나이스옥션 법원경매 인천 2024타경533709 [1] 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 133-26 임야 경매

인천광역시 옹진군 영흥면 외리 133-26 (임야) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2024타경533709(인천지방법원 경매26계). 감정가 171,904,000원, 최저가 84,233,000원. 매각기일은 2026-08-13입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2024 타경 533709 [1]
소재지	인천광역시 옹진군 영흥면 외리 133-26
용도	임야
매각기일	2026.08.13
관할법원	인천지방법원 경매26계 (032-860-1626)
이용제한	준보전산지, 성장관리권역, 가축사육제한구역, 계획관리지역, (접함)보전관리지역, 성장관리계획구역

면적

토지면적	2,680㎡ (810.70평)

금액

감정가	171,904,000원
최저가	84,233,000원 (감정가 대비 49%)
입찰보증금	8,423,300원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2025.09.18	171,904,000원	유찰
2차	2025.11.05	120,333,000원	유찰
3차	2025.12.05	84,233,000원	유찰
4차	2026.01.20	58,963,000원	유찰
신건	2026.02.26	171,904,000원	유찰
2차	2026.04.03	120,333,000원	유찰
3차	2026.05.06	84,233,000원	유찰
신건	2026.06.11	171,904,000원	유찰
2차	2026.07.14	120,333,000원	유찰
3차	2026.08.13	84,233,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 류호광

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 "소장골마을" 북동측 인근에 위치하며,
주위일대는 농가주택, 농경지 및 임야 등으로 형성된 지역으로 주위환경은 보통인 편임.
교통상황: 본건 인근까지 차량의 접근이 가능하나, 농촌지역에 소재하여 제반교통사정은 다소
불편한 편임.
형태 및 이용상태: 기호1토지:부정형의 토지로서 완경사지이며, 현황 자연림상태임.
기호2토지:부정형의 토지로서 완경사지이며, 현황 자연림상태임.
기호3토지:부정형의 토지로서 완경사지이며, 현황 "도로"로 이용 중임.
인접 도로상태: 기호1토지:지적도상 세로(불)에 접하나, 현황 미개설된 상태임
기호2토지:지적도상 세로(불)에 접하나, 현황 미개설된 상태임
기호3토지:현황 "도로"로 이용중임.
토지이용계획 및 제한상태: 기호1.2토지 : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한),
준보전산지(2018-12-28), 성장관리권역.

기호3토지 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형),
가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한), 준보전산지(2018-12-28),
성장관리권역.
제시목록 외의 물건: 없음.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 사항은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

기간	매각건수	평균 매각가율	평균 매각가
최근 3개월	12건	45%	78,134,167원
최근 6개월	19건	42%	74,579,032원
최근 12개월	29건	42%	89,378,745원

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 3은 공부상"임야"이나, 현황은 "도로"로 이용중
3. 목록 2,3은 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

인천광역시 옹진군 영흥면 외리 133-26

1.2. 물건종별

임야

1.3. 토지면적

총 면적: 2680.00㎡ (약 810.77평)

매각 대상 토지 지분 면적: 1644.508㎡ (약 497.49평)

1.4. 감정가

171,904,000원

1.5. 매각대상

토지 일부 지분 매각

1.6. 경매구분

부동산 임의경매

1.7. 사건번호

인천지방법원 2024타경533709 (1)

1.8. 채권자

인OOOOOOOOO

1.9. 특이사항

지분매각, 공유자우선매수신고, 공동담보, 일괄매각

목록 3은 공부상 "임야"이나 현황은 "도로"로 이용 중

목록 2, 3은 지분매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리에 위치하며, "소장골마을" 북동측 인근 지역에 소재합니다. 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근은 가능하나, 농촌 지역에 소재하여 대중교통 및 전반적인 교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

기호 1, 2 토지는 지적도상 도로에 접하나 현황 미개설 상태입니다. 기호 3 토지는 현재 "도로"로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권입니다.

