용에 영향을 줄 수 있는 제한사항입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 나주시 빛가람동의 계획도시 내 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 권리분석 상 가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 85,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 최근 시장 거래가는 감정가보다 현저히 낮은 수준이며, 특히 가장 최근 거래가는 52,000,000원으로 나타나, 보증금 인수 부담을 고려할 때 투자 가치를 신중하게 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신도심 지역의 잠재적 가치: 빛가람동은 혁신도시 개발과 함께 성장 가능성이 있는 지역입니다.

* 경매를 통한 시세 차익 가능성: 만약 임차 보증금 문제가 배당으로 완전히 해결된다면, 현재 감정가 및 시장가 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다. (다만, 현재 정보로는 이러한 가능성이 낮아 보입니다.)

1.8. 예상 입찰가

현재 시장 가격대는 52,000,000원 ~ 61,500,000원 수준입니다. 그러나 해당 물건의 경우, 85,000,000원의 선순위 임차인 보증금을 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다.

이는 매수인이 단순히 보증금을 인수하는 것을 넘어, 부동산 가치 자체보다 인수해야 할 채무액이 더 큰 상황이므로, 매우 신중한 접근이 필요합니다.

시세 분석 및 인수 보증금 부담을 고려할 때, 보수적인 입찰가를 산정해야 합니다.

가장 최근 거래가인 52,000,000원을 기준으로 하되, 인수될 85,000,000원을 고려하면, 실제 입찰가를 결정하기 위해서는 더욱 심층적인 권리관계 확인 및 배당 예상 분석이 필수적입니다.

현 시점에서의 보수적인 예상 입찰가 상한선은 55,000,000원으로 제안합니다.

이는 최근 시장 거래가 수준이며, 매수인이 인수하게 될 85,000,000원의 채무 부담을 고려했을 때, 매우 높은 위험을 감수해야 하는 금액입니다. 55,000,000원에 낙찰받더라도 총 지출은 140,000,000원 이상이 되므로, 실제 시장 가치 대비 높은 비용이 될 수 있습니다.

따라서, 본 물건은 보증금 인수 금액이 부동산 가치보다 높을 가능성이 크므로, 철저한 사전 조사를 바탕으로 매우 신중하게 입찰 여부를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.