나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21882 [1] 경상남도 거제시 하청면 석포리 211 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 하청면 석포리 소재 '석포마을회관' 남측 인근에 위치하며, 주위는 일반주택, 전, 답 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 소형 차량접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

북서측으로 하향 완경사 지세의 부정형 토지로서, 답으로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1,3 토지 : 서측으로 노폭 약 2~3m정도의 도로와 접함.
일련번호 2 토지 : 지적도상 맹지로서, 인접 필지를 통해 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1~3 토지 :계획관리지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

'감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 중 'Ⅱ-4. 그 밖의 사항' 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타
'감정평가액의 산출근거 및 결정 의견' 중 'Ⅱ-4. 그 밖의 사항' 참조.

물건 비고

일괄매각. 농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수).
[목록 1] 일부 현황 '도로'로 이용 중이며, [목록 2,3] 북동측 일부가 '하천'으로 조사됨.
[목록 3] 북측 일부와 인접 토지에 걸쳐 소재하는 제시외 건물(감정서상 ㄱ)매각 제외(감정서 참고). 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임.
매각에서 제외되는 지상 건물(감정서상 ㄱ)을 위한 법정지상권 성립 여지 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경21882 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 하청면 석포리 211

* 용도: 답 (전, 답 등이 혼재하는 지대)

* 감정가: 149,392,000원

* 토지면적: 661.00㎡ (약 200평)

* 건물면적: 0㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 사등농업협동조합 (추정)

* 특이사항: 농지취득자격증명, 법정지상권, 공동담보, 토지만매각

* 주의사항:

* 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 몰수)

* 추가 정보:

* [목록 1] 일부 현황 '도로'로 이용 중.

* [목록 2, 3] 북동측 일부가 '하천'으로 조사됨.

* [목록 3] 북측 일부와 인접 토지에 걸쳐 소재하는 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각 제외.

* 최저매각가격은 제시외 건물로 인해 제한받는 가격임.

* 매각에서 제외되는 지상 건물(감정서상 ㄱ)을 위한 법정지상권 성립 여지 있음.

* [목록 2] 토지는 지적도상 맹지이며, 인접 필지를 통해 출입 가능.

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 거제시 하청면 석포리에 위치하며, '석포마을회관' 남측 인근입니다.

* 주위환경: 일반주택, 전(밭), 답(논) 등이 혼재하는 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 소형 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

* 도로:

* 일련번호 1, 3 토지는 서측으로 노폭 약 2~3m 정도의 도로와 접하고 있습니다.

* 일련번호 2 토지는 지적도상 맹지이므로, 인접 필지를 통해 출입이 가능합니다.

* 지형 및 이용상태: 본건 토지는 북서측으로 하향하는 완경사 지세의 부정형 토지이며, 현재 답으로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 9월 29일 접수된 사등농업협동조합의 근저당권(을13)입니다.

* 경매신청채권자: 사등농업협동조합이 임의경매를 신청하였습니다 (2025년 9월 1일 접수).

* 총 채권액: 등기부채권 총액은 132,000,000원입니다.

* 인수되는 권리:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로는, 매각에서 제외되는 지상 건물(감정서상 ㄱ)을 위한 법정지상권 성립 여지가 있습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 본 건은 임차인으로 인한 인수 부담이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건이 위치한 거제시 하청면 석포리는 주로 농경지와 단독 주택이 혼재하는 농촌 또는 전원 지역의 특성을 보입니다.

* 주변에 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점이나 편의 시설이 산재해 있을 것으로 예상됩니다.

* 따라서 상업적 목적의 개발보다는 농업 활동이나 전원생활, 또는 인근 토지와의 연계 개발 등 특정 목적에 부합하는 용도로 고려될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 기반 시설:

* '석포마을회관'이 인근에 위치하고 있어 지역 커뮤니티 시설 접근이 용이합니다.

* 소형 차량으로 접근이 가능하며, 주변 도로 상황은 보통입니다.

* 편의시설:

* 인근 지역에 대한 구체적인 학교, 병원, 대형마트 등의 편의시설 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

* 자연환경:

* 북동측 일부가 하천으로 조사되어 있어, 자연 친화적인 환경을 고려할 수 있습니다.