3.2. 말소기준권리

을11 등기, 접수일자 2013-11-22, 권리종류 근저당권 (권리자: 인천중부신용협동조합, 권리금액: 211,900,000원)

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액: 311,900,000원 (인천중부신용협동조합 211,900,000원 + 주식회사상부캐피탈대부 100,000,000원)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

별도로 등기부등본 및 물건명세서 상 임차인 정보는 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농촌 지역에 위치한 임야로, 상업 및 주거 밀집 지역과는 거리가 멀어 일반적인 상권 분석은 제한적입니다. 주변은 주로 농경지와 임야, 일부 농가 주택으로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

본건은 영흥도에 위치하고 있으며, 영흥도는 섬 지역의 특성상 육지 접근성이 다소 제한적일 수 있습니다. 인근에 "소장골마을"이 있으며, 영흥면 소재지와의 거리에 따라 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

다만, 농촌 지역 특성상 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본건은 토지 일부 지분 매각으로, 해당 지분 외 나머지 지분 소유자와의 관계 및 향후 분할, 관리 등에 대한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수

공유자 우선매수 신고가 있었던 경우, 입찰 전에 관련 내용을 확인하고 대응 전략을 수립해야 합니다. 공유자 우선매수 제도는 매각 기일까지 보증금을 제공하고 최고가매수신고액과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수할 수 있는 권리입니다.

6.3. 현황 도로 이용

목록 3 토지는 공부상 임야이나 현황 "도로"로 이용 중입니다. 이는 해당 토지의 이용 가치나 건축 가능 여부에 영향을 미칠 수 있으므로, 실제 이용 현황 및 관련 법규를 상세히 확인해야 합니다.

6.4. 농촌 지역의 교통 불편

농촌 지역의 특성상 대중교통 이용이 불편하고, 자가용 이용 시에도 일부 구간의 접근성이 다소 제한적일 수 있습니다.

6.5. 토지이용계획 및 제한

기호 1, 2, 3 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다.

* 계획관리지역: 개발을 수용하되, 주변 지역과의 조화를 고려하여 계획적으로 관리하는 지역입니다.

* 준보전산지: 산림 보호 및 관리를 위한 지역으로, 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 성장관리권역: 난개발을 방지하고 체계적인 개발을 유도하기 위한 지역입니다.

* 가축사육제한구역: 가축 사육에 제한이 있을 수 있습니다.

6.6. 주변 개발 및 혐오시설 가능성

영흥면 외리 지역에 과거 쓰레기 매립장(에코랜드) 조성 계획이 있었으나 백지화된 사례가 있습니다. 현재 해당 지역에 계획된 혐오 시설은 확인되지 않으나, 향후 개발 계획 변동 가능성은 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 옹진군 영흥면의 임야 지분으로, 감정가는 171,904,000원입니다. 매각 대상은 토지의 일부 지분이며, 공유자 우선매수 신고가 있었던 점, 현황 도로로 이용되는 지분이 있는 점, 지분 매각으로 인한 향후 분쟁 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

해당 지역은 계획관리지역, 준보전산지, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 대한 규제가 있을 수 있습니다. 농촌 지역의 특성상 교통 접근성은 다소 불편할 수 있습니다.

지분 매각의 특성상 공동 소유자와의 협의가 중요하며, 공유자 우선매수 신고 여부 및 결과에 따라 입찰 전략이 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 영흥도 지역의 잠재적 개발 가능성.

* 저평가된 임야 지분 매수의 기회. (토지 이용 계획 및 규제 확인 필수)

* 공유자 우선매수권을 염두에 둔 전략적 접근.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정가(171,904,000원)를 기준으로, 토지 지분 면적, 주변 시세, 토지 이용 제한, 공유자 우선매수 가능성, 그리고 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 토지의 개별 공시지가, 인근 유사 토지 거래 사례, 그리고 영흥면 외리 지역의 개발 계획 및 현황 도로의 법적 지위 등을 추가적으로 분석할 필요가 있습니다.

본 건의 채권 총액은 311,900,000원이나, 이는 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로 낙찰로 인해 소멸될 가능성이 높습니다. (단, 매각으로 소멸되지 않는 권리 확인 필요)

따라서, 입찰가는 감정가 대비 80% ~ 100% 사이에서 결정될 수 있으나, 위에 언급된 다양한 요소를 면밀히 분석한 후 최종적으로 결정해야 합니다.

(예상 입찰가 범위: 137,000,000원 ~ 171,900,000원)1.물건 기본정보