나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1686 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 김녕리 1980 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진성일감정 · 평가일 2025.09.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 김녕리 소재 '묘산봉' 동측 인근에 위치하며 부근은 농경지 및 임야 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며 북측 근거리에 지방도(1132번)이 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

본건은 인근도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, '전'으로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이며 인접지를 경유하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구3등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전3등급(저촉), 지하수자원보전4등급(저촉), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계
미상임.

2) 기타
없음.

물건 비고

농지취득자격증명서 제출 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1686 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 김녕리 1980

용도: 전

토지면적: 2102.00㎡ (약 635.8평)

감정가: 105,100,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 김녕리 소재 '묘산봉' 동측 인근에 위치하며, 부근은 농경지 및 임야 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 북측 근거리에 지방도 1132호선이 소재하여 제반 교통사정은 보통시됩니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 본건은 인근 도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현재 '전'(밭)으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지이며, 인접지를 경유하여 출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부상 소유권 변동:

- 1977년 10월 22일: 한재천 소유권 이전

- 2007년 11월 8일: 한상배 소유권 이전 (증여)

* 등기부상 권리 현황:

- 근저당 (말소기준권리): 농업협동조합자산관리회사 (2021년 5월 18일, 36,000,000원)

- 지상권: 김녕농업협동조합 (2021년 5월 18일, 말소)

- 근저당: 농업협동조합자산관리회사 (2022년 5월 26일, 36,000,000원, 말소)

- 압류: 제주세무서장 (2024년 5월 22일, 말소)

- 압류: 제주특별자치도 (2024년 9월 20일, 말소)

- 임의경매: 김녕농업협동조힙 (2025년 9월 2일, 60,080,703원, 말소)

- 가압류: 농림수산업자신용보증기금관리기관 (2025년 9월 29일, 8,015,538원, 말소)

* 말소기준권리: 2021년 5월 18일자 농업협동조합자산관리회사 근저당권. 본 경매 개시로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있습니다. (실제 현황은 현장 확인 또는 관련 서류 추가 검토 필요)

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금 합계 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 본건은 제주시 구좌읍 김녕리 소재지로, 주변은 농경지와 임야가 혼재된 농촌 지역입니다. 김녕 해수욕장, 만장굴 등 관광지와 인접하여 비교적 한적하면서도 자연경관이 뛰어난 지역입니다. 소규모 식당, 카페, 펜션 등이 산재해 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 인근 지역을 통해 이용 가능합니다. 대형 마트, 병원 등은 차량 이동이 필요합니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 진입이 가능하며, 북측 근거리에 지방도 1132호선이 있어 제주 시내 및 기타 지역으로의 접근성이 양호한 편입니다.

* 주거 환경: 농경지와 임야가 주를 이루는 조용하고 자연 친화적인 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 지적도상 맹지이므로, 토지 이용 시 인접 토지 소유자와의 협의 및 통행로 확보가 필요할 수 있습니다.

* 농지 취득 자격: 본건은 농지이므로, 농지법에 따라 농지취득자격증명서 제출이 필수입니다. 매각결정기일까지 제출하지 않을 경우 매수신청보증금을 반환받지 못하므로, 입찰 전 반드시 해당 서류 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본건은 계획관리지역에 속하지만, 가축사육제한구역, 경관보전지구3등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전3,4등급, 건축계획심의대상구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한사항에 저촉됩니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 상당한 제약을 초래할 수 있습니다.

* 권리사항 불확실성: 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있어, 실제 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 김녕리의 농지로서, 아름다운 자연 환경과 관광지와 인접한 입지를 가지고 있습니다. 그러나 지적도상 맹지이며, 농지 취득 자격 증명 발급이 필수적입니다. 또한, 다양한 토지이용계획 및 제한사항으로 인해 개발에 제약이 따를 수 있습니다. 등기부상 다수의 권리 관계가 복잡하게 설정되었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급된 부분은 추가 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주도 내 농지 취득 기회: 희소성 있는 제주도 내 농지를 취득할 수 있는 기회입니다.

* 계획관리지역: 계획관리지역으로 지정되어 있어, 관련 법규 및 규제를 면밀히 검토한다면 향후 개발 가능성을 모색해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 105,100,000원

인수되는 보증금: 0원

본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 맹지, 다수의 토지이용 제한, 농지 취득의 번거로움, 그리고 '소멸되지 않는 권리'의 존재 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 또한, 취득 시 발생하는 부대 비용(취득세, 법무사 비용 등) 및 향후 활용 계획에 따른 추가 비용을 충분히 고려하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.