* 거제시 하청면은 해안 지역과 인접하여 관광 및 휴양 자원을 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 혐오시설:

* 현 시점에서의 조사 결과, 해당 지역 인근에 혐오시설이 집중적으로 분포하고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명:

* 본 건은 농지이므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다.

* 농지법에 따른 자격 요건을 갖추지 못할 경우, 낙찰이 무효 처리되고 입찰 보증금이 몰수될 수 있는 매우 중대한 리스크입니다.

* 법정지상권:

* 매각에서 제외되는 제시외 건물(감정서상 ㄱ)을 위해 법정지상권이 성립될 여지가 있어, 토지 이용에 제약을 초래할 수 있습니다.

* 이는 추후 건물 소유자와의 관계에서 발생할 수 있는 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 맹지 및 도로 접근성:

* 일련번호 2 토지는 지적도상 맹지이므로, 토지 이용을 위해서는 인접 토지 소유자와의 토지 사용 협의가 필수적입니다.

* 일련번호 1, 3 토지가 접한 서측 도로(노폭 약 2~3m)는 차량 통행이나 건축 시 진입 도로로서의 활용성에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 이용 제한:

* 계획관리지역 내 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있어, 축산업을 포함한 특정 용도로의 개발이나 이용이 제한됩니다.

* 현황 이용 상태:

* 일부 토지가 현황상 도로 및 하천으로 이용되고 있어, 실제 매각 대상 토지 중 활용 가능한 면적 및 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임대 관계:

* 임대 관계가 미상으로 파악되어, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제하기 어렵습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 거제시 하청면 석포리에 소재한 농지(답)로, 토지만 매각 대상입니다.

* 주변은 전원적인 농경지와 주택이 혼재된 환경이며, 소형 차량 접근은 가능하나 일부 맹지 및 협소한 도로에 접한 점은 아쉬운 부분입니다.

* 등기부상 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 비교적 깨끗하나, 매각 제외 건물에 대한 법정지상권 성립 여지, 맹지, 그리고 가장 큰 리스크인 농지취득자격증명 제출 의무는 본 건의 성공적인 취득 및 활용에 있어 매우 중요한 고려 사항입니다.

* 특히 농지취득자격증명 미제출 시 입찰 보증금 전액이 몰수될 수 있으므로, 사전에 본인의 농지 취득 자격 여부를 반드시 확인하고 관련 절차를 철저히 준비해야 합니다.

* 이러한 여러 제한 사항들을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 투자 목적보다는 해당 농지를 직접 경작하거나 인근 토지와의 합필 등을 통해 활용하고자 하는 실수요자에게 더 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농지 자체의 가치: 현재 답으로 이용 중인 토지로서, 농업 활동을 위한 목적으로 즉시 활용 가능합니다.

* 잠재적 저가 매수 기회: 법정지상권 성립 여지, 맹지, 농지 규제 등 복합적인 제약 요인으로 인해 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰될 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

* 지역 가치 상승 가능성: 거제시의 지속적인 발전 및 관광 산업 성장 추세에 따라, 장기적으로 해당 지역 토지의 가치가 상승할 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 예상 입찰가는 낙찰자의 리스크 수용 범위, 향후 부동산 시장 동향, 입찰 참여 경쟁률 등 다양한 변수에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

* 감정평가액은 149,392,000원이지만, 위에 기술된 여러 제약 사항, 특히 농지취득자격증명, 법정지상권 성립 가능성, 맹지, 현황 도로/하천 이용 등의 리스크를 고려할 때, 감정가보다 낮은 수준에서 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

* 보수적인 관점에서는 감정가의 70~90% 수준을, 좀 더 공격적인 관점에서는 50~70% 수준을 고려해 볼 수 있습니다. 하지만 이는 철저한 현장 조사, 법률 전문가의 자문, 그리고 본인의 투자 목표 및 자금 계획에 기반한 신중한 결정이 필요합니다.

* 보다 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 최근 실거래 사례, 지역 개발 계획, 농지 정책 변화 가능성 등을 종합적으로 분석하는 추가적인 심층 조사가 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.