나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5777 [1] 부산광역시 수영구 민락동 108-1 센텀비치푸르지오 107동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류선감정 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동 소재 ""민락초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 센텀비치푸르지오 제107동 제4층 제401호로서, 본 아파트 단지는 총 10개동 1,616세대(아파트)로 구성되어 있으며, 주변은 대단위 아파트단지, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 민락공원, 민락수변공원 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는바, 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브 지상31층 건물(제107동) 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일: 2003.08.18.)

외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감(추정).
창호 : 하이샷시 이중창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄하게 조성된 부정형토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 아파트단지 북서측 및 남서측으로 노폭 약 25미터, 남동측으로 노폭 약 12미터, 북동측으로 노폭 약 10미터 내외 도로에 각각 접하며, 단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있으며, 주차시설 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(1991-04-12)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미 상 임.
2)기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5777 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 민락동 108-1 센텀비치푸르지오 107동 4층 401호

용도: 아파트

감정가: 870,000,000원

토지면적: 53.84㎡ (약 16.29평)

토지 지분: 53.84㎡ (약 16.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 150.80㎡ (약 45.62평) - 공급면적 기준

건물 지분: 150.8㎡ (약 45.62평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 피OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

최초 사용승인일: 2003년 08월 18일 (준공 후 약 23년 경과)

1.2. 면적 정보 상세

본 물건은 공급면적 150.80㎡ (약 45.62평)의 아파트입니다.

최근 거래된 유사 면적대의 센텀비치푸르지오 아파트 전용면적은 약 84.97㎡ ~ 84.98㎡ (약 25.71평) 수준으로 확인되었습니다. 본 물건의 정확한 전용면적은 추가 확인이 필요하나, 일반적으로 공급면적 150.80㎡는 전용면적 약 110㎡ ~ 120㎡ (약 33평 ~ 36평) 내외에 해당될 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 민락동에 위치한 센텀비치푸르지오 아파트 단지 내 107동 4층 401호입니다.

단지는 총 10개동 1,082세대로 구성되어 있으며, 주변으로는 대단지 아파트, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있습니다.

남동측 인근에 민락초등학교가 위치하고 있으며, 민락공원 및 민락수변공원이 가까워 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

아파트 단지는 북서측 및 남서측으로 약 25미터, 남동측으로 약 12미터, 북동측으로 약 10미터 내외의 도로에 접해 있으며, 단지 내 진입로 및 가로망 정비가 잘 되어 있고 주차 시설도 갖추어져 있습니다.

다만, 일부 후기에서는 대중교통 접근성이 다소 불편하다는 의견도 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 중로 1류(폭 20m~25m), 중로 3류(폭 12m~15m) 도로에 접해 있습니다.

또한, 학교환경위생정화구역(상대보호구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2014년 06월 17일 접수된 수영새마을금고의 근저당권 (을11)입니다.

말소기준권리보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

권리 분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

본 물건의 임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, '기타참고사항'에 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근으로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 지역은 주로 대규모 아파트 단지로 구성된 주거 지역입니다.

4.2. 자연 및 여가 시설

민락공원, 민락수변공원이 인접하여 산책 및 여가 활동을 즐기기 좋은 환경입니다.

수영강 및 일부 세대에서는 광안대교 조망이 가능하여 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 남동측 인근에 민락초등학교가 위치하여 자녀들의 통학이 편리합니다.

5.2. 생활 편의시설

단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

일부 주민 후기에서는 주변 상권이 잘 형성되어 있지는 않다는 의견도 있습니다.

5.3. 주거 환경

대단지 아파트로서 관리 및 커뮤니티 시설 이용이 편리할 것으로 보입니다.

수영강변 및 공원 인접으로 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대 관계 미확인

'임대관계: 미상'으로 기재된 부분은 실제 거주자 점유 여부, 명도 대상 확인, 명도 진행 시 발생할 수 있는 변수 등을 사전에 철저히 조사해야 하는 중요한 리스크 요인입니다.

6.2. 건축 연도

2003년 사용승인된 건물로, 2026년 현재 약 23년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 민락동의 센텀비치푸르지오 내 위치한 대형 평형 아파트입니다.

우수한 입지 조건, 대규모 단지의 장점, 공원 인접 등 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

권리 관계는 명확하여 인수되는 부담은 없으나, 임대 관계 미상으로 인한 명도 관련 불확실성은 반드시 사전 조사 및 대비가 필요합니다.

감정가 8억 7천만원 대비 최근 유사 단지 내 작은 평형대의 실거래가가 5억 2천만원 ~ 5억 8천만원대에 형성되어 있어, 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다. 따라서 입찰가를 신중하게 결정해야 할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 부산 수영구 민락동의 선호도 높은 입지

* 센텀비치푸르지오 대단지 내 쾌적한 주거 환경 (공원, 수영강 인접)

* 넓은 공급면적 (150.80㎡)으로 인한 잠재적 가치

* 안정적인 권리 관계 (인수되는 권리 없음)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 870,000,000원입니다.

최근 2026년 6월 기준, 본 단지 내 전용면적 약 85㎡ (약 25.7평) 아파트의 실거래가는 520,000,000원에서 583,000,000원 사이로 확인되었습니다.

이 가격대를 전용면적 평당 약 2,000만원 ~ 2,270만원으로 환산할 수 있습니다.

본 물건의 공급면적은 150.80㎡ (약 45.62평)이므로, 만약 이 면적이 모두 전용면적으로 사용된다면 매우 큰 평형대입니다.

그러나 일반적으로 공급면적 150.80㎡는 전용면적이 약 110~120㎡ (33~36평) 수준에 해당될 가능성이 높습니다.

이러한 경우, 최근 실거래가 평당 가격을 적용하면 예상 시세는 약 7억 1천만원 ~ 8억 2천만원 범위로 추정해 볼 수 있습니다.

하지만 감정가(8억 7천만원)가 최근 실거래가보다 상당히 높게 책정된 점, 그리고 임대차 관계 미상으로 인한 명도 위험을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

안전한 입찰을 위해, 감정가의 80% ~ 90% 수준 또는 최근 실거래가 추세를 반영한 가격대를 고려하는 것이 좋습니다.

* 감정가 기준 (80%): 약 696,000,000원

* 감정가 기준 (90%): 약 783,000,000원

* 최근 실거래가 추정 범위 적용 시: 약 710,000,000원 ~ 820,000,000원

종합적으로, 임대차 관계 조사 결과 및 현장 확인 후, 본 물건의 잠재적 가치를 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 초기 입찰가로는 감정가의 80% 수준인 약 7억원 초반대를 고려해 볼 수 있으며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자를 고려하여 최종 입찰가를 조정하는 것이 바람직합니다.

10. 주변 시설 정보

10.1. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 주거 단지와 공원, 학교 등이 인접해 있어 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

10.2. 편의 및 여가 시설

* 교육: 민락초등학교 (남동측 인근)

* 휴식/여가: 민락공원, 민락수변공원 (인접)

* 교통: 노선버스정류장 (인근), 지하철 2호선 민락역 (환승 필요)

* 쇼핑/마트: (검색 결과 기반) 센텀시티 인근 (차량 이동 필요), 대형 마트 접근성 언급 (주민 후기)

* 기타: 수영강변 산책로, 광안대교 조망

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.