나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8706 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 3079-1 헷세드위미 에이동 3층 303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백록 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 소재 '위미초등학교' 남측 인근에 위치
하는 헷세드위미 제에이동 제3층 제303호이며, 일대는 주택지대로 공동주택, 단독주택, 농경
지 등이 혼재합니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 통행이 용이하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 교통사정
은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 7층 내 제3층 제303호로
<사용승인일: 2018.03.26.>
외벽: 페인트 및 타일 마감 등.
내벽: 벽지 및 타일 마감 등.
바닥: 강마루 및 타일 마감 등.
창호: PVC창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중입니다.

설비내역

기본위생설비 급·배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 보일러에의한 난방설비
등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 인접도로와 대체로 등고·평탄하고, 아파트 및 오피스텔 부지로 이용중입니
다.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

보전녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(20m이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육
제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한)), 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역), 지
하수자원특별관리구역(2020-07-01), 하수처리구역(2024-10-16), 하천구역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8706 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 3079-1 헷세드위미 에이동 3층 303호

용도: 오피스텔

감정가: 201,000,000원

토지면적: 58.32㎡ (약 17.64평)

건물면적: 79.14㎡ (약 23.94평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 의왕신용협동조합

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

대상 물건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 위미리 소재 '위미초등학교' 남측 인근에 위치하며, 해당 지역은 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 주택지대입니다.

교통상황

차량 통행이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 있어 교통 사정은 보통 수준입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 구조 슬래브 지붕 7층 건물 중 3층 303호이며, 2018년 3월 26일에 사용 승인되었습니다. 외벽, 내벽, 바닥, 창호 등은 각각 페인트 및 타일, 벽지, 강마루, PVC 마감 등으로 구성되어 있습니다.

이용상태

현재 오피스텔로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생, 급배수, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 인접 도로와 대체로 등고 및 평탄하며, 아파트 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

건물 북측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

보전녹지지역, 제2종일반주거지역, 고도지구(20m 이하), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역, 하천구역에 해당합니다.

공부와의 차이

없습니다.

1.2. 권리분석

등기부 요약

본건물의 등기부등본상 말소기준권리는 2019년 1월 10일 접수된 의왕신용협동조합의 근저당권(채권 최고액 115,620,000원)입니다. 이에 따라 본 경매 절차가 진행되면 해당 근저당권 및 그 이후의 권리들은 소멸됩니다. 본 건물의 등기부채권 총액은 211,630,962원입니다.

임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 70,000,000원

차임: 100,000원

전입일자(사업일자): 2024-11-22

확정일자: 2024-10-14

배당신고일자: 2025-10-01

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 주택도시보증공사

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-11-22

확정일자: 2024-10-14

배당신고일자: 2025-12-01

대항력: 없음

비고:

인수되는 보증금 합계: 0원

권리 분석 종합:

등기사항 전부증명서 상의 권리들은 경매로 인하여 말소될 예정이므로, 낙찰자는 인수하는 권리 없이 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득할 수 있습니다. 임차인의 경우 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 서귀포시 남원읍 위미리는 제주도의 남쪽에 위치하며, 아름다운 해안과 감귤 농장이 발달한 지역입니다.

* 관광 자원: 위미항, 제주 올레 5코스, 동백나무 군락지 등이 인접해 있어 관광객 유동이 있는 편입니다.

* 편의시설: 인근에 위미초등학교가 있으며, 위미항 주변으로 횟집, 카페, 독립서점 등 상업 시설이 점재해 있습니다.

* 상권 특성: 주거와 농업, 관광이 복합된 지역으로, 대형 상업 시설보다는 지역 특색을 살린 소규모 상점 및 카페 위주로 구성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 위미초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경으로 접근성이 좋습니다.

* 의료시설: 종합병원을 포함한 대규모 의료시설은 서귀포시 중심 시가지로 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장 및 간선도로 이용이 편리하나, 대중교통보다는 자가용 이용이 편리한 지역입니다.

* 자연환경: 해안과 인접하여 바다 조망이 가능하며, 위미항 주변 산책로 및 올레길 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 위미항 인근의 횟집, 카페, 독립서점 등은 이용 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 혐오시설 인접 가능성: 서귀포시 남원읍 지역에 하수처리장 등 환경기초시설이 존재하며, 이에 대한 잠재적 영향력을 고려할 필요가 있습니다. 다만, 이러한 시설들이 주민 편의시설로 조성되거나 악취 저감 노력이 이루어지고 있다는 점도 있습니다.

* 임대 공실 위험: 오피스텔의 경우 공실 발생 시 임대 수익에 영향을 받을 수 있습니다. 지역 내 유사 시설의 임대 현황 및 수요를 파악해야 합니다.

* 제주 부동산 시장 변동성: 제주 부동산 시장은 외부 요인에 의해 변동성이 있을 수 있으므로, 시장 동향을 지속적으로 주시해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 남원읍 위미리에 위치한 비교적 신축(2018년 준공) 오피스텔입니다. 조용한 주거 환경과 아름다운 해안가 인접성, 그리고 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하고 인수할 권리가 없어 안정적인 투자가 가능합니다. 다만, 감정가 대비 최근 유사 면적의 실거래가가 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 노릴 수 있는 잠재력이 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지 조건: 제주도의 따뜻한 기후, 아름다운 자연 환경, 관광지와의 접근성이 뛰어납니다.

* 비교적 신축 건물: 2018년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 이용 또는 임대 가능합니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 높은 시세 상승 잠재력: 감정가 대비 높은 실거래가가 확인되어 시세차익 기대 가능성이 있습니다. (예: 헷세드위미 전용 84㎡ 약 3.6억원 실거래 확인)

1.8. 예상 입찰가

감정가는 201,000,000원이지만, 최근 인근 유사 면적의 실거래가(예: 헷세드위미 전용 84㎡ 약 3.6억원)를 고려할 때, 본 물건의 실질적인 시장 가치는 감정가를 상회할 것으로 판단됩니다. 또한, 본 경매 물건은 인수할 보증금이 없는 점을 고려하여, 시장 가치를 반영한 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 225,000,000원으로 제안합니다. 이 가격은 감정가 대비 약 11.9% 높지만, 최근 시장 거래가격을 고려할 때 충분히 경쟁력 있는 가격으로, 향후 시세 상승 시 추가적인 수익을 기대할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.