나이스옥션 법원경매 진주 2023타경37300 [1] 경상남도 사천시 축동면 배춘리 OOOOO 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2023.10.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 축면 배춘리 소재 "축동면사무소" 남동측 근거리에 위치함.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능한바 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

- 기호 1)토지 : 부정형의 토지로서 지면은 북측 하향 완경사지세이며, 현황 도로로 이용중임.
- 기호 2)토지 : 부정형의 토지로서 지면은 북측 하향 완경사지세이며, 현황 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

- 기호 1)토지 : 본건 북측으로 폭 약 3-4미터 내외의 포장도로에 접함.
- 기호 2)토지 : 본건 북측으로 폭 약 3-4미터 내외의 포장도로(기호 1토지)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호 1)토지 : 계획관리지역(2018-06-07), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.
- 기호 2)토지 : 계획관리지역(2018-06-07), 가축사육제한구역(2022-10-06)(일부제한구역(모든축종제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

3,4-14
돔구조 드라이비트지붕 지상1층 건물로서
외벽 : 드리이비트뿜침 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인팅 및 목재 치장, 인테리어, 타일 마감 등
바닥 : 데코타일 및 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

3-1
일반철골구조 드라이비트지붕 지상2층 건물로서
외벽 : 샌드위치판넬잇기 마감 등
내벽 : 샌드위치판넬잇기 및 벽지, 타일 등
바닥 : 세멘콘크리트 및 장판지, 타일 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

3,4-14 : 숙박시설
3-1 1층 : 보일러실 및 세탁실 등
2층 : 관리실

설비내역

본건 기호 3,4-14건물 및 3-1건물 2층은 제반 위생설비 및 전기보일러에 의한 난방설비가 되어 있고, 3,4-14건물은 숙박시설 관련설비 및 주차설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록1.지분매각. 공부상"전"이나 현황 "도로"임
-목록1.농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함,원상회복명령발령여지 있음,별첨 축동면 사실조회회신참조).
-목록2지상 주차관련구조물 건물가격에 포함평가.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 진주지원 2023타경37300 (1)

소재지: 경상남도 사천시 축동면 배춘리 238-1

용도: 숙박시설

감정가: 1,272,635,200원

토지면적: 2644.00㎡ (약 799.76평)

토지지분: 2484.00㎡ (약 751.66평)

건물면적: 5448.96㎡ (약 1648.66평)

건물지분: 5448.96㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (단, 토지는 지분 매각)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOOOOO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 사천시 축동면 배춘리 소재 "축동면사무소" 남동측 근거리에 위치합니다.

교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 본건 북측으로 폭 약 3-4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 1) 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 비행안전제2구역(전술)에 해당합니다.

* 기호 2) 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 비행안전제2구역(전술)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

* 토지: 을13 근저당권 (접수일자 2017-09-21)

* 건물: 을4 근저당권 (접수일자 2017-09-21)

등기부 요약: 말소기준권리보다 선순위 권리인 소유권이전 등기들과, 후순위 권리인 가압류, 압류, 임의경매 등은 모두 매각으로 인해 소멸됩니다.

총 채권액 (토지 등기부채권 총액): 1,351,452,353원

총 채권액 (건물 등기부채권 총액): 1,131,452,353원

임차인 현황:

* 강

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 확정일자: 2017-09-29

* 대항력: 없음

* 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-03-14

* 대항력: 없음

* 전

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-12-01

* 대항력: 없음

인수되는 권리 및 보증금: 상기 임차인들은 모두 대항력이 없으므로, 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

4. 건물현황

건축물 개요:

* 건물(3,4-14): 돔구조, 드라이비트 지붕, 지상 1층 규모입니다. 외벽은 드라이비트, 내벽은 페인팅 및 목재, 타일 등으로 마감되었으며, 바닥은 데코타일 및 타일로 마감되었습니다.

* 건물(3-1): 일반철골구조, 드라이비트 지붕, 지상 2층 규모입니다. 외벽 및 내벽은 샌드위치판넬, 벽지, 타일 등으로 마감되었으며, 바닥은 세멘트 콘크리트, 장판지, 타일 등으로 마감되었습니다.

* 다수의 건물(주1동 ~ 주12동)로 구성된 숙박시설 단지입니다.

이용상태: 숙박시설로 이용 중이며, 일부 층은 보일러실, 세탁실, 관리실 등으로 활용되고 있습니다.

설비내역: 본 건물에는 제반 위생설비, 전기보일러에 의한 난방설비가 갖추어져 있습니다. 숙박시설 운영에 필요한 관련 설비 및 주차 관련 설비도 구비되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 토지 중 공부상 '전'으로 되어 있으나 현황 '도로'로 이용 중인 목록1 토지에 대해 농지취득자격증명 제출이 반드시 필요합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으며, 원상회복 명령이 발령될 가능성도 있습니다.

토지 현황 불일치: 공부상 지목은 '전'이나, 실제 현황은 '도로'로 이용되고 있어 이에 대한 확인 및 대처가 필요합니다.

토지 지분 매각: 본 건은 토지/건물 일괄매각 대상이나, 토지(목록1)는 총 면적 2644.00㎡ 중 2484㎡에 대한 지분만 매각 대상입니다.

입지 제한: 토지는 가축사육제한구역 및 비행안전제2구역에 포함되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

건물 평가: 건물 감정평가 시 지상 주차 관련 구조물은 건물 가격에 포함하여 평가되었습니다.

6. 상권분석

본 물건은 숙박시설로서, 주변 관광 자원 또는 지역 특성에 따른 방문객 수요를 기반으로 영업이 가능할 것으로 보입니다. 축동면 소재지에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능하나, 대규모 상업 지구와는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

7. 생활정보

주변 편의시설: 축동면사무소가 근거리에 위치하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

교통 접근성: 차량을 이용한 접근성은 양호하며, 인근 도로망과의 연결성은 보통 수준입니다.

8. 종합 의견

장점: 상당한 면적의 토지와 규모 있는 숙박시설 건물군을 보유하고 있어, 숙박 사업을 운영하거나 개발하려는 수요자에게 매력적일 수 있습니다. 리모델링이나 용도 변경을 통해 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

단점: 농지취득자격증명 발급 문제, 토지 현황과 공부상의 불일치, 토지 지분 매각 등 해결해야 할 명확한 리스크 요인들이 존재합니다. 이는 투자 결정 시 신중한 검토를 요구합니다.

9. 투자 포인트

지역 관광 활성화 또는 개발 사업과 연계될 경우, 숙박시설로서의 경쟁력을 확보할 수 있습니다.

토지의 현황 불일치 및 농지 문제 등 리스크를 명확히 파악하고 해결책을 모색한다면, 상당한 규모의 부동산을 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 1,272,635,200원

인수 보증금: 0원 (모든 임차인의 대항력이 없어 매수인의 보증금 인수 의무가 없습니다.)

본 물건은 농지취득자격증명 요구, 토지 현황과 공부상 차이, 토지 지분 매각 등의 주요 리스크 요인을 포함하고 있습니다. 이러한 요소들을 고려할 때, 입찰 시에는 감정가 대비 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다. 투자자는 해당 리스크를 충분히 인지하고, 해결 가능성 및 소요 비용 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.