나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5781 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1839 롯데캐슬스타 104동 27층2704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부일 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 해운대초등학교 북서측 인근에 소재하는 롯데캐슬
스타 104동 27층 2704호로서, 부근은 아파트 단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로
형성되어 있음.

교통상황

차량접근 용이하며, 인근에 시내버스정류장 및 지하철역(해운대역)이 소재하여 대중교통
사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 49층 건물내 27층 2704호로서,
-외벽: 몰탈위 페인팅 및 화강석 치장
-내벽: 벽지 도배 등
-창호: 샷시창의 구조임.

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 개별난방설비(도시가스) 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 유사 토지로서, 아파트 및 오피스텔의 부지임.

인접 도로상태등

북측으로 광대로, 북동측 및 남서측, 남동측으로 각각 중로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1839): 일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 중로3류(폭 12~15m)(접합), 가축사육
제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보
호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 온천지구(해운대온천)
<온천법>임.
(1840): 일반상업지역, 방화지구, 도로(접합), 소로2류(폭 8~10m)(접합), 중로3류
(폭 12~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>,
온천지구(해운대온천)<온천법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임.
-기 타: 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5781 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 이OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1839 롯데캐슬스타 104동 27층2704호

건물명: 롯데캐슬스타

건축년도: 2020년

구조: 철근콘크리트구조

층수: 총 49층 중 27층

용도: 오피스텔 (업무시설 - 주거용)

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 300,000,000원

토지면적: 9.76㎡ (약 2.95평)

건물면적: 60.95㎡ (약 18.44평)

1.4. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 해운대초등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 각종 근린생활시설이 형성된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 지하철역(해운대역)이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

일반상업지역, 방화지구, 도로, 중로3류, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역, 온천지구 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2024년 5월 22일 접수 근저당권 (채권최고액 75,000,000원)

기타 권리: 2025년 8월 28일 임의경매 개시결정 (채권자: 이제근), 2025년 10월 21일 가압류 (채권자: 오케이저축은행) 등이 있으며, 이들은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

총 등기부채권액: 345,123,821원

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (성함: 이 )

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 5월 14일

확정일자: 2024년 4월 15일

대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

인수 여부: 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액 매수인이 인수함.

3.3. 권리 관계 요약

본 물건에는 선순위 임차인이 존재하여, 임차보증금 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이 점이 본건의 가장 중요한 권리 분석 사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주변에 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 해운대역 인근으로 유동인구가 많아 상업적 가치 또한 높습니다.

4.2. 지역 특성

부산의 대표적인 관광지이자 주거지역인 해운대구에 위치하며, 롯데캐슬스타는 현대적이고 고급스러운 주상복합 단지로 알려져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 밀집한 해운대 중심 상권과의 접근성이 좋습니다.

5.2. 교육 시설

인근에 해운대초등학교 등이 있어 자녀 교육 환경으로도 고려될 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크는 250,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 경매 절차에서 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 차액은 매수인이 인수해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다. '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있어 임대차 계약의 구체적인 내용을 추가 확인해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

부동산 시장 변동성, 건물 관리 및 유지보수 관련 문제 발생 가능성 등이 있을 수 있습니다. 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 우수한 입지에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 그러나 2억 5천만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크가 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 예상 인수 보증금 규모 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 해운대 중심 입지: 부산의 대표적인 관광 및 주거 지역으로 높은 미래 가치 기대.

* 신축 건물: 2020년 준공된 롯데캐슬스타로 깔끔하고 현대적인 건물 상태.

* 편리한 교통: 해운대역 및 버스 정류장 인접으로 대중교통 이용이 용이.

* 주변 인프라: 풍부한 근린생활시설 및 주거 편의시설 이용 가능.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 보면, 유사 면적(60.95㎡)의 롯데캐슬스타 오피스텔은 2024년 4월 300,000,000원, 2025년 10월 362,000,000원 (실사용면적 63.995㎡), 2026년 2월 326,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건 감정가 300,000,000원과 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건의 감정가는 300,000,000원입니다.

등기부상 총 채권액은 약 150,618,341원 (근저당 75,000,000원 + 임의경매 55,494,520원 + 가압류 20,123,821원)이며, 이는 통상 경매 낙찰가에서 배당을 통해 소멸될 가능성이 높습니다.

가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인에게 지급될 보증금 250,000,000원입니다.

만약 본건이 감정가 수준(300,000,000원)으로 낙찰된다고 가정할 때, 채권 총액 약 150,618,341원을 제외하면 임차인에게 배당될 수 있는 금액은 약 149,381,659원입니다.

이 경우, 임차인은 250,000,000원에서 149,381,659원을 배당받고, 차액 100,618,341원은 매수인이 인수하게 됩니다.

예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 산정해야 합니다.

시장 가치를 감정가 수준인 300,000,000원으로 보고, 예상 인수 보증금(약 100,618,341원)을 제외하면,

예상 입찰가 = 시장 가치 - 예상 인수 보증금

예상 입찰가 = 300,000,000원 - 100,618,341원 = 199,381,659원

따라서, 약 200,000,000원 내외로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.