나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33672 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 661-8 첨단에이엠씨티3차 10층1013호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 '첨단1동 행정복지센터' 북동측 인근에 위치한 첨단에이엠씨티3차 10층 1013호로서 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 지대로 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 간선도로가 통과하고 있는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상10층 건물 내 10층 1013호(복도식, 동향)로서 ·외벽 : 몰탈위 페인팅 등, ·내벽 : 벽지 및 타일 등, ·창호 : 새시창호 등 으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

본건은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보 및 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 자체평탄한 토지로 공동주택(도시형생활주택) 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지는 서측으로 폭 12m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2019-03-07)<건축법>, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

- 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 제20조에 의거 전세사기 피해자의 우선매수권 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

광주지방법원 2025타경33672 (1)

소재지

광주광역시 광산구 쌍암동 661-8 첨단에이엠씨티3차 10층 1013호

용도

도시형생활주택

감정가

110,000,000원

토지면적

9. 36㎡ (약 2.83평)

건물면적

30. 19㎡ (약 9.13평, 전용면적 기준). 제공된 자료에 분양면적 정보는 별도로 명시되어 있지 않습니다.

매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

경매구분

부동산 강제경매

1.1. 입지조건

주변 환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 '첨단1동 행정복지센터' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설, 근린공원 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하고 간선도로가 통과하는 등 대중교통 이용 및 차량 이동이 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

인접 도로

본건 단지는 서측으로 폭 12m 내외의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 중심상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구) 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

매각물건 개요

본 물건은 토지와 건물이 함께 매각되는 부동산 강제경매 사건입니다.

등기부 현황

2017.03. 14: 소유권이전(신탁등기 말소) - 광주건설주식회사

2024.03. 04: 주택임차권 (을3) - 안혜선 (보증금 84,000,000원) - 인수 대상

2023.06. 14: 가압류 (갑9) - 한국남방개발 (6,216,382,150원) - 말소 예정

2025.08. 27: 강제경매 (갑12) - 안혜선 (84,000,000원) - 말소 예정 (본건 경매 개시)

2025.09. 02: 압류 (갑13) - 광산세무서장 - 말소 예정

총 등기부 채권액: 6,300,382,150원

임차인 현황

* 임차인: 안

* 보증금: 84,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-02-18

* 확정일자: 2020-01-29

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 84,000,000원은 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 금액입니다.

소멸 기준 권리

2023.06. 14. 한국남방개발의 가압류 (갑9)가 말소 기준 권리입니다.

인수되는 권리

을구 3번 주택임차권 (안혜선, 보증금 84,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 매수인이 인수해야 합니다. 임차 보증금 중 배당을 통해 전액 변제받지 못한 금액은 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

전세사기 피해자 지원 관련

본 물건은 '전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법' 제20조에 의거, 전세사기 피해자로 인정될 경우 우선매수권이 행사될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

지역 특성

본 물건이 소재한 광주 첨단지구는 신규 아파트 단지, 업무시설, 상업시설 등이 밀집한 도심 지역입니다. 국가산업단지와 인접하여 직주근접 수요가 풍부하며, 꾸준한 인구 유입과 개발이 이루어지고 있는 지역입니다.

주변 시세

본건과 동일 단지인 '첨단에이엠씨티3차' 내 유사 면적(30㎡ 내외)의 도시형생활주택은 현재 감정가 1.1억 원 수준 또는 그 이상으로 거래되는 경향을 보입니다. 정확한 최신 시세는 추가적인 부동산 동향 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조로, 총 10층 중 10층에 위치한 도시형생활주택입니다. 외벽은 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시로 마감되었습니다. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재경보 및 소화전 설비, 승강기, 도시가스, 개별난방 설비 등을 갖추고 있어 생활에 필요한 기본적인 인프라를 제공합니다.

주변 편의시설

인근에 행정복지센터, 다수의 근린생활시설 및 상업시설이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다. 또한, 근린공원이 가까이 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 대형마트, 병원 등은 차량 이동이 필요할 수 있으나, 첨단지구 내 주요 편의시설 이용은 편리합니다. 주변 지역에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력을 갖춘 임차인 안 씨의 보증금 84,000,000원을 배당으로 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 상당한 금액으로, 입찰가를 결정하는 데 매우 중요한 요소입니다.

공유자우선매수신고

본 물건에 대해 공유자가 우선매수권을 행사할 가능성이 있습니다. 이는 예상치 못한 경쟁이나 입찰가 변동으로 이어질 수 있습니다.

전세사기 피해자 우선매수권

'전세사기 피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따라 전세사기 피해자로 인정된 경우 우선매수권이 발생할 수 있어, 입찰 과정에 변수가 될 수 있습니다.

기타

임대 관계가 명확하게 파악되지 않은 점은 추가적인 확인이 필요하며, 잠재적인 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주 첨단지구라는 우수한 입지에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. 그러나 등기부상 대항력 있는 임차인의 보증금 84,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 큰 부담이 존재합니다. 또한, 공유자 우선매수신고 및 전세사기 피해자 우선매수권 행사 가능성과 같은 복잡한 권리 관계가 얽혀 있어, 철저한 권리 분석과 함께 매우 신중한 접근이 요구됩니다. 향후 보증금 인수 금액을 고려한 총 부담액과 시장 가치를 면밀히 비교 분석하여 입찰 여부를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 입지

광주 첨단지구 내 핵심 지역에 위치하여 풍부한 배후 수요와 우수한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

직주근접성

국가산업단지와 인접하여 직장인 수요를 확보하기 용이합니다.

경매 물건

법적 절차를 통한 투명하고 명확한 권리 취득이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

산정 근거

감정가는 110,000,000원이나, 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 84,000,000원을 낙찰자가 인수해야 하는 큰 부담이 있습니다. 따라서 낙찰가 자체는 감정가보다 현저히 낮은 수준에서 결정될 가능성이 높으며, 낙찰가에 인수 보증금을 더한 총 부담액이 실제 시장 가치를 초과하지 않도록 고려해야 합니다. 보수적인 투자 관점에서, 인수 보증금(84,000,000원)을 제외한 감정가(110,000,000원 - 84,000,000원 = 26,000,000원)를 기준으로, 잠재적 리스크 요인(공유자 우선매수, 전세사기 피해자 우선매수권 등)을 감안하여 예상 입찰가를 산출하였습니다.

예상 입찰가

20,000,000원 ~ 40,000,000원

주의사항: 본 예상 입찰가는 인수되는 임차인 보증금 84,000,000원을 제외한 금액입니다. 따라서 실제 총 부담액은 예상 입찰가에 84,000,000원을 합한 금액이 됩니다. 본 물건은 권리 관계가 복잡하고 인수해야 할 보증금이 상당하므로, 현장 조사를 통한 정확한 시세 파악 및 전문가와의 상담을 거쳐 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.