나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21888 [1] 경상남도 거제시 고현동 959-5 고려아파트 2동 12층1207호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 고현동 소재 '신현중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

단지 내까지 차량진입이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 12층건 중 12층 1207호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 남측, 서측, 북측으로 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 ①: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(신현중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(신현초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(신현초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2019-08-09)(신현중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21888 (1)

소재지: 경상남도 거제시 고현동 959-5 고려아파트 2동 12층1207호

용도: 아파트

감정가: 94,000,000원

토지면적: 26.61㎡ (약 8.05평)

건물면적: 67.66㎡ (약 20.46평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

사용승인일: 1991년 12월 13일

전용면적: 67.66㎡ (약 20.46평)

분양면적: 약 76.75㎡ (약 23.23평) (산정치)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 거제시 고현동 소재 '신현중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 단지 내 차량 진입이 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

* 인접 도로상태: 아파트 단지 남측, 서측, 북측으로 도로가 소재함.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (자세한 내용은 확인 필요)

* 말소기준권리:

- 근저당권 (2015-02-25, 한국자산관리공사, 144,000,000원)

* 등기부요약:

- 소유권이전: 2001-04-27 (김복인)

- 소유권이전: 2008-05-14 (이일 외 1명)

- 공유자전원지분전부이전: 2015-02-25 (오영주, 매매)

- 근저당권: 2015-02-25 (한국자산관리공사, 144,000,000원) (말소기준권리)

- 가압류: 2018-07-18 (비엔케이캐피탈, 15,317,274원) (말소)

- 가압류: 2018-09-14 (하나캐피탈, 21,782,818원) (말소)

- 임의경매개시결정: 2025-09-01 (한국자산관리공사, 99,552,244원) (말소)

* 총 채권액: 181,100,092원

* 임차인 현황:

- 인수 보증금 합계: 0원

- 임대 관계: 미상

- 주의: 임대 관계가 미상이므로, 보증금 및 차임이 존재할 수 있으며 이에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거지역입니다.

* 상업 시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 신현중학교, 신현초등학교병설유치원, 신현초등학교 등 교육기관이 인접해 있습니다.

* 편의 시설: 근린생활시설이 위치해 있습니다.

* 주거 환경:

- 아파트명: 고려1차아파트

- 사용승인일: 1991년 12월 13일 (건축 후 약 35년 경과)

- 총 세대수: 186세대

- 최고층: 15층 (해당 물건은 12층)

- 주차: 총 93대 (지상 2대, 지하 7대). (건축물대장 정보에는 총 주차 75대로 기재되어 있어 차이가 있습니다.)

- 복리시설: 관리사무소, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

- 전기차 충전기: 지상 2대

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후도: 1991년 사용승인된 건물로, 약 35년 경과하여 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임차인 정보 미상: 인수 보증금이 없더라도 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 권리사항 불확실성: '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 언급되었으나, 그 구체적인 내용과 영향에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 규제: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 각종 보호구역(교육환경, 역사문화환경) 등에 해당되어 향후 건축 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 거제시 고현동에 위치한 고려아파트 2동 12층 1207호입니다. 신현중학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 양호하며, 생활 편의시설과 교통 접근성이 보통 수준입니다. 1991년 준공된 아파트로 건물 연식이 상당하지만, 최근 매매 기록을 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회를 제공할 수 있습니다. 다만, 임대 관계가 미상이고 지상권에 대한 불확실성이 존재하므로, 입찰 전 면밀한 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 거제시 내 주요 주거지역에 위치하며, 학교 및 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* 가격: 감정가 94,000,000원 대비 시세 분석 결과, 유사 면적 실거래가 1억원에 비해 낮은 감정가를 보임. 12층이라는 장점을 고려 시 시세 차익 기대 가능.

* 지역 개발: 거제시의 지속적인 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

최근 유사 면적(67.66㎡)의 동일 아파트(고려1차아파트 2동) 3층 물건이 2026년 3월 25일에 100,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건은 12층으로 층수 프리미엄을 고려할 때, 현 시세는 105,000,000원에서 110,000,000원 사이로 추정됩니다. 감정가 94,000,000원보다 높은 시세를 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 105,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.