나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경3112 [1] 부산광역시 서구 암남동 604-2 송도혜성비치타운 1동 3층306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

감정평가 대상물건은 부산광역시 서구 암남동 소재 ‘송도해수욕장’ 남서측 인근에 위치하며,
부근은 아파트단지, 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량통행 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상15층 건물 내 제3층 제306호로서, 1993년 04월 28일자로
사용승인 되었으며, 현상은 보통임.
ㆍ외 벽 : 몰탈위페인트 마감 등.
ㆍ창 호 : 하이샷시 이중창 등.
※ 내 벽 및 내부마감재 등 내부 이용상태는 이해관계인 부재로 확인하지 못했으나,
통상적인 상태를 상정하여 감정평가함.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

공동설비(승강기설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비 등) 및 개별설비(위생 및 급배수설비,
도시가스에 의한 난방설비 등) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 12~14미터의 포장도로와 접하며, 단지내 가로망 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2012-06-06), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2023-07-12)
(폭원(12M~34M))(접합), 가축사육제한구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

부산서부지원 2025타경3112 (1)

1.2. 소재지

부산광역시 서구 암남동 604-2 송도혜성비치타운 1동 3층306호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

151,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 32.37㎡ (약 9.79평)

건물면적: 72.95㎡ (약 22.07평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 부산광역시 서구 암남동에 위치한 송도혜성비치타운 내 아파트입니다.

주변은 송도해수욕장 남서측 인근에 자리하고 있으며, 아파트 단지와 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

주변에 혐오시설에 대한 별도의 언급은 없으며, 해수욕장이 인근에 위치하여 비교적 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 통행이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

부정형의 토지 위에 건축된 아파트 부지로 활용되고 있으며, 동측으로 노폭 약 12~14미터의 포장도로와 접하고 단지 내 가로망은 정비되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

수협은행 근저당 (접수일자: 2021-01-29, 권리금액: 144,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 소멸되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 말소기준권리보다 후순위인 다음과 같은 가압류 채권들도 소멸됩니다.

* 부산신용보증재단 가압류 (87,499,975원)

* 신한카드 가압류 (53,470,475원)

* 신용보증기금 가압류 (224,229,174원)

* 롯데카드 가압류 (32,173,519원)

* 농림수산업자 가압류 (17,194,727원)

* 서울보증보험주식회사 가압류 (96,028,045원)

3.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 654,595,915원입니다.

3.4. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

금액이 미상이라도 실제 점유하고 있는 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 시간이 소요되거나 추가적인 비용이 발생할 수 있으니 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본 물건은 송도해수욕장 인근의 주거지역에 위치하고 있습니다.

주변으로 아파트 단지와 더불어 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설의 이용이 가능합니다.

4.2. 상업 시설

송도해수욕장이라는 관광자원을 끼고 있어 상권 활성화 가능성도 일부 존재하나, 대규모 상업지구와는 다소 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

본 물건은 1993년 4월 28일에 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브 지붕 지하 1층, 지상 15층 건물 내 3층 306호에 해당합니다.

아파트로 이용 중이며, 공동설비(승강기, 소화전, 화재탐지 등) 및 개별설비(위생, 급배수, 도시가스 난방 등)가 갖추어져 있습니다.

건축물표제부 JSON 정보는 건물 사용승인일(1963년) 및 용도(단독주택)가 본 아파트 정보와 상이하여, 본 보고서에서는 아파트로서의 정보를 기준으로 작성하였습니다.

5.2. 단지 정보

송도혜성비치타운은 총 150세대로 구성되어 있으며, 지상 및 지하 주차장을 합쳐 총 95대의 주차가 가능합니다.

복리시설로는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등이 있습니다.

본 경매 대상인 3층 306호의 건물면적(분양면적)은 72.95㎡ (약 22.07평)입니다. 별도로 제공된 아파트 정보상의 '전용면적'은 전체 단지 규모를 나타내는 것으로 보이며, 본 호실의 정확한 전용면적은 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

건축년도가 1993년으로 30년 이상 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 내부 상태 확인의 한계

내부 이용 상태에 대한 정확한 확인이 어려웠던 점(이해관계인 부재)은 잠재적인 하자나 수리 필요성을 내포할 수 있습니다.

6.3. 명도 관련 불확실성

임대관계가 미상이고 인수 보증금이 0원이라도, 실제 점유하고 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 시간이 소요되거나 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 계획

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 소로1류, 중로3류에 해당하며 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 건축이나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 입지 및 권리

본 물건은 송도해수욕장 인근에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

다수의 채권이 설정되어 있었으나, 말소기준권리보다 후순위인 가압류 채권은 모두 소멸될 예정으로 권리 관계는 명확한 편입니다.

7.2. 주의사항

다만, 건물 노후화와 미상인 임차인 현황은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

7.3. 시장 전망

최근 실거래가 분석 결과, 본 물건과 유사한 면적대의 아파트들은 감정가 수준 또는 그 이상에서 거래된 사례가 있어 시세 상승 여력은 존재한다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지역적 가치

송도해수욕장 인근이라는 지역적 이점과 부산 서구 지역의 주거 환경을 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.2. 취득 기회

부동산 임의경매로 채무 변제를 위한 매각 절차이므로, 정상적인 시장 가격보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

8.3. 명도 용이성

인수할 임대차 보증금이 0원이라는 점은 명도 관련 부담을 줄여줍니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건의 감정가는 151,000,000원입니다.

최근 실거래 사례를 분석해 보면,

* 2025년 11월: 84.96㎡ (약 25.7평) 6층 물건이 190,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 3월: 84.96㎡ (약 25.7평) 14층 물건이 183,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 4월: 59.3㎡ (약 17.9평) 6층 물건이 105,000,000원에 거래되었습니다.

9.2. 적정 가치 판단

본 경매 대상 물건은 72.95㎡ (약 22.07평)이며, 3층에 위치합니다.

59. 3㎡ 면적대의 실거래가(105,000,000원)와 84.96㎡ 면적대의 실거래가(183,000,000원~190,000,000원)를 고려할 때, 본 물건의 적정 가치는 감정가 수준으로 판단됩니다.

9.3. 입찰가 제안

다만, 건물 노후도 및 3층이라는 층수, 그리고 미상 임차인으로 인한 명도 불확실성 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 135,000,000원에서 145,000,000원 사이로 제안합니다.

최종 입찰가는 법원 진행 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.