나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21891 [1] 경상남도 통영시 도천동 409 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬 · 평가일 2025.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 도천동 소재 ""통영시립박물관"" 북서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, ""단독주택용 건부지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 토지의 남동측 인근으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 보전녹지지역, 고도지구(7m이하), 시가지경관지구, 가축사육제한구역(2019-07-24)(교육환경보호구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였으며, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 ""토지건물감정평가명세표""상 비고란에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타
(1) 본건은 공유지분으로서 감정평가대상 지분만의 위치확인이 곤란하여 대상물건 전체를 기준으로 감정평가하되, 면적사정은 지분비율에 의하였으니 참고하시기 바랍니다.

(2) 본건 지상에 소재하는 활잡목 등 경제적 가치가 없는 것으로 판단되는 수목은 토지에 포함하여 감정평가하였습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

②) 블록조 슬래브 및 강판지붕 단층건으로서,
외벽: 모르타르위 페인팅 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호: 새시창호입니다.

이용상태

""단독주택""으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 급배수설비, 위생설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 지상에 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하고 있어 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 면적(건물 지분 비율 적용)은 개략적으로 실측 사정하였고, 감가수정은 정액법을 적용하되 관찰감가법을 병용하였습니다.

공부와의 차이

본건 기호 ② 건물은 귀 제시목록 및 일반건축물대장상 ""슬래브지붕""이나, 현황 ""슬래브 및 강판지붕""입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타: 본건은 공유지분으로서 감정평가대상 지분만의 위치확인이 곤란하여 대상물건 전체를 기준으로 감정평가하되, 면적사정은 지분비율에 의하였으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 지분매각. 공유자 우선매수권(민사집행법 제140조) 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 이후 우선매수권을 행사할 수 없음(일괄매각 시 일부 부동산에만 공유자인 경우에는 공유자 우선매수권 인정 안됨).
[목록 1] 지상 소재 제시외 건물(감정서상 ㄱ) 매각 제외. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임. 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여지 불분명. 위 지상 소재 활잡목 등 수목은 토지 가격에 포함 평가됨(감정서 참고).
[목록 2] 공부상 '슬래브 지붕'이나 현황 '슬래브 및 강판지붕'으로 감정서상 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 현황

사건번호: 통영지원 2025타경21891 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 토지/건물 정보

소재지: 경상남도 통영시 도천동 409

용도: 단독주택

감정가: 33,347,500원

토지면적: 1443.00㎡ (약 436.5평)

토지지분: 198.41㎡ (약 59.9평)

건물면적: 61.10㎡ (약 18.5평)

건물지분: 12.22㎡ (약 3.7평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 법정지상권, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각. 지분매각. 공유자 우선매수권 행사 제한.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경상남도 통영시 도천동 소재 "통영시립박물관" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황 역시 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 도로 상태

완경사지에 위치한 부정형의 토지로서, "단독주택용 건부지"로 이용 중입니다. 본건 토지의 남동측 인근으로 포장도로가 소재하여 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

도시지역, 보전녹지지역, 고도지구(7m 이하), 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부:

- 1988.05.20 소유권이전 (김광향외 5명).

- 이후 재산상속 등기를 거쳤습니다.

- 2025.09.01 창원지방법원 통영지원 2025타경21891 강제경매 개시 결정 등기 (등기부채권 총액: 49,335,177원).

* 건물 등기부:

- 2025.08.27 소유권보존 (김소양외 4명).

- 2025.09.01 창원지방법원 통영지원 2025타경21891 강제경매 개시 결정 등기 (말소기준권리).

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 심정희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-10-24

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 심정희는 2018년 10월 24일 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 금액은 없으나 권리 관계의 명확한 확인 및 소명 절차가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

* 말소기준권리: 2025.09.01 창원지방법원 통영지원 2025타경21891 강제경매 개시 결정 (건물 등기부 갑2).

