나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8672 [1] 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 1432 전 경매

제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 1432 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경8672(제주지방법원 경매1계). 감정가 580,272,000원, 최저가 406,190,000원. 매각기일은 2026-08-11입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 8672 [1]
소재지	제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 1432
용도	토지
매각기일	2026.08.11
관할법원	제주지방법원 경매1계 (064-729-2151)
이용제한	장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원보전4등급, (접함)생태계보전지구4-2등급, 생태계보전지구5등급, 경관보전지구3등급, 가축사육제한구역, 계획관리지역

면적

토지면적	2,198㎡ (664.90평)

금액

감정가	580,272,000원
최저가	406,190,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	40,619,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.07.07	580,272,000원	유찰
2차	2026.08.11	406,190,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 경일감정 · 평가일 2025.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 소재 ""온평리포구"" 서측 근거리에
위치하며, 인근에는 전, 과수원 등이 혼재하는 지역임.
교통상황: 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반교통사정 보통임.
형태 및 이용상태: 부정형의 평지로서, 전으로 이용중임.
인접 도로상태: 지적도상 서측으로 폭 약 50m 도로에 접하나, 실제 폭 약 3~4m 콘크리트 포장도로에
접하며, 대로1류 기준 저지이며, 북서측으로 폭 약 3~4m 콘크리트 포장도로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2024-09-06)(국토교통부
제2024-456호 장애물 제한표면)<공항시설법>, 경관보전지구3등급<제주특별자치도
설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도
설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도
설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의
대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법> 토지거래계
약에관한허가구역(2024-11-06)(제2공항개발사업예정지역및주변지역(2024.11.15 ~
2026.11.14))
제시목록 외의 물건: 없음.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명서 제출 필요.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8672 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 1432

용도: 전

감정가: 580,272,000원

토지면적: 2,198.00㎡ (약 665.19평)

건물면적: 0.00㎡ (0평)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 성산일출봉농업협동조합 (추정)

2. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 성산읍 온평리 소재 "온평리포구" 서측 근거리에 위치하며, 주변은 전, 과수원 등이 혼재하는 농업 지역입니다. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다. 토지는 부정형의 평지로 현재 전으로 이용 중입니다. 지적도상 서측으로 폭 약 50m 도로에 접하나, 실제로는 폭 약 3~4m 콘크리트 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태는 다음과 같습니다.

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한)

* 장애물 제한표면구역

* 경관보전지구 3등급

* 생태계보전지구 5등급

* 지하수자원보전 4등급

* 건축계획심의대상구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (제2공항개발사업예정지역 및 주변지역, 2024.11.15 ~ 2026.11.14)

3. 권리분석

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부상 별도 기재된 사항이 없는 한, 말소기준권리(2018.06.19. 근저당권)보다 후순위 권리 및 소유권은 소멸됩니다. 제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 언급되었으나 구체적인 내용은 없습니다. 임차인 현황은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

채권자: 성산일출봉농업협동조합 (말소기준권리 등기일: 2018-06-19)

말소 예정 권리: 을4 (근저당권), 을6 (근저당권), 갑3 (임의경매)

4. 상권분석

본건이 위치한 성산읍 온평리 지역은 주로 농업 및 관광업이 발달한 지역입니다. 인근에 성산일출봉, 섭지코지, 아쿠아플라넷 제주 등 유명 관광지가 다수 분포하고 있어 관광객의 접근성이 높습니다. 최근 제주 제2공항 건설 예정 지역으로 지정되면서 지역 개발에 대한 기대감이 높으나, 동시에 토지거래허가구역 지정 등 규제도 적용되고 있습니다. 온평리 인근에는 '혼인지'와 같은 역사적 장소도 있어 관광 연계성이 있습니다. 농업 외 상업 시설의 발달 정도는 상대적으로 낮으나, 관광객을 대상으로 한 식당, 카페, 숙박 시설 등이 운영되고 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 온평초등학교가 인근에 위치하고 있습니다. 성산고등학교도 비교적 가까운 거리에 있습니다.

* 교통: 제주시와 서귀포시를 잇는 201번 버스 등 다수의 노선이 운행되어 대중교통 이용이 가능합니다. 성산일출봉, 섭지코지 등 주요 관광지로의 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 성산읍 소재지에 마트, 식당, 카페 등 기본적인 편의시설을 이용할 수 있습니다. 인근 관광지 주변으로 관광객을 위한 식당 및 카페 등이 다수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명서 제출 필수: 본건은 농지이므로 매수 시 농지취득자격증명서 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 신청 보증금을 반환받지 못할 수 있습니다. 농지 취득 심사가 강화되는 추세이므로 사전에 철저한 확인이 필요합니다.

* 다수의 토지이용 제한: 본건은 계획관리지역이지만, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 경관·생태계·지하수자원보전지구, 건축계획심의대상구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 제2공항 개발사업 예정지 및 주변 지역으로 지정되어 있어, 토지거래 시 허가를 받아야 합니다. 이 규제는 2026년 11월 14일까지 유효하며, 향후 정책 변화에 따라 변동될 수 있습니다.

* 협소한 도로 접근성: 지적도상 도로 폭은 넓으나, 실제 접면 도로는 폭 약 3~4m로 협소하여 대형 차량의 접근이나 대규모 건축 시 문제가 될 수 있습니다.

* 제2공항 건설 사업의 불확실성: 제2공항 건설 사업은 지역 사회 내에서 찬반 논쟁이 지속되고 있어 사업 진행 과정 및 그 영향이 불확실한 요소로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서귀포시 성산읍 온평리에 위치한 농지(전)로, 감정가는 580,272,000원입니다. 주변 관광지와 근접해 있고, 제2공항 예정지 인근이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다. 하지만 농지 취득 자격 요건, 다수의 토지이용 제한, 토지거래 허가구역 지정 등 제약 사항이 많아 취득 및 활용에 신중한 검토가 필요합니다. 특히 농지로서의 이용 가치와 향후 제2공항 개발 사업의 진행 및 토지거래 허가구역 해제 여부에 따라 가치 변동성이 클 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 제2공항 개발 기대 효과: 제2공항 예정지 인근 지역으로, 향후 공항 개발 및 연계 사업 추진 시 지가 상승 잠재력이 있습니다.

* 주요 관광지 접근성: 성산일출봉, 섭지코지 등 유명 관광지와 인접하여 관광객 수요를 활용할 수 있는 가능성이 있습니다.

* 농업 외 토지 활용 가능성: 계획관리지역으로 지정되어 있어, 농지 이용 규제 완화 또는 다른 용도로의 전환 시 잠재적 가치가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 580,272,000원으로 제시되었습니다. 농지로서의 취득 자격, 토지거래 허가, 개발 제한 등 다수의 리스크 요소를 고려할 때, 감정가 이하에서 입찰을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 시장 상황 및 입찰 참여자들의 판단에 따라 변동될 수 있으나, 감정가의 80% ~ 95% 범위인 약 4억 6천 4백만 원 ~ 5억 5천만 원 수준에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 단, 이는 시장 상황 및 추가 정보 확보에 따라 달라질 수 있습니다.1.물건 기본정보