나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1694 [1] 제주특별자치도 서귀포시 보목동 1454 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀감정 · 평가일 2025.10.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 보목동 소재 ‘보목초등학교’ 서남측 근거리에 위치하고, 주위는 전 및 답, 과수원, 주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 제반차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인근 도로대비 완경사인 부정형의 토지로서, 전으로 이용 중 임.

인접 도로상태

북측으로 노폭 약 15m 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역 , 특화경관지구 , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

귀제시목록 및 공부상 지목 ‘전’ 이나 현황 ‘과수원’ 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타 : 없음.

물건 비고

토지만 매각. 방풍림 및 묘목 등 포함 평가.
공부상 표시 없는 분묘1기가 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1694 (1)

* 물건종별: 임야 (현황: 과수원)

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 보목동 1454

* 토지면적: 662.00㎡ (약 200.0평)

* 건물면적: 0.00㎡

* 감정가: 266,124,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지매각

* 채권자: 제OOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 보목동 소재 ‘보목초등학교’ 서남측 근거리에 위치하고 있으며, 주변으로는 전, 답, 과수원, 주택 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 제반 차량의 접근이 용이하며, 북측으로 노폭 약 15m 내외의 아스콘포장도로에 접해 있어 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 자연녹지지역, 특화경관지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부 제한), 공익용산지, 보전산지, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등으로 묶여 있어 개발행위에 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (접수일자: 2009-09-29, 채권자: 제주감귤농업협동조합, 채권금액: 13,000,000원)

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 관련: 강기호, 강기수, 정현재, 강영진 등 다수의 소유권 변동 및 지분 이전 이력이 확인됩니다.

* 채무 관련: 다수의 근저당, 저당권, 가압류, 압류 등기 이력이 존재하나, 모두 말소 예정인 것으로 파악됩니다.

* 등기부채권 총액: 596,000,000원

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원. 별도의 임차인은 확인되지 않습니다.

* 특이사항:

* 공부상 표시 없는 분묘 1기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다. 이는 본건의 주요 리스크 요인입니다.

* 토지만 매각 대상이며, 방풍림 및 묘목 등은 포함 평가되었습니다.

4. 상권분석

* 본건은 농경지(전, 과수원)와 주택이 혼재하는 지역에 위치하고 있으며, 인근에 보목초등학교가 있어 주거 환경은 비교적 양호한 편입니다. 상업 시설이 밀집된 상권과는 거리가 있으나, 서귀포시라는 점을 감안할 때 기본적인 생활 편의 시설 접근은 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 인근에 보목초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변은 대체로 농경지와 주택이 혼재된 조용한 지역으로, 전원생활 또는 주말농장 등으로 활용 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 공부상에 등재되지 않은 분묘 1기가 소재하여 법정지상권 성립 여부가 불분명한 상황입니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발에 있어 법적 분쟁 소지가 있는 중대한 리스크 요인입니다.

* 토지 이용 현황 차이: 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '과수원'으로 이용 중입니다. 이러한 현황과 공부상 지목의 차이는 향후 재산권 행사나 개발 시 문제의 소지가 될 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한: 자연녹지지역, 특화경관지구, 보전산지 등 다수의 공법적 규제사항이 존재하여 건축 등 개발 행위에 상당한 제한이 예상됩니다.

7. 종합 의견

본건은 제주특별자치도 서귀포시의 보목동에 위치한 임야(현황 과수원)로, 감정가는 2억 6천만 원대입니다. 교통 및 주변 환경은 양호한 편이나, 공부상 미등재된 분묘의 존재와 분묘기지권 성립 여부가 불분명하다는 점, 그리고 여러 공법적 규제가 있다는 점은 투자를 고려할 때 신중한 접근이 필요한 부분입니다. 토지 자체의 개발 가능성은 높지 않으나, 현황대로 농경지(과수원)로 계속 이용하거나, 분묘 문제를 해결하여 토지 활용 방안을 모색해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 제주 서귀포시라는 지리적 이점 및 비교적 양호한 접근성.

* 현황 과수원으로서 농업적 활용 가능성.

* 분묘 관련 문제를 해결하거나 인수 시, 잠재적인 가치 상승 가능성 (이는 상당한 위험 감수 필요).

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 예상 입찰가는 본건의 현황, 주변 시세, 분묘 문제 해결 비용, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려한 시장 분석을 통해 결정되어야 합니다. 입찰 참여 시에는 반드시 현장 답사를 통해 분묘의 정확한 위치와 상태를 확인하고, 법률 전문가와 상담하여 분묘기지권 관련 리스크를 면밀히 검토하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.