나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5791 [1] 부산광역시 남구 대연동 1750-11 대동레미안7 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일감정 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 부산도시철도 2호선 '대연역' 남서측 인근에 위치
하는 대동레미안7 1층 101호 외 5개호(총 6개호)로서 부근은 근린생활시설 및 공동주택,
단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 2호선 '대연역'이
위치하여 대중교통 등 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 1층 101호 외 5개호로서
외벽: 화강석붙임 및 스톤코드 마감 등
내벽: 실내 인테리어 및 몰탈위 페인팅 마감 등
창호: 샷시창 등 구조임.

이용상태

기호(1) 1층 101호, 기호(2) 1층 102호는 근린생활시설(상호: 질주모빌리티)로서
각 호 사이의 경계벽(1면) 구분 없이 일체로 이용중임.
기호(3) 1층 103호: 근린생활시설(상호: 빽보이피자).
기호(4) 1층 104호: 근린생활시설(상호: OHSLOW).
기호(5) 1층 105호: 근린생활시설(상호: GS25).
기호(6) 1층 106호: 근린생활시설(상호: 개인택시 상담소).

설비내역

위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 소방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 인접지와 등고 평탄한 장방형의 토지로서 아파트 및 업무시설(오피스텔),
근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 남측으로 폭 8미터 내외, 북측으로 폭 6미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2011.03.29)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1). 임대관계: 미상임.

2). 기타: 본건 중 기호(1,2)는 기준시점 현재 각 호 사이의 경계벽(1면) 구분없이
일괄로 사용중인 구분건물이나, 경계벽 제거가 일시적인 것으로 도면 등에 의하여
각 호의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 경계벽에 대한 복원 및 통로의 확보가
가능하며 그 원상회복에 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 사료되며 각 호의 구조
및 형태, 규모, 용도 등을 참작할 시 구조 및 이용상 독립성을 갖추고 각 호별 단독
적인 효용가치가 있을 것으로 판단되는 바, 이를 참작하여 정상 감정평가하였으니
업무에 참고 하시기 바랍니다.

물건 비고

①일괄매각
②101,102호를 경계벽 없이 하나의 점포로 이용중이나, 경계벽 제거가 일시적인 것으로 도면 등에 의하여 각 호의 위치와 면적 등을 특정할 수 있고 경계벽에 대한 복원 및 통로의 확보가 가능하며 그 원상회복에 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 보임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 규모

본건은 부산광역시 남구 대연동 1750-11번지, 대동레미안7 건물 1층 101호 외 5개호(총 6개 호수)에 해당합니다.

토지 면적은 50.00㎡ (약 15.13평)이며, 건물 면적은 130.60㎡ (약 39.50평)입니다.

1.2. 건물 현황

건물은 철근콘크리트구조의 9층 건물 중 1층에 위치한 근린상가 6개 호수(101호, 102호, 103호, 104호, 105호, 106호)입니다.

총 연면적은 3,641.47㎡이며, 본건의 건축 면적은 414.04㎡입니다. 건물 사용승인일은 2015년 10월 28일입니다.

1.3. 토지 현황

본건 토지는 대연동 1750-11번지 외 5필지로 구성되어 있으며, 아파트, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등의 건부지로 이용 중입니다. 본건 토지 지분 면적은 50㎡입니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

본건의 감정가는 137,400,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다.

채권자는 남OOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 남구 대연동에 위치하며, 부산도시철도 2호선 '대연역'에서 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산 도시철도 2호선 '대연역'이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 도로 접합 상태

본건 토지는 서측 및 남측으로는 폭 8미터 내외, 북측으로는 폭 6미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행 및 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2023년 4월 24일 접수된 남부산농업협동조합의 근저당권(1,740,000,000원)입니다.

본 경매는 2025년 9월 1일 접수된 남부산농업협동조합의 임의경매개시결정(1,555,389,221원)에 의해 진행됩니다.

그 외 소유권 보존, 소유권 이전, 소유권이전청구권가등기(매매예약), 압류 등의 권리들이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 본 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,740,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이 , 보증금 30,000,000원, 차임 3,000,000원. 전입/사업/확정일자 2024-07-16, 배당신고일자 2025-09-11. 대항력 없음.

