나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51310 [1] 전라남도 신안군 자은면 대율리 산87-7 임야 경매

전라남도 신안군 자은면 대율리 산87-7 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경51310(목포지원 경매5계). 감정가 272,455,800원, 최저가 139,498,000원. 매각기일은 2026-08-31입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 51310 [1]
소재지	전라남도 신안군 자은면 대율리 산87-7
용도	토지
매각기일	2026.08.31
관할법원	목포지원 경매5계 (061-270-6695)
이용제한	(저촉)임업용산지, (저촉)준보전산지, (저촉)가축사육제한구역, (접함)계획관리지역, 보전관리지역, (접함)농림지역

면적

토지면적	32,826㎡ (9,929.87평)

금액

감정가	272,455,800원
최저가	139,498,000원 (감정가 대비 52%)
입찰보증금	13,949,800원 (10%)
유찰횟수	3회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.04.13	272,455,800원	유찰
2차	2026.06.01	217,965,000원	유찰
3차	2026.07.13	174,372,000원	유찰
4차	2026.08.31	139,498,000원

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 신안군 자은면 대율리 소재 ""대율마을"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 마을주변 야산지대임.
교통상황: 본건까지 차량출입이 가능하며, 대중교통수단 이용은 다소 불편시 됨.
형태 및 이용상태: 본건은 부정형 완경사이며, 자연림 및 일부 묘지임.
인접 도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 3~4m의 아스팔트 포장도로에 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 본건은 보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(200m제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소_배출시설면적2,645㎡미만,초지의 방목면적 두당 33㎡이상)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500m제한구역_소,젖소,말,사슴,양,염소_배출시설면적2,645㎡미만)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>임.
제시목록 외의 물건: -본건 남측 일부 지상에는 별지""사진용지""와 같이 타지상(841번지) 건물이 점유한 것으로 판단되나, 정확한 점유사항은 측량을 요하니, 경매 진행시 참조 바람.
-본건 남측 일부 지상에는 별지""사진용지""와 같이 비닐하우스 1동이 소재하나, 파손된 상태 및 이동이 용이하여 본 평가에서 제외하였으니, 경매 진행시 참조 바람.
-본건 남동측 일부 지상에는 별지 ""사진용지""와 같이 분묘(약 12기)가 소재함.
공부와의 차이: --
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

물건 비고

지적 경계 불분명.
본건 남측 일부 지상에 타지상(841번지) 건물이 점유한 것으로 판단되나, 정확한 점유사항은 측량을 요함.
본건 남측 일부 지상에 비닐하우스 1동이 소재하나, 파손된 상태 및 이동이 용이하여 매각 및 평가에서 제외함.
본건 남동측 일부 지상에 분묘(약 12기)가 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 목포지원 2025타경51310 (1)

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 신안군 자은면 대율리 산87-7

용도: 임야

감정가: 272,455,800원

토지면적: 32,826.00㎡ (약 9,930평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 기타

1.3. 물건 특징

본건은 임야로, 자연림 및 일부 묘지가 소재함.

분묘기지권 성립 여부 불분명 (약 12기 소재).

지적 경계가 불분명하며, 측량을 요함.

타지상(841번지) 건물이 본건 남측 일부를 점유한 것으로 추정됨.

파손된 비닐하우스 1동이 소재하나, 매각 및 평가에서 제외됨.

2. 입지조건

2.1. 지역 개요

본건은 전라남도 신안군 자은면 대율리 소재 "대율마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 마을 주변 야산지대임. 자은도는 천사대교 개통으로 육지와 연결되어 접근성이 향상되었으며, 다수의 해수욕장과 관광자원을 보유한 섬 지역임.

2.2. 교통상황

차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음. 남측으로 노폭 약 3~4m의 아스팔트 포장도로에 접함.

2.3. 주위환경

마을 주변 야산지대로, 자연림과 묘지가 혼재되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

2025년 9월 1일, 김OO의 공유물분할을 위한 임의경매 개시결정 등기(2025타경51310)가 말소기준권리(을1, 2023-04-21 근저당권)보다 후순위로 등기되어 있으며, 이 경매로 인해 말소될 것으로 예상됨 [c.f. 을1].

기타 갑구의 소유권 이전 및 지분 이전 등기는 본 경매 절차 진행에 따라 정리될 것으로 보임.