* 매각으로 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위 권리는 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리:

- 인수 보증금 합계: 0원.

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (성립 여지 불분명).

4. 상권분석

본건은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업지구와는 거리가 있습니다. 주변에 편의시설이나 상업 시설이 밀집해 있지는 않으나, 통영시립박물관 인근으로서 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 인근 연립주택(영생상가1차)의 최근 매매가가 1억 1천 9백만 원 ~ 1억 2천만 원 수준으로 형성되어 있으나, 이는 본건과 물건 종류 및 토지 규모에서 큰 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 본건의 가치는 주로 토지 지분 및 향후 활용 가능성에 의해 결정될 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 통영시립박물관 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 도천동 지역 내 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 관련 규제가 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 본건 주변에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지와 건물의 일부 지분만을 매각하므로, 낙찰 후 전체 공유자들과의 명확한 협의 및 관계 설정이 필수적입니다. 지분 소유자 간의 갈등 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 공유자 우선매수권: 민사집행법 제140조에 따라 공유자는 우선매수권을 행사할 수 있습니다. 다만, 공유자가 매수보증금을 미납하여 권리를 포기할 경우, 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 더 이상 우선매수권을 행사할 수 없다는 점을 유의해야 합니다. 또한, 일괄매각 시 일부 부동산에만 공유자인 경우에는 공유자 우선매수권이 인정되지 않습니다.

* 법정지상권: 감정서상 "ㄱ"으로 표시된 제시외 건물은 매각에서 제외되는데, 이 건물과 관련하여 법정지상권이 성립할 여지가 불분명합니다. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 요인입니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 심정희는 대항력을 갖추고 있으나 보증금과 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 이는 인수되는 보증금 부담은 없을 가능성이 높으나, 실제 권리 관계 및 점유의 정당성에 대한 추가적인 법률적 검토가 필요합니다.

* 제시외 건물: 지상에 소재하는 제시외 건물(감정서상 ㄱ)은 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 토지의 가치 평가에 영향을 미칠 수 있으며, 법정지상권 문제와 연계될 수 있습니다. 수목은 토지 가격에 포함 평가되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 통영시 도천동에 위치한 단독주택 부지 지분 매각 건으로, 감정가는 33,347,500원입니다. 넓은 토지 면적(1443.00㎡, 지분 198.41㎡)을 보유하고 있다는 장점이 있으나, 지분 매각, 법정지상권 성립 여지 불분명, 대항력 있는 임차인(보증금/차임 0원)의 존재 등 다수의 복합적인 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 낙찰 후 소유권 행사 및 이용에 있어 다른 공유자와의 관계, 법정지상권 문제, 임차인과의 관계 등 해결해야 할 과제가 많을 것으로 예상됩니다. 따라서 철저한 권리 분석과 현장 확인을 통해 잠재적 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 지분 보유: 1443.00㎡ (약 436.5평)의 토지 중 198.41㎡ (약 59.9평)의 지분을 취득할 수 있는 기회입니다.

* 향후 활용 가능성: 토지 자체의 가치 상승 또는 향후 개발 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 잠재적 저평가 가능성: 복잡한 권리 관계를 해소하고 적극적으로 활용할 경우, 시세 대비 저평가된 가격으로 취득할 수 있는 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 33,347,500원

* 인수 보증금: 0원 (임차인 보증금 0원)

* 시세 분석: 인근 연립주택(영생상가1차)의 최근 매매가는 1억 1천 9백만 원 ~ 1억 2천만 원 수준이나, 이는 본 건과 물건 종류, 토지 규모 등에서 큰 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 본 건은 도천동에 위치한 단독주택으로, 1972년식 단독주택이 5,300만 원에 매매된 사례도 있으나, 이는 건축 연도 및 토지 규모에서 차이가 있습니다. 따라서 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 복잡한 권리 관계 및 리스크 요소를 감안하여 보수적으로 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 23,000,000원 ~ 27,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.