나이스옥션 법원경매 진주 2024타경398 [2] 경상남도 산청군 금서면 신아리 1008-50 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경398 [2] 경상남도 산청군 금서면 신아리 1008-50 전 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매4계 2024타경398 | 소재지: 경상남도 산청군 금서면 신아리 1008-50 | 감정가: 791,920,000원 | 최저가: 207,597,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 진주지원 2024타경398 (2)

소재지: 경상남도 산청군 금서면 신아리 1008-50

용도: 전

감정가: 791,920,000원

토지면적: 9899.00㎡ (약 2994.50평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 김OO

채무자: 유OO

채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명(농취증) 제출 필수

주의사항:

-일부 현황 '도로'로 이용 중임

-농지취득자격증명을 요하며, 미제출 시 입찰보증금은 몰수됨 (농지가 아니라는 사실 증명 시 예외)

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건 및 환경 분석

위치 및 환경:

본건은 산청군 금서면 신아리, 신아마을회관 서측 직선거리 약 800미터 지점에 소재함. 주위는 산간농경지대, 태양광발전설비부지, 임야, 농가마을 등으로 형성되어 있으며 환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통 상황:

기호1 토지의 남서측으로 태양광발전소 부지로 진출입할 수 있는 동의보감로와 접하고 있음. 소형자동차 및 영농차량 접근은 가능하나, 관내 버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 불편한 편임.

형태 및 이용 상태:

기호1은 완경사진 부정형의 토지임야 상태이며, 북서측 경계 부분은 옹벽으로 조성되어 있음. 기호2는 남측 부분이 동측으로 하향 경사진 토지를 3단으로 옹벽 조성, 북측 부분은 북측으로 하향 경사진 토지를 2단 계단식으로 조성하여 일부는 현황 도로 부지로 제공되고 있음. 전체적으로 경사 및 부정형 토지이므로 개발 시 토목공사 비용 발생이 예상됨.

인접 도로 상태:

북서측으로 폭 약 3미터 내외의 콘크리트 포장된 동의보감로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한:

기호1, 기호2 모두 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한 또는 200m 이내), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등에 포함됨. 계획관리지역으로서 비교적 용도 활용성이 높으나, 각종 규제를 상세히 확인해야 함.

혐오시설:

감정평가서상 주위 환경은 태양광발전설비부지, 농경지, 임야, 농가마을 등으로 언급되어 일반적인 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없음. 단, 현장 방문을 통해 주변 태양광발전소, 축사, 묘지 등 기피 시설의 정확한 위치와 거리를 반드시 확인해야 함.

2.2. 권리 분석

경매 구분:

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자가 담보권(근저당권 등)을 실행하여 진행하는 경매임. 매각 물건은 '토지매각'이며 건물은 없는 상태임.

특이 사항:

제시 외 물건 및 공부와의 차이는 없는 것으로 보고됨. 임대 관계는 미상이나, 건물 부재 및 용도(전)를 고려할 때 대항력 있는 임차인의 존재 가능성은 낮을 것으로 판단됨.

매수 시 유의 사항:

최고의 리스크는 '농지취득자격증명' 제출 의무임. 낙찰자가 지정된 기한 내에 농취증을 제출하지 못할 경우 입찰보증금을 몰수당하므로, 입찰 전 농지전용허가 가능 여부 및 농업경영계획서 등을 면밀히 검토하고 관할 기관에 문의해야 함.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

상권 및 생활 환경:

주위가 산간농경지대로서 사실상 상권은 형성되어 있지 않음. 생활 편의 시설 이용은 차량을 이용하여 인근 읍면 소재지까지 이동해야 하는 환경임.

2.4. 잠재적 리스크

토지이용의 제한:

계획관리지역이라도 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등 각종 규제가 복합적으로 적용되므로, 구체적인 개발 계획 수립 시 개별 법규를 철저히 검토해야 함.

토지 현황의 문제:

일부 현황이 '도로'로 이용되고 있어 실질적인 이용 가능한 면적이 줄어들 수 있고, 개발 시 도로 점유분에 대한 법적 검토가 필요함. 또한, 부정형 및 완경사 지형이며 다단 옹벽 조성 등으로 인해 토지 정지 작업(토목 공사) 비용이 발생할 가능성이 높음.

농취증 미제출 리스크:

농취증 미제출 시 보증금 몰수라는 최악의 리스크가 존재하므로, 농지로서의 이용 또는 농지전용 가능성을 사전에 확보해야 함.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본건은 약 3,000평에 달하는 대규모 계획관리지역 '전'으로서 잠재적 개발 가치는 높으나, '농취증 제출 의무', '일부 현황 도로 점유', '경사 및 부정형'이라는 뚜렷한 리스크를 안고 있음. 개발 목적과 규제 검토가 명확해야 성공적인 투자가 가능함. 현재 태양광발전설비 부지와 인접해 있어 관련 사업이나 대규모 시설 건축 부지로의 활용을 모색할 수 있음.

3.2. 투자 포인트

대규모 토지:

약 3,000평에 달하는 대형 필지로서, 계획관리지역 내에서 비교적 넓은 면적을 확보할 수 있는 기회임.

개발 용이성:

계획관리지역에 위치하여 농림지역이나 보전관리지역 대비 다양한 개발 행위(창고, 공장, 일정 규모 이하의 근린생활시설 등)가 가능함.

도로 접근성:

폭 3미터 내외의 콘크리트 포장된 동의보감로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이함. (단, 소형/영농차량 기준)

감정가 대비 메리트:

감정가(7.9억 원대)에 비추어 향후 유찰 시에는 토지 매입 부담이 감소하여 투자 매력이 높아질 수 있음. (다만, 최초 입찰가 기준이므로 시장 상황을 면밀히 관찰해야 함)

법원 정보

진주지원 경매4계