총 채권액은 20,000,000원임.

3.2. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원임.

금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로 주의가 필요함.

3.3. 특수물건 정보

공유물분할을 위한 경매이며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명함.

4. 상권분석

4.1. 지역 개발 현황

신안 자은도는 '지역개발 투자 선도지구'로 선정되어 총 138억 규모의 사업비가 투입되는 등 개발이 추진되고 있음. 라마다 씨원 리조트 등 대규모 숙박 시설이 들어서고 있으며, 해양 관광 도시로의 개발이 진행 중임.

4.2. 주변 시설

자은도 내에는 자은초등학교, 자은중학교, 자은면사무소, 자은면 보건지소, 119 지역대 등이 소재하여 기본적인 생활 기반 시설을 갖추고 있음. 백길해수욕장, 분계해수욕장, 둔장해수욕장 등 다수의 해수욕장이 인접해 있어 관광 관련 잠재력이 있음.

4.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 직접적인 혐오시설(예: 화장장, 소각장, 대규모 폐기물 처리 시설 등)에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않음. 다만, 묘지(약 12기)가 소재하고 있어 분묘기지권 성립 가능성이 리스크로 작용할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

지역 내 편의점, 마트(삼양마트 언급) 등이 존재하며, 숙박 시설로는 라마다 씨원 리조트, 자은의 언덕 펜션 등이 운영 중임. 신안자연휴양림과 같은 휴양 시설도 위치함.

5.2. 교육 및 의료 시설

자은초등학교, 자은중학교가 소재하며, 자은면 보건지소가 지역 주민의 의료 서비스를 제공하고 있음.

5.3. 관광 자원

자은도는 백길, 분계, 둔장 등 9개의 아름다운 해수욕장을 보유하고 있으며, 천사대교 개통으로 접근성이 향상되어 관광지로 각광받고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공유물 분할 경매

본건은 공유물 분할을 위한 경매로, 지분 경매의 특성상 낙찰 후 분할 과정에서 추가적인 절차 및 협의가 필요할 수 있음.

6.2. 분묘기지권

약 12기의 분묘가 소재하고 있어 분묘기지권 성립 가능성이 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있음. 분묘기지권 성립 여부는 불분명함 [c.f. 특이사항].

6.3. 지적 경계 불분명 및 점유 문제

지적 경계가 불분명하여 정확한 측량이 필요하며, 인접 토지(841번지) 건물이 본건 일부를 점유하고 있을 가능성이 있어 정확한 점유 범위를 확인하기 위한 측량이 요구됨.

6.4. 제시외 물건 (비닐하우스)

현황 비닐하우스 1동이 소재하나, 파손 및 이동 용이로 인해 매각 및 평가에서 제외되었음. 이는 낙찰 후 별도 처리가 필요함을 의미함.

6.5. 접근성 및 편의성

차량 진입은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으며, 섬 지역 특성상 생활 편의시설 접근이 제한적일 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 신안군 자은도에 위치한 임야로, 공유물분할을 위한 경매 물건입니다. 천사대교 개통 이후 관광 개발이 활발히 진행되는 지역에 속하나, 본건 자체는 자연림 및 묘지가 소재하는 임야로, 지적 경계 불분명, 인접 토지 건물 점유 추정, 다수의 분묘 소재 등 권리 및 현황 상의 복잡성이 존재합니다. 특히 분묘기지권 성립 가능성과 토지 경계 관련 문제는 중요한 리스크 요소로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역 개발 잠재력

자은도가 관광 휴양 도시로 개발되고 있는 점은 향후 토지 가치 상승의 잠재력을 시사합니다.

8.2. 저가 매수 기회

공유물분할 경매의 특성상, 복잡한 권리 관계 및 현황으로 인해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8.3. 관광 연계 가능성

인근에 다수의 해수욕장 및 리조트가 개발되고 있어, 향후 관광 관련 용도로 활용될 가능성을 배제할 수 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 272,455,800원입니다. 그러나 분묘기지권, 지적 경계 불분명, 타지상 건물 점유 추정 등 복잡한 권리 및 현황상의 문제가 다수 존재하므로, 이러한 리스크를 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 관련 법률 검토, 유사 물건 사례 분석 및 전문가의 종합적인 판단을 통해 산정되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 산정이 어렵습니다.1. 물건 기본정보