나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경3129 [1] 부산광역시 사상구 모라동 75 백양푸른숲아파트 407동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트감정 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 모라동 소재 ‘모동초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 소재함.

건물의 구조

1993.7.24. 사용승인된, 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상15층 건 내 14층 1401호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 아파트로 등재되어 있음.

설비내역

승강기설비 등 되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

완만한 경사지대 내 부정형의 토지로서, 아파트 및 부대 복리시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공로에 접하여 차량 등 진출입 가능하며, 단지 내 가로망 및 주차시설 확보되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(공동주택), 제1종지구단위계획구역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 소하천구역(2015-12-30)(운수천(001-1))<소하천정비법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산서부지원 2025타경3129 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 부산광역시 사상구 모라동 75 백양푸른숲아파트 407동 14층 1401호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 14층 1401호

사용승인일: 1993년 7월 24일

1.3. 면적 및 감정가

토지 면적: 55.00㎡ (약 16.64평)

건물 면적: 49.94㎡ (약 15.11평)

감정가: 116,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 사상구 모라동 소재 ‘모동초등학교’ 남측 인근에 위치합니다.

부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상태

공로에 접하여 차량의 진출입이 용이하며, 단지 내 가로망 및 주차 시설이 확보되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역(공동주택), 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한 도로(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(학교환경위생정화구역), 소하천구역(운수천), 택지개발지구 등의 규제를 받고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2017년 6월 22일에 접수된 우리은행의 근저당권(을6)입니다.

3.2. 소유권 변동

소유권은 박홍식(1999.06.23. 소유권이전)에서 김영도(2017.06.22. 소유권이전, 매매)로 변동되었습니다.

3.3. 등기부상 권리관계

등기부상 근저당권 1건, 압류 3건, 임의경매 1건이 등재되어 있습니다.

* 우리은행 근저당권 (을6, 2017.06.22, 85,800,000원) - 말소기준권리

* 북부산세무서장 압류 (갑3, 2019.08.23) - 말소 예정

* 동래세무서장 압류 (갑8, 2022.01.05) - 말소 예정

* 사상구 (부산광역시) 압류 (갑9, 2022.08.05) - 말소 예정

* 우리은행 임의경매개시결정 (갑10, 2025.09.01, 72,750,958원)

3.4. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

3.5. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 인수해야 할 임차인은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 지역은 주거 시설이 밀집한 가운데 근린생활시설이 혼재된 전형적인 아파트 밀집 지역입니다.

4.2. 잠재적 가치

안정적인 주거 수요를 기반으로 한 지역 가치를 형성하고 있으며, 단지 내 및 주변의 편의시설 접근성이 양호하여 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 주변에 상가, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 있어 편리한 생활이 가능합니다.

5.2. 교육시설

모동초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호하며, 자녀가 있는 가정의 경우 학군 이점이 있습니다.

5.3. 주거 환경

백양푸른숲아파트 단지는 총 905세대로 구성되어 있으며, 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등 부대시설을 갖추고 있습니다.

총 주차대수는 356대(지상 4대, 지하 13대 - *총합계 356대)가 확보되어 있으며, 전기차 충전기(지상) 10대가 설치되어 있습니다.

아파트의 전용면적은 49.94㎡이며, 단지 전체의 총면적은 59,624.34㎡입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 노후도

본건 건물은 1993년에 사용승인되어 약 30년 이상 경과한 노후 아파트입니다.

향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 주변 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 단지 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 사상구 모라동에 위치한 백양푸른숲아파트 407동 14층 1401호로, 1993년 준공된 구축 아파트입니다.

도보 거리 내 모동초등학교가 있고 시내버스정류장이 있어 교통 및 교육 환경이 비교적 양호합니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위인 압류 및 경매개시결정 등이 존재하나, 모두 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰 후 인수해야 할 부담은 없습니다.

다만, 30년 이상 경과한 노후 아파트라는 점은 향후 재산 가치 상승이나 유지보수 측면에서 고려해야 할 요소입니다.

명도와 관련된 특이사항이나 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 입지

주거 밀집 지역 내에 위치하여 꾸준한 수요가 기대되며, 초등학교 인접은 가족 단위 실수요자에게 매력적인 요소입니다.

8.2. 권리관계 명확

경매 절차를 통해 모든 권리가 정리되므로, 복잡한 권리 인수 부담 없이 안전하게 취득 가능합니다.

8.3. 시세 대비 저평가 가능성

최근 실거래가 및 감정가를 고려했을 때, 향후 시세 상승 여력 또는 적정 가격에서의 취득 기회를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가 (전용면적 49.94㎡ 기준)는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 8일 (8층): 106,000,000원

* 2026년 5월 13일 (9층): 115,000,000원

* 2026년 6월 3일 (10층): 116,000,000원

본 건은 14층으로 최근 거래된 10층(116,000,000원)보다 높은 층입니다.

감정가 116,000,000원은 10층 실거래가와 동일한 수준입니다. 14층이라는 이점을 감안할 때, 실거래가 및 감정가 대비 소폭 상승한 가격을 고려할 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

신중한 접근을 위해 감정가 및 최근 최고 실거래가를 기준으로, 14층이라는 점을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 115,000,000원 ~ 125,000,000원

본 가격은 시장 상황, 입찰 경쟁률, 현장 조사를 통한 추가 정보 등에 따라 달라질 수 있습니다. 보증금 인수 부담이 없으므로, 입찰 전 권리관계 및 물건 상태를 최종적으로 면밀히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.