나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22641 [1] 부산광역시 중구 남포동4가 11-4 주건축물제1동 4층401호 위락시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 중구 남포동4가 소재 ""자갈치시장"" 북측 인근에 소재하는 주건축물 제1동
4층 401호로서, 부근은 간선도로변 노선상가지대 내 각종 근린생활시설, 숙박시설 및 업무
시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도 1호선 자갈치역 및
남포역이 소재하여 제반 교통상황은 편리함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물 내 4층 401호로서,
외벽 : 치장석재 붙임 및 강화유리 마감 등,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 '위락시설(단란주점)' 용도이며, 가격조사일 현재 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 사다리형에 유사한 토지로서, 근린생활시설 및 위락
시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 광대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)(2025-08-13, 건축제한 완화), 광로3류(폭 40m~
50m)(3-1호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별
최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 130m, 최고높이 180m)<건축법>, 중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임,
2) 기타 : ·본건은 현장조사 시 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 내부 확인이 불가능하여 관련
공부 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시
본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인이 요망됨.

물건 비고

2019.05.17. 제2종근린생활시설에서 위락시설(단란주점)으로 용도변경함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22641 (1)

소재지: 부산광역시 중구 남포동4가 11-4, 주건축물제1동 4층 401호

용도: 위락시설 (단란주점)

감정가: 628,000,000원

토지 면적: 23.97㎡ (약 7.25평)

건물 면적: 182.39㎡ (약 55.17평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 장OOOOOOO (장림동새마을금고)

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 중구 남포동4가, 자갈치시장 북측 인근에 위치합니다.

주변으로는 각종 근린생활시설, 숙박시설, 업무시설 등이 밀집한 간선도로변 노선상가지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 자갈치역 및 남포역이 소재하여 제반 교통 여건이 우수합니다.

본건 북동측으로는 광대로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리(을1)는 2025년 1월 24일 접수된 장림동새마을금고의 근저당권입니다.

매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, '물건명세서 참고사항'에 의하면 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 이에 대한 상세 내용은 제공되지 않았습니다.

등기부채권 총액은 948,000,000원으로 높은 채무 부담이 확인됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 조

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019년 7월 3일

* 인수 보증금 합계: 0원

* 참고사항: 임차인 조 은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 0원이라 하더라도 대항력의 존재로 인해 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 남포동 일대는 부산의 대표적인 상업, 쇼핑, 관광 중심지로서 연중 풍부한 유동인구를 자랑합니다.

인근에는 대형 쇼핑몰, 백화점, 영화관, 다양한 식당 및 상업 시설이 밀집해 있어 상권 활성화 잠재력이 매우 높습니다.

본 건의 용도인 '위락시설(단란주점)'은 해당 지역의 상업적 특성과 부합하는 업종입니다.

1.4. 생활정보

교통: 부산지하철 1호선 자갈치역 및 남포역을 도보로 이용 가능하며, 다양한 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

편의시설: 남포동 상업지구, BIFF 광장, 국제시장, 자갈치 시장 등 각종 쇼핑, 문화, 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 환경: 대로변에 위치하여 접근성이 좋으며, 상업 활동이 매우 활발한 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 조 의 대항력: 보증금 및 차임이 0원임에도 대항력이 존재하므로, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 추가 비용이나 법적 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

건물 내부 상태 미확인: 현장 조사 시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 이용 상태 및 관리 상태를 정확히 파악하지 못했습니다. 실제 내부 상태에 따라 상당한 수준의 수리 또는 보수가 필요할 수 있습니다.

용도 변경 이력: 2019년 5월 17일 제2종근린생활시설에서 위락시설(단란주점)로 용도 변경된 이력이 있습니다. 향후 건축 관련 법규나 조례 변경 시 용도 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다.

공부상 용도와 실제 이용 용도 불일치 가능성: 건축물대장상으로는 제1종근린생활시설로 기재되어 있으나, 실제 이용 현황 및 등기부상 용도는 위락시설(단란주점)입니다. 이러한 공부와의 차이는 추후 행정적인 문제나 재산권 행사상 제약으로 작용할 수 있습니다.

토지이용계획: 본 건이 속한 지역은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 이용에 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상권인 남포동에 위치하며, 지하철역 인접 등 탁월한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

상업 및 관광 중심지로서 높은 유동인구와 풍부한 잠재력을 보유하고 있어 상업 시설로서의 가치가 높습니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재, 건물 내부 상태 미확인, 용도 변경 이력 및 공부상 용도와 실제 이용 용도의 차이 등은 투자 결정 전 신중하게 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

권리분석상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으나, 명도 과정에서의 잠재적 비용과 시간을 충분히 감안해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 부산의 대표적인 상업 및 관광 중심지인 남포동, 자갈치시장 인근의 탁월한 입지.

교통 편리성: 부산지하철 1호선 자갈치역 및 남포역 도보 이용 가능한 초역세권.

상권 잠재력: 풍부한 관광객 및 유동인구, 다양한 상업 활동으로 인한 높은 사업 성공 가능성.

일괄매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 효율적인 활용이 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 628,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건의 예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금이 없어 입찰가 산정에 직접적인 추가 비용은 발생하지 않습니다. 그러나 명도 과정에서의 예상 비용, 건물 내부 상태에 따른 수리 비용, 그리고 잠재적 분쟁 해결 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 감정가 628,000,000원을 기준으로, 상기 언급된 잠재적 리스크를 충분히 반영한 적정 입찰가 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.