나이스옥션 법원경매 전주 2025타경916 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 서서학동 369-7 4동 4층410호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 서서학동 소재 "전주남초등학교" 서측 인근에 위치하는 "영창 아파트 제4동 제4층 제410호"로서, 주위는 아파트 및 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역입 니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근에 시내버스 승강장 및 장승배기로, 장승배기8길이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 중 제4층 제410호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로서, 인접지와 고자차는 있으나 본건 자체는 평탄하며, "대(아파트용 건묠 용지)"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 6M의 도로를 통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 제2종일반주거지역(2022-09-15), 자연경관지구(자연경관지구(4, 완산)), 가축사육제한구역 (2023-01-13)(주거밀집지역), 역사문화환경보존지역입니다. 기호(2,3) 제2종일반주거지역(2022-09-15), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2023 -01-13)(주거밀집지역), 역사문화환경보존지역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 : 미상입니다. -기 타 : 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경916 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 서서학동 369-7, 4동 4층 410호

용도: 아파트

감정가: 53,000,000원

토지 면적: 53.16㎡ (약 16.07평)

건물 면적: 59.94㎡ (약 18.13평) - 전용면적 기준

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 전OOOOOOOOO

특이사항: 재매각 물건

2. 입지조건

위치 및 주위 환경:

본 건은 전북특별자치도 전주시 완산구 서서학동에 소재하며, "전주남초등학교" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 비교적 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

교통 상황:

차량 진입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장과 주요 도로(장승배기로, 장승배기8길)가 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

주변 시설:

전주남초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 검색 결과, 해당 물건지 주변에 유해하거나 혐오감을 주는 시설에 대한 구체적인 언급은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

매각으로 인한 소멸되지 않는 권리:

해당사항 없음. 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수 보증금:

0원. 임차인 현황상 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

등기부상 권리 현황:

말소기준권리: 2018년 4월 24일 접수된 전주삼천신용협동조합의 근저당권 (을10).

이후 접수된 가압류(삼성카드, 전북신용보증재단, 서민금융진흥원, 신용보증기금) 및 본건 경매 개시 결정(전주삼천신용협동조합)은 모두 말소기준권리 이하 순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 약 129,885,674원 수준으로 파악됩니다.

임차인 현황:

인수되는 임차 보증금이 없으며, 임대 관계는 현재 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함하며, 보증금 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 전형적인 주거지역 내 아파트 단지에 속해 있으며, 주변 근린생활시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어질 수 있으나, 일상생활 영위에 필요한 기본적인 상업 및 편의시설은 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 상태:

본 건은 철근콘크리트조 슬래브 지붕의 5층 건물 중 4층에 위치한 아파트로, 1989년 8월 14일 사용 승인되었습니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 새시로 마감되어 있습니다.

이용 상태:

현재 아파트로 이용 중입니다.

설비 내역:

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 이용:

본건은 3필지의 일단의 토지 위에 건축되었으며, "대(아파트용 건물 용지)"로 이용 중입니다. 토지 형상은 부정형이나 본건 자체는 평탄한 상태입니다.

도로 접근성:

남동측으로 약 6미터 폭의 도로를 통해 단지 내로 진입할 수 있습니다.

토지 이용 계획:

제2종일반주거지역, 자연경관지구(완산), 가축사육제한구역(주거밀집지역), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

재매각 물건:

본 물건은 이전에도 매각 절차를 진행했으나 유찰되었거나 낙찰 후 취소/해제된 이력이 있는 재매각 물건입니다. 이는 입찰 시 특별한 고려가 필요함을 시사합니다.

임대 관계 미상:

임차인이 존재할 가능성이 있으나 보증금 및 월세 등 구체적인 임대차 관계가 파악되지 않았습니다. 인수 보증금은 없다고 명시되어 있으나, 명도 과정이나 내부 상태 확인 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구의 재매각되는 아파트로, 주변에 학교와 기본적인 편의시설이 위치한 주거지역에 속해 있습니다. 권리 분석상 인수할 권리나 임차 보증금은 없는 것으로 나타나 비교적 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, 재매각 이력과 임대 관계 미상인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

인수 부담 없는 권리 관계:

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 깨끗한 등기 상태를 확보할 수 있습니다.

실거주 및 투자 목적 모두 고려 가능:

기본적인 생활 인프라가 갖추어진 주거지역에 위치하여 실거주 목적뿐만 아니라 소액 투자용으로도 고려해 볼 수 있습니다.

재매각을 통한 가격 메리트:

재매각 물건의 경우, 이전 회차보다 가격적인 메리트가 발생할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 53,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 재매각 이력이 있고, 임대 관계가 미상이라는 점을 고려해야 합니다. 또한, 아파트의 현 상태, 주변 시세, 향후 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 유사 물건 거래 사례를 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 현 시점에서 권리상의 추가 부담이 없다는 점을 감안하여, 감정가 수준 또는 약간 하향된 금액에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (예: 40,000,000원 ~ 53,000,000원 범위 내에서 시장 조사를 거쳐 결정)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.