나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1667 [1] 제주특별자치도 제주시 한림읍 동명리 1584-3 101동 제3층 제302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼다감정 · 평가일 2025.09.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 동명리 소재 '한림중학교' 북측 인근에 위치하며, 주 위는 아파트 등의 공동주택 및 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 읍소재지내 주거지대 임.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 용이하고, 인근에 주간선도로인 일주서로(1132호선 지방도) 및 노선 버스 정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브 위 기와지붕 5층 건물 내 제3층 제302호(기호 1) 및 제303호 (기호 2)로서, (사용승인일: 2018.4.23.) 외벽: 드라이비트 마감 등, 내벽: 도배지 마감 등, 바닥: 강화마루 깔기 등, 창호: PVC샷시 이중창호 등임.

이용상태

각 호 공히 연립주택 단위호(건축물현황도상 방3, 거실, 주방/식당, 화장실/욕실2 등)로 이 용 중임.

설비내역

기본 급배수 및 위생설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형에 유사한 부정형의 평지로서, 3동 규모의 단지형 연립주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 북측으로 지적상 노폭 약 9~10m 내외, 현황 노폭 약 5~6m 내외의 아스콘 포장도로에 접 하며, 남측으로 지적상 노폭 약 6m 내외의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률 >, 공장설립제한지역<수도법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특 별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

각 호 공히 임대 중인 것으로 탐문조사 되었으나, 상세한 내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 제주지방법원 2025타경1667 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 한림읍 동명리 1584-3 101동 제3층 제302호

용도: 연립주택

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트 경사슬래브 위 기와지붕 5층 건물 중 제3층 제302호

사용 승인일: 2018년 4월 23일

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 184,000,000원

토지 면적: 53.39㎡ (약 16.15평)

건물 면적: 67.58㎡ (약 20.44평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한림읍 동명리 소재 '한림중학교' 북측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 읍소재지 내 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 주간선도로인 일주서로(1132호선 지방도) 및 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20M 이하), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 건축계획심의대상구역, 하수처리구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 제주감귤농업협동조합 근저당 (2018-09-19, 405,000,000원)

본 경매 개시 결정의 채권자는 제주감귤농업협동조합입니다.

등기부상 모든 권리(가압류, 압류, 근저당)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 채권액은 480,653,578원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 조 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

임차인 최 : 보증금 10,000,000원, 차임 10,000,000원. 전입일자 및 확정일자 정보 없음. 배당신고일자 2025-11-18. 대항력 없음.

3.3. 인수 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

4. 상권분석

본건은 한림읍 내 주거지대로, 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점 및 편의 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

최근 본건과 동일 주소지인 1584-3번지의 '트리니티' 연립주택이 2026년 1월 26일 16,900만원(62.6774㎡)에 거래되었습니다. 또한, 인근 '갤럭시동명빌' 연립주택이 2025년 2월 15일 20,000만원(68.09㎡)에 거래된 점을 고려할 때, 본건 역시 유사한 시세를 형성할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

읍소재지 내에 위치하여 주민센터, 은행, 마트, 병원 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 한림중학교가 위치하며, 초등학교 및 고등학교도 학군 내에 포함될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 최 의 보증금 및 차임 표기가 일반적이지 않아 혼란의 여지가 있으나, 대항력이 없어 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

제주 지역 부동산 시장의 전반적인 변동 가능성을 고려해야 합니다.

화력발전소가 인근 지역에 있다는 점은 개인에 따라 고려 사항이 될 수 있습니다. (제주서부소방서, 한국남부발전 소속 화력발전소 언급됨)

7. 투자 포인트

신축급 연립주택으로 내부 상태 양호할 것으로 예상됩니다.

교통 접근성이 양호한 주거지대에 위치하여 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

인근 유사 물건과의 시세 비교 시, 현재 감정가가 적정 수준이거나 다소 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 제주 제주시 한림읍의 주거 지역에 위치한 연립주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

등기부상 모든 권리가 말소되는 안전한 물건으로 판단됩니다.

최근 실거래가를 바탕으로 시세 분석 후 신중한 입찰가 산정이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례 분석:

* 트리니티 (본건과 동일 주소, 2018년식): 2026년 1월 26일, 16,900만원 (62.6774㎡)

* 갤럭시동명빌 (2017년식): 2025년 2월 15일, 20,000만원 (68.09㎡)

* 한림휴안1차 (2015년식): 2026년 1월 17일, 26,000만원 (84.77㎡)

건물 면적(67.58㎡)과 사용승인일(2018년)을 고려할 때, '트리니티'(62.6774㎡, 16,900만원) 및 '갤럭시동명빌'(68.09㎡, 20,000만원)의 시세가 본건과 가장 유사하다고 판단됩니다.

본건의 감정가는 184,000,000원입니다.

최근 실거래가 최고점인 20,000만원(갤럭시동명빌)과 본건과 동일 주소지에서 거래된 '트리니티'의 16,900만원을 고려했을 때, 본건의 시세 범위는 약 17,000만원 ~ 20,000만원으로 추정됩니다.

권리 분석상 인수할 보증금이 없고, 물건 자체의 상태가 양호할 것으로 예상되므로, 감정가 대비 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 184,000,000원 ~ 202,400,000원으로 제안합니다.

최적 입찰가는 190,000,000원 ~ 195,000,000원 선에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.