나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1688 [1] 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 182 글램블루호텔 제6층 제622호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.09.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 "서귀포중학교" 서측 인근에 소재하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 숙박시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 지방도 및 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하3층 / 지상10층 건물 내 제6층 제622호로서, 외벽 : 제주석 등, 창호 : 새시창 등으로 마감하였습니다.

이용상태

숙박시설(호텔) 입니다.

설비내역

기본위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

10필 일단의 건부지로서, 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형 토지이며, 숙박시설(호텔) 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

10필 일단의 건부지로서, 북서측으로 지적 및 현황 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

서귀동 182. 186, 199-1, 201-1, 202-2, 961-111 : 일반상업지역, 고도지구(30m이하), 방화지구, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교 육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2020-06-01)<수도법>, 역사문화환경보전지역(2023-1 2-29)<자연유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치 도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법> 서귀동 201-2, 202-6, 961-57, 961-110 : 일반상업지역, 고도지구(30m이하), 방화지구, 가축사육제 한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2020-06-01)<수도법>, 역사문화환경보전지역(2023-12-29)<자연유 산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국 제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

본건은 공부상 건물명 '글램블루호텔'이나, 현장표시 'THE FIRST 70 HOTEL, NOBLEPIA HOTEL'이며, 일련번호(1)은 'NOBLEPIA HOTEL'에서 관리운영중인 것으로 탐문조사 되었는 바, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1688 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 군포농업협동조합

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 182, 글램블루호텔 제6층 제622호 (현장 명칭: THE FIRST 70 HOTEL, NOBLEPIA HOTEL)

용도: 숙박시설 (호텔)

감정가: 106,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 및 건물 현황

토지 면적: 10.04㎡ (약 3.04평)

토지 지분: 10.042㎡ (약 3.04평)

건물 면적 (전용): 31.92㎡ (약 9.66평)

건물 지분 (전용): 31.92㎡ (약 9.66평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브 지붕, 지하3층/지상10층 건물 내 제6층 제622호

총 건축물 연면적: 23,207.77㎡ (참고)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 "서귀포중학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 숙박시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량으로 접근이 용이하며, 인근에 지방도와 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

본 건의 말소기준권리는 2016년 4월 28일 접수된 군포농업협동조합의 근저당권(채권액 148,800,000원)입니다.

경매를 통해 위 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 비고란에 없어 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원

별도의 임차인 보증금 인수 부담은 없는 것으로 확인됩니다.

다만, 임대 관계는 현재 미상으로 파악되었습니다. 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 차임 지급 여부 등 추가적인 권리 관계 확인이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 서귀포시 서귀동 지역은 서귀포 도심권에 속하며, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 다양한 근린생활시설과 숙박시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 예상 업종 (숙박시설)

본건은 숙박시설(호텔)로 이용 중이며, 주변 관광지와의 접근성 및 서귀포시의 관광 수요를 고려할 때 호텔 운영에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 'THE FIRST 70 HOTEL, NOBLEPIA HOTEL'이라는 현장 명칭으로 운영되고 있어 기존 사업의 연속성도 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 서귀포중학교가 위치하며, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 인접해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 서귀포 시내의 편의시설 및 관광 명소 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

건물 공부상 명칭은 '글램블루호텔'이나, 현장에서는 'THE FIRST 70 HOTEL, NOBLEPIA HOTEL'로 표시되고 있습니다. 일련번호 (1)은 'NOBLEPIA HOTEL'에서 관리 운영 중인 것으로 확인되었으므로, 실제 이용 현황 및 운영 주체에 대한 추가적인 조사가 필요합니다.

6.2. 법적 제한 사항

본건 토지는 일반상업지역, 고도지구(30m 이하), 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 역사문화환경보전지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등 다양한 용도지역 및 지구, 구역에 해당합니다. 이러한 규제 사항들은 향후 건물 이용 및 증축 등에 제한을 줄 수 있으므로 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 서귀포시 중심 지역에 위치한 숙박시설(호텔)로, 우수한 접근성과 지역적 특성을 바탕으로 안정적인 운영이 기대됩니다. 다만, 공부와 현장의 명칭 차이, 다양한 법적 규제 사항 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 임차인 인수 보증금이 없어 권리 관계는 비교적 명확하나, 현장 조사 및 임대차 관계에 대한 추가 확인은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 서귀포시 도심권의 핵심 입지

* 관광객 및 지역 수요를 흡수할 수 있는 숙박시설

* 임차인 인수 부담 없음

* 기존 운영 사업체와의 연계 가능성

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 106,000,000원이며, 임차인 인수 부담이 없습니다. 말소기준권리인 근저당권 금액(148,800,000원)과 현재 경매 청구액(125,944,947원)을 고려할 때, 감정가 이하 또는 근접한 수준에서 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다. 그러나 실제 현장 가치, 향후 호텔 운영 수익성, 유사 물건의 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 예상 입찰가는 감정가 106,000,000원을 기준으로, 유사 사례 및 시장 상황을 고려하여 신중하게 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.