나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30406 [1] 전북특별자치도 부안군 변산면 운산리 666-5 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.09.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전북특별자치도 부안군 변산면 운산리 소재 ""운산교차로"" 북동측 근거리에 위치하며, 주위환경은 주상나지, 자연림, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본 건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지방도가 통과하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호(1) : 부정형 완경사지로서, 기준시점 현재 ""도로""로 이용중임.
일련번호(2) : 사다리형 완경사지로서, 기준시점 현재 ""주상나지""로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1) : 본 건이 노폭 약 6M 내외의 도로임.
일련번호(2) : 남측으로 노폭 약 6M 내외의 도로[일련번호(2)]에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법> 중점경관관리구역(2017-07-10).
일련번호(2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(2019-01-29)(일부제한구역중 모든축종사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2017-07-10).

제시목록 외의 물건

본 건 일련번호(1) 지상에 이동이 용이한 미등기건물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1.- 지분매각(공유자우선매수권 행사 제한)
부정형완경사지로 '도로'로 이용중이며 지상에 이동이 용이한 미등기건물(목조지붕 정자)소재
3. 목록2- 사다리형 완경사지로 '주상나지'로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 정읍지원 2025타경30406 (1)

소재지: 전북특별자치도 부안군 변산면 운산리 666-5

용도: 대지

감정가: 328,377,500원

토지면적: 6,556.50㎡ (약 1,983.43평)

토지 일부 지분 면적: 446.26932㎡ (약 134.99평)

건물 면적: 없음 (0.00㎡)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전주원예농업협동조합 (등기부 요약 참조)

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 공동담보

주의사항:

1. 일괄매각 (목록1, 목록2)

2. 목록1 (지분매각): 부정형 완경사지로 '도로'로 이용 중이며, 이동이 용이한 미등기 건물(목조지붕 정자) 소재. 공유자 우선매수권 행사 제한됨.

3. 목록2: 사다리형 완경사지로 '주상나지'로 이용 중.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 전북특별자치도 부안군 변산면 운산리 소재 '운산교차로' 북동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 주상나지, 자연림, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 해당 지역은 과거 대지조성사업이 진행되었던 곳으로, 주식회사 골든파라다이스 등이 관련되어 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 지방도가 통과하는 등 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 형태 및 이용상태:

* 일련번호(1) (매각 지분 대상): 부정형 완경사지로, 현재 '도로'로 이용 중입니다. 지상에 이동이 용이한 미등기 건물(목조지붕 정자)이 소재합니다.

* 일련번호(2) (전체 매각 대상): 사다리형 완경사지로, 현재 '주상나지'로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

* 일련번호(1): 본 건 자체가 노폭 약 6M 내외의 도로로 이용 중입니다.

* 일련번호(2): 남측으로 노폭 약 6M 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호(1) 및 (2) 공통: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 중점경관관리구역에 해당합니다.

* 일련번호(1) 추가: 접도구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권: 주식회사골든파라다이스(보존, 2019-08-22) -> 강승일(이전, 2023-08-10) 순으로 이전되었습니다.

* 말소기준권리: 전주원예농업협동조합의 근저당권(2023-08-10, 192,000,000원)입니다. 이 권리보다 선순위의 권리들은 말소되지 않으나, 본 건의 경우 말소기준권리 이후 접수된 권리들은 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

* 기타 권리: 소유권이전청구권가등기(주식회사만랩), 가압류(국, 삼성카드, 롯데카드, 하나카드), 압류(동구, 남대구세무서장) 등이 존재하였으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 완료 시 소멸될 것으로 보입니다. (단, 2026-02-04 말소된 압류 건은 세무 관련 압류로 보입니다).

* 등기부채권 총액: 236,854,560원 (근저당권 192,000,000원 + 각종 가압류/압류 채권액 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 임차인 현황: 인수되는 임차보증금은 0원입니다. 임대차 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 위치한 변산면 운산리는 서해안 관광지로 개발된 지역의 일부로 보입니다.

* 주변에 관광지(채석강, 격포항, 상록해수욕장 등) 및 숙박시설(리조트, 펜션)이 다수 분포하고 있어 관광객 수요가 있는 지역입니다.

* 일부 지역에 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 위한 상권도 일부 형성되어 있습니다.

* 다만, 본 건의 '도로'로 이용 중인 지분은 직접적인 상업 활동이 가능한 지역은 아닙니다.

1.4. 생활정보

* 본 건은 주로 관광객을 대상으로 한 상업 시설 및 숙박 시설이 발달한 지역에 속합니다.

* 인근에 해수욕장, 자연휴양림 등 관광 자원이 풍부하여 여가 및 휴양 활동에 용이한 환경입니다.

* 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 관광 지역임을 감안할 때 기본적인 편의시설은 접근 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각 물건: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 토지 사용 및 관리에 있어 다른 공유자와의 협의가 필요합니다. 이는 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

* 도로 이용 현황 (목록1): 매각 대상 지분이 '도로'로 이용 중이며, 미등기 건물(정자)이 소재하는 점은 일반적인 대지 이용과는 다릅니다. 도로 지분의 경우, 소유권 행사 및 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공유자 우선매수 신고: 공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 낙찰이 무산될 수 있습니다.

* 미등기 건물: 지상에 소재한 미등기 건물은 법적 권리 관계 및 철거/이용 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

* 관광지 내 위치: 관광지 특성상 성수기/비수기 편차가 있을 수 있으며, 관광객 관련 소음이나 환경 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 폐건물 및 개발 중단 우려: 변산면 지역 내 일부 대형 건설 사업이 부도 등으로 장기간 중단되거나 폐건물로 방치된 사례가 존재합니다. 비록 본건의 직접적인 관련성은 낮으나, 지역 개발의 불안정성 측면에서 참고할 필요가 있습니다.

* 혐오시설 관련: 주변 지역에서 혐오시설 설치 관련 주민 반대 사례가 보고된 바 있으나, 본 건 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 개발 계획 등에 따라 향후 변동될 가능성은 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전북 부안군 변산면의 관광 활성화 지역에 위치한 대지 지분 경매 물건입니다. 아름다운 자연 경관과 관광 자원 접근성이 뛰어나다는 장점이 있습니다. 그러나 토지 일부 지분 매각, 지분 중 도로로 이용 중인 토지, 미등기 건물 소재 등 복합적인 권리 및 이용상의 제약이 따르는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 특히 공유자 지분이라는 특성상 향후 협의 과정이 중요하며, 이로 인해 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 관광지 접근성: 채석강, 격포해수욕장 등 주요 관광지에 인접하여 향후 관광 관련 개발 잠재력을 가질 수 있습니다.

* 계획관리지역: 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 저평가 가능성: 지분 매각 및 일부 도로 이용 등의 특수성으로 인해 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 정확한 예상 입찰가는 다양한 외부 요인(시장 상황, 경쟁 입찰자, 낙찰률 등)과 본건의 상세 현장 조사, 법률적 검토 등을 통해 산정되어야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다. 다만, 위에서 언급된 지분 매각, 도로 이용, 미등기 건물 등의 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 인수 보증금이 없으므로, 감정가 대비 적절한 할인율을 적용하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.