나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8714 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 2980-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.09.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 덕수리 소재 '덕수초등학교' 서측 근거리에 위치하는 부동산(토지,건물)이며 부근은 전, 과수원, 소규모 점포, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 무난함.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 과수원임.
일련번호 2) : 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 과수원임.
일련번호 3) : 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, 과수원임.
일련번호 4) : 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 과수원임.

인접 도로상태

일련번호 1,3) : 남측으로 폭 35m 내외의 포장도로에 접함.
일련번호 2,4) : 지적도상 맹지이나 본건 토지를 경유하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.
일련번호 2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.
일련번호 3) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.
일련번호 4) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가 요항표' 참조

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

'건물 감정평가 요항표' 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 5) : 시멘트벽돌조 슬레이트지붕 단층 건물로서,
외벽 : 페인팅 등 마감,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

일련번호 5) : 창고로 이용중임.

설비내역

없 음.

부합물 및 종물

본건 일련번호 1,3) 지상에 제시외건물 ㄱ~ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 및 과수목 매각포함, 목록2,3,4.는 농지취득자격증명 필요함(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호

제주지방법원 2025타경8714 (1)

소재지

제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 2980-1

용도

건축물대장상 창고시설, 토지이용현황: 과수원

감정가

3,960,446,400원

토지면적

8,805.00㎡ (약 2,664평)

건물면적

84. 45㎡ (약 26평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

서귀포

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 덕수리 소재 '덕수초등학교' 서측 근거리에 위치하며, 주변은 전, 과수원, 소규모 점포, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

총 8,805.00㎡의 토지는 일련번호 1~4에 해당하며, 인접지 및 도로와 대체로 등고평탄한 부정형 또는 자루형의 토지로 현재 과수원으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

일련번호 1, 3번지 토지는 남측으로 폭 35m 내외의 포장도로에 접해 있으며, 일련번호 2, 4번지 토지는 지적도상 맹지이나 본건 토지를 경유하여 접근 가능한 것으로 확인됩니다.

2.5. 주변 시설

본건이 위치한 안덕면 덕수리는 전, 과수원, 소규모 점포, 단독주택 등이 혼재하는 지역입니다. 덕수초등학교가 인근에 있어 지역 커뮤니티와 연계될 수 있습니다. 주요 관광지 및 리조트 단지(제주신화월드, 오설록 티 뮤지엄 등)와도 접근성이 있는 편입니다. 주변에 숙박 시설과 관광 시설이 다수 분포하고 있습니다. 현재 검색된 정보상으로는 본건 주변에 직접적인 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 개요

본건은 부동산임의경매이며, 채권자는 서귀포입니다.

3.2. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2023년 2월 9일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당 (채권최고액 2,640,000,000원)입니다.

3.3. 소멸되지 않는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

3.4. 등기부 요약

토지 등기부에는 소유권 이전(고동수, 고대윤), 근저당(주식회사새마을금고자산관리회사, 제주세무서장), 지상권(서귀포새마을금고), 임의경매(서귀포) 내역이 있습니다. 건물 등기부에는 소유권 보존(고동수), 소유권 이전(고대윤), 근저당(주식회사새마을금고자산관리회사), 임의경매(서귀포) 내역이 있습니다. 모든 등기부상의 을구 권리(근저당, 지상권 등)는 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

3.5. 임차인 현황

인수할 보증금 합계는 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 건물에 대한 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 농업(과수원, 밭)과 단독주택, 소규모 점포가 혼재된 전형적인 농촌 및 준도시 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 사업 연관성

주요 용도는 창고시설이나, 토지는 과수원으로 이용되고 있어 농업 관련 사업 또는 물류/창고업을 위한 입지로 고려될 수 있습니다.

4.3. 지역 커뮤니티

덕수초등학교가 인근에 있어 지역 커뮤니티와 연계 가능성이 있으며, 이는 잠재적 사업 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 덕수초등학교가 있어 기본적인 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 다만, 병원, 대형마트 등 주요 편의시설에 대한 상세 정보는 부족하여 추가적인 확인이 필요합니다.

5.2. 주거 환경

지역은 전반적으로 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

토지 목록 2, 3, 4번지는 농지로 분류되어 있어, 취득 시 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 이 증명서를 제출하지 못할 경우 매수 보증금을 반환받지 못하므로, 입찰 전 반드시 확인 및 준비해야 하는 중요한 사항입니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 경관보전지구 3등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 3, 4등급, 건축계획심의대상구역 등 다수의 법적 규제를 받고 있습니다. 이러한 규제들은 향후 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 가할 수 있으며, 일부 지역은 저촉 사항도 포함하고 있습니다.

6.3. 맹지 관련 접근성

일부 토지가 지적도상 맹지에 해당하나, 본건 토지를 경유하여 접근 가능한 것으로 파악됩니다. 현장 방문을 통해 실제 접근성을 상세히 확인하고, 관련 소유권 관계를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

6.4. 제시외 건물 및 수목

매각에 포함된 제시외 건물(87.90㎡) 및 과수목에 대한 정확한 현황 파악과 함께, 향후 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 개요

본 물건은 제주 서귀포시 안덕면 덕수리에 위치한 창고시설 및 과수원 토지로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 대상입니다.

7.2. 권리 사항

경매 절차를 통해 권리상의 복잡한 문제는 해소될 것으로 보이며, 인수해야 할 임차인 관련 부담은 없는 것으로 확인되었습니다.

7.3. 주요 고려 사항

그러나 농지취득자격증명 발급의 필수성, 다양한 토지 이용 제한, 맹지 등 잠재적인 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 참여 시 신중한 접근이 요구됩니다.

7.4. 투자 적합성

제주라는 지역적 특성과 현재 이용 상태(창고, 과수원)를 고려할 때, 특정 목적(농업, 관련 시설, 소규모 물류 등)에 적합한 수요자에게는 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 제주 입지 장점

제주도는 꾸준한 관광객 및 이주민 증가로 인한 부동산 수요가 존재하며, 본 물건의 위치는 이러한 수요를 활용할 잠재력을 지니고 있습니다.

8.2. 사업 활용 가능성

현 상태 그대로 과수원으로 활용하거나, 농산물 관련 창고, 가공 시설, 체험 농장 등으로의 개발 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.

8.3. 일괄 매각 효과

토지와 건물을 일괄로 취득함으로써 복잡한 분할 및 개별 매각의 번거로움을 피하고 통합적인 활용이 가능합니다.

8.4. 권리 명확성

경매 절차를 통해 기존의 채무 관계 등이 정리되어 비교적 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 기준

예상 입찰가 산정은 해당 물건의 시장 가치, 유사 물건의 거래 사례, 경매 시장 분위기, 그리고 본 물건이 가진 잠재적 리스크(특히 농지 취득 관련) 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다.

9.2. 참고 가치

본 물건의 감정가는 3,960,446,400원입니다.

9.3. 주요 결정 요인

농지취득자격증명 발급 여부 및 관련 법규 준수 가능성, 그리고 향후 개발 제한 해제 가능성 등이 입찰가 결정에 중요한 영향을 미칠 것입니다.

9.4. 추가 분석 필요

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 심층적인 현장 조사, 주변 시세 분석, 농지 관련 행정 절차 가능성 검토 등이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.