* 임차인: 이 , 보증금 30,000,000원, 차임 3,000,000원. 전입/사업/확정일자 2024-07-16, 배당신고일자 2025-09-11. 대항력 없음.

두 임차인 모두 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 배당 신고가 이루어졌으므로 배당 순위에 따라 보증금 회수가 가능할 것으로 예상되나, 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 소멸되므로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 업종 현황

현재 본건 1층에는 다양한 근린생활시설이 운영 중입니다.

* 101호, 102호: 근린생활시설 (상호: 질주모빌리티) - 현재 두 호수를 통합하여 사용 중입니다.

* 103호: 근린생활시설 (상호: 빽보이피자)

* 104호: 근린생활시설 (상호: OHSLOW)

* 105호: 근린생활시설 (상호: GS25)

* 106호: 근린생활시설 (상호: 개인택시 상담소)

이처럼 편의점, 음식점, 서비스 업종 등 다양한 업종이 입점하여 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 상권 특성

대연역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 주변의 주거단지 및 업무시설 배후 수요가 견고합니다. 이러한 입지적 강점을 바탕으로 안정적인 영업이 가능한 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교통: 부산 도시철도 2호선 대연역, 다수의 시내버스 노선으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 상업시설: 대형마트, 병원, 은행 등 주요 생활 편의시설은 차량 이용 시 근거리에 접근 가능합니다. (주변 상업 지역 내 기본 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.)

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 다수 위치하고 있습니다.

5.2. 혐오시설

본건 인근에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 일반적으로 역세권 상업 및 주거 복합 지역임을 감안할 때, 심각한 혐오시설이 근접해 있을 가능성은 낮습니다. (정확한 확인을 위해서는 현장 조사 또는 별도의 지도 검색이 필요합니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 점포 통합 이용 및 원상 복구

101호와 102호가 경계벽 없이 하나의 점포로 이용 중이라는 점은 인수 후 공간 활용 및 원상 복구 계획이 필요함을 의미합니다. 다만, 감정평가서에 따르면 경계벽 제거가 일시적인 것으로 판단되며, 원상 복구 및 통로 확보에 과다한 비용이 소요되지 않을 것으로 예상됩니다.

6.2. 임차인 명도

두 임차인 모두 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없으나, 명도 과정에서 원만한 협의가 이루어지지 않을 경우 시간이 소요되거나 추가적인 협의 비용이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.3. 상가 공실 위험

각 개별 점포의 현황 및 임대 조건, 주변 상권 변화에 따라 공실 발생 가능성이 상존합니다. 낙찰 후 임대 운영 시 공실 리스크를 고려해야 합니다.

6.4. 건물 노후화

2015년 사용승인된 건물로, 향후 건물 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 도시철도 2호선 대연역 역세권이라는 뛰어난 입지를 자랑하는 근린상가 물건입니다. 권리관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 비교적 안전하게 취득할 수 있으며, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 임대 수익 확보가 가능할 것으로 보입니다. 101호와 102호의 통합 사용 문제 및 임차인 명도 등은 고려해야 할 사항이지만, 전반적으로 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 대연역 바로 인근으로 높은 유동인구와 뛰어난 접근성.

* 안정적 상권: 배후 주거단지 및 업무시설 수요를 바탕으로 한 탄탄한 상권.

* 명확한 권리관계: 낙찰자가 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능.

* 다양한 업종 구성: 편의점, 음식점 등 필수 업종 입점으로 상권 활성화.

* 통합 점포 활용: 101, 102호 통합 사용은 향후 공간 활용 가치를 높일 수 있음 (원상 복구 용이).

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 137,400,000원입니다.

건물 면적 130.60㎡ (약 39.50평) 기준, 평당 감정가는 약 3,478,481원입니다.

주변 유사 물건의 시세, 낙찰가율, 본건의 장단점 및 예상 명도 비용 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 151,140,000원 ~ 169,000,000원

본 예상 입찰가는 시장 상황 및 개별 입찰자의 투자 전략에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.