나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101874 [1] 부산광역시 북구 만덕동 925-1 동원아파트 103동 9층901호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하늘감정 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 북구 만덕동 소재 백산초등학교 남서측 인근에 위치하는 동원아파트
103동 901호이며 주변은 중대형 아파트단지 위주의 주택지대로서 각급 아파트단지, 단독 및
다세대주택, 도로변으로는 각종 상가 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 지하철 만덕역이 소재하여
전반적인 대중교통사정은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 9층이며,
- 외벽: 몰탈위 페인팅 마감.
- 내벽: 벽지, 타일 마감 등.
- 창호: 새시창호.

이용상태

아파트 입니다.

설비내역

급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기설비, 공동현관문, 도시가스공급설비, 난방설비 등이
되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형과 유사한 형상의 토지이며 공동주택의 부지입니다.

인접 도로상태등

북서측 왕복2차선의 도로를 통해 주로 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 제3종일반주거지역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계: 미상입니다.
나.기타: 없습니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도 전: 임차인 곽민화)로부터 2026. 6. 16.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다'는 내용의 대항력포기확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101874 (1)

* 소재지: 부산광역시 북구 만덕동 925-1 동원아파트 103동 9층901호

* 용도: 아파트

* 감정가: 184,000,000원

* 토지면적: 30.03㎡ (약 9.08평)

* 토지지분: 30.03㎡ (약 9.08평)

* 건물면적: 77.82㎡ (약 23.54평)

* 건물지분: 77.82㎡ (약 23.54평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 아파트명: 동원아파트 (만덕동원)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 중 9층

* 사용승인일: 1992년 12월 23일

* 총 세대수: 988세대 (해당 동 120세대)

2. 입지조건

* 위치: 본건은 부산광역시 북구 만덕동에 소재하며, 백산초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 중대형 아파트 단지와 단독 및 다세대 주택, 도로변 상가 등이 혼재하는 주거 중심의 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철 만덕역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사(채권액 210,000,000원)의 강제경매 개시 결정 등기(접수일자 2025.09.01)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(양도 전: 임차인 곽민화)

* 보증금: 210,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 01월 03일

* 확정일자: 2022년 06월 13일

* 대항력: 없음 (물건명세서 상 대항력포기확약서 제출 확인)

* 인수되는 권리: 없습니다.

* 물건명세서에 기재된 바와 같이, 주택도시보증공사(양도 전 임차인 곽민화)로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다'는 내용의 대항력포기확약서가 제출되었습니다. 따라서 임차인 관련 인수 보증금은 0원으로 판단됩니다.

* 등기부상 권리:

* 을9 (주택임차권, 곽민화, 210,000,000원)은 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 갑8 (강제경매, 주택도시보증공사)이 말소기준권리이며, 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

* 주거 밀집 지역: 본건은 배후 주거 수요가 풍부한 아파트 단지 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 근린생활시설: 단지 인근 도로변으로는 소규모 상가 및 근린생활시설이 다수 입점하여 있어, 단지 내 또는 인근에서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 단지 남서측 인근에 백산초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

* 교통편의: 지하철 만덕역과 다수의 시내버스 노선이 운행되는 정류장이 가까워 시내 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 기본적인 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 주변환경: 주변으로 크고 작은 아파트 단지들이 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 1992년에 사용 승인된 아파트로, 약 34년 경과에 따른 건물 노후화 및 향후 발생 가능한 유지보수 비용에 대한 고려가 필요합니다.

* 임차인 관련 (확약서): 임차인 곽민화 씨가 대항력 포기 확약서를 제출하여 매수인의 임차 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 확약서의 법적 효력 및 집행 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 변수를 완전히 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 북구 만덕동에 위치한 아파트로, 초등학교와 지하철역이 인접하여 교육 및 교통 환경이 우수합니다. 77.82㎡(약 23.54평) 면적의 본건은 감정가 1억 8천 4백만원으로 책정되었으며, 가장 큰 특징은 임차인이 대항력 포기 확약서를 제출함에 따라 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 없다는 점입니다. 이는 권리 분석상 큰 부담이 해소된 것으로 볼 수 있습니다. 다만, 1992년 준공된 아파트로서 건물 노후화는 신중히 검토해야 할 부분입니다. 전반적으로 권리 관계가 명확하고 입지 조건이 양호하여 안정적인 시세 상승이 기대되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 관련 부담 없음: 대항력 포기 확약서 제출로 인해 2억 1천만원의 임차 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 역세권 입지: 지하철 만덕역이 도보권에 위치하여 교통 편의성이 높습니다.

* 교육 환경 우수: 백산초등학교가 인근에 있어 어린 자녀를 둔 가구에 매력적인 요소입니다.

* 합리적인 감정가: 유사 면적의 최근 매매 사례(1억 6천 7백 5십만원)와 비교 시, 감정가(1억 8천 4백만원)는 시장 상황을 반영한 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 8천 4백만원

* 유사 면적 최신 매매가 (2026년 6월, 77.82㎡): 1억 6천 7백 5십만원

* 인수 보증금: 0원

본 물건은 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수할 임차 보증금이 없는 상태입니다. 유사 면적의 최근 매매 사례가 1억 6천 7백 5십만원임을 고려할 때, 현재 감정가인 1억 8천 4백만원은 시장 시세 대비 다소 높게 책정되었다고 볼 수도 있습니다. 그러나 권리상 인수 부담이 없고 입지 조건이 양호하므로, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 1억 8천 4백만원 내외에서, 또는 최근 매매가에 약간의 가산(경매 프리미엄, 명도 비용 고려)을 하여 1억 7천만원 후반대에서 1억 8천만원 중반대 사이로 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다. 최종 입찰가는 개별적인 현장 조사, 명도 가능성, 당시 시장 상황 및 경쟁률을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

주변 시설 조사 결과, 본건 아파트 단지 인근에 혐오 시설로 분류될 만한 특별한 시설은 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.