나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8708 [1] 제주특별자치도 제주시 일도이동 OOOOOO OOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 일도이동 소재 ""제주동초등학교"" 남서측 인근에 위치하는 양
지빌라 4층 401호이고, 주위는 공동주택, 단독주택, 소규모 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 스라브지붕 지하1층/지상5층내 4층 401호로서,
외벽 : 치장벽돌 마감 등,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 연립주택임.

설비내역

본건은 기본위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이고, 연립주택 부지임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 8m 및 서측으로 폭 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,준주거지역,고도지구(30M이하),방화지구,소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역<공
항시설법>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,건축계획심의대상구역(건축계획심의대
상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,지하수자원특별관
리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>,하수처리구역<하수도법>
임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

물건 비고

지분매각임, 공유자 우선매수신고 제한 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8708 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 일도이동 995-35 양지빌라 4층 401호 (신 주소: 제주특별자치도 제주시 신산로1길 4)

건물명: 양지빌라

건물호수: 401호

용도: 연립주택 (공동주택)

감정가: 92,000,000 원

토지면적: 40.30㎡ (약 12.19평)

토지지분: 20.15㎡ (약 6.10평)

건물면적: 84.77㎡ (약 25.64평)

건물지분: 42.385㎡ (약 12.82평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건축물 준공연도: 1995년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 제주시 일도이동 소재 제주동초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 소규모 점포 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역을 형성하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 준주거지역, 고도지구(30M이하), 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2012년 12월 5일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

등기부채권 총액: 298,000,000 원

권리 내역:

* 근저당 (말소기준권리): 농협은행주식회사, 2012.12.05, 36,000,000원 (매각으로 소멸)

* 근저당: 농협은행주식회사, 2015.08.19, 12,000,000원 (매각으로 소멸)

* 가압류: 김창균 (서울동부지방법원 2023카단50972), 2023.03.22, 250,000,000원 (매각으로 소멸)

* 강제경매: 김창균 (본건, 제주지방법원 2025타경8708), 2025.08.29, 50,000,000원 (매각으로 소멸)

모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상임.

금액이 미상인 임대 관계가 있을 수 있으므로, 현장 확인 등 추가적인 조사가 필요합니다.

특이사항:

* 본건은 지분매각 대상입니다.

* 공유자우선매수신고: 공유자의 우선매수 신고가 가능하나, 신고 제한이 있습니다. (공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에서 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다.)

4. 상권분석

본건이 위치한 일도이동은 제주시의 주요 주거 지역 중 하나로, 기본적인 생활 편의시설 및 상업 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주변에 초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 소규모 점포들이 입점하여 있어 지역 주민들의 수요를 충족시키고 있습니다.

건물 자체에도 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설 등의 용도가 있어 자체적인 상업 기능도 일부 보유하고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육: 제주동초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 교통: 차량 접근성이 좋고 버스 노선이 다양하여 제주시 내 이동 및 타 지역 이동이 용이합니다.

* 편의시설: 주거지역 내 상업 시설 및 편의점, 마트 등이 인근에 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 지도상 확인 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았으며, 주거 밀집 지역 및 상업 시설과 인접하여 전반적으로 양호한 생활 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 건물 전체가 아닌 소유권의 일부 지분만 매각되므로, 추후 공유자들과의 재산권 행사 및 관리, 처분 시 협의가 필요하며, 이로 인한 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 동일 건물 내 다른 지분 소유자가 경매 절차에서 최고가 매수신고액과 동일한 금액으로 우선매수권을 행사할 경우, 해당 물건을 낙찰받지 못할 수 있습니다. 또한, 우선매수권 행사 후 보증금 미납 시 다음 기일 입찰 제한이 있으나, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임대관계 미상: 현재 거주 중인 임차인이 있는지, 있다면 그 권리관계는 어떠한지에 대한 정보가 명확하지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 0원은 긍정적 요소이나, 임대 관계 미상 자체는 리스크입니다.)

* 건물 노후: 1995년에 준공된 건물로, 약 30년이 경과하여 향후 수리 및 유지보수에 대한 비용 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 일도이동의 주거 지역에 위치한 연립주택 지분 경매 물건입니다.

감정가는 9,200만원으로 책정되었으나, 최근 주변 시세 데이터를 고려할 때, 동일 면적의 온전한 소유권 가치 대비 감정가가 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

그러나 지분 매각이라는 특성, 공유자 우선매수권의 존재, 그리고 임대 관계 미상이라는 잠재적 리스크는 신중한 접근을 요구합니다.

철저한 현장 조사와 권리관계 분석을 통해, 공유자와의 관계 및 임차인 현황을 명확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다. 이러한 리스크를 감수하고 시세 차익을 노린다면, 잠재력 있는 물건이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 최근 거래 사례 대비 감정가가 합리적으로 책정되어 있어, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 입지 조건: 제주 제주시 일도이동이라는 도심 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라 및 교통이 편리합니다.

* 지분 투자: 소액으로 부동산 투자를 시작할 수 있는 기회이며, 추후 공유자 협의를 통해 온전한 소유권 확보 또는 시세 차익 실현을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 85㎡)의 연립주택이 2012년식 건물(엘리시아빌)의 경우 2억 2,500만원에 거래되었고, 2017년식 건물(신한헤스티아더블루)은 3억 7,000만원에 거래되었습니다. 본건은 1995년식 건물이며, 감정가는 9,200만원입니다. 이는 전체 소유권 가치로 환산 시 약 1억 8,400만원(감정가 9,200만원 * 2)으로 계산되며, 엘리시아빌 거래가와 비교하면 여전히 시세 대비 낮은 수준입니다.

지분 매각 및 공유자 우선매수권 등의 위험 요소를 고려하더라도, 시장 가치를 반영한 적정 입찰가는 감정가를 상회할 것으로 예상됩니다. 잠재적 가치와 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 95,000,000 원 ~ 115,000,000 원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

구체적인 예상 입찰가로는 108,000,000 원 을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.