나이스옥션 법원경매 통영 2025타경591 [1] 경상남도 거제시 일운면 지세포리 806-7 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이든

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리 소재""공령마을회관"" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

연번1:부정형의 토지로서, 주거나지로 이용중임.

연번2:부정형의 토지로서, 주거나지 및 일부 도로로 이용중임.

연번3:부정형의 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

연번1:인접지 연번3를 통해 진출입이 가능함.

연번2:동측 및 서측으로 도로와 접함.

연번3:본건이 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

연번1:제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

연번2:제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

연번3:제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 없 음.
기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. [목록 3] 지분매각임.
일괄매각시 일부 부동산에만 공유자인 경우에는 공유자 우선매수권 행사 안됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경591 (1)

소재지: 경상남도 거제시 일운면 지세포리 806-7

용도: 대지

감정가: 399,524,000 원

토지면적: 724.00㎡ (약 219.01평)

토지지분: 612㎡ (전체 토지의 약 84.5% 지분)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 부산광역시산림조합

매각대상: 토지 일부 지분 매각

주의사항: 일괄매각. 목록 3은 지분매각임. 일괄매각 시 일부 부동산에만 공유자인 경우에는 공유자 우선매수권 행사 안 됨.

2. 입지조건

본건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리 소재 "공령마을회관" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근까지 차량 접근은 용이하나 대중교통 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

토지는 부정형의 형태를 띠고 있으며, 일부는 주거나지로, 다른 일부는 도로로 이용 중입니다.

연번 1 토지는 인접지 연번 3을 통해 진출입이 가능합니다.

연번 2 토지는 동측 및 서측으로 도로와 접하며, 연번 3 토지는 본건 토지 자체가 도로로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

연번 2 토지는 중로 1류(폭 20m~25m) 도로와 접합되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 토지 일부 지분 매각 사건입니다.

등기부등본 상 현재까지 소유권 이전 기록은 민영복, 김대환, 최영란, 김소영, 김성준 순으로 확인됩니다.

말소기준권리인 부산광역시산림조합의 근저당권(2024-01-05 접수, 1,404,000,000원)보다 후순위 권리인 임의경매개시결정(2025-09-01 접수, 부산광역시산림조합) 및 압류(2026-01-12 접수, 김해세무서장)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 별도의 인수되는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재까지 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

본건 소재지는 경상남도 거제시 일운면 지세포리로, 주변은 주거시설과 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

지세포항 인근 지역으로 어업 활동과 연계된 기반 시설이 있을 것으로 추정됩니다.

주변 관광지로는 외도해상공원, 구조라해수욕장, 와현모래숲해변 등이 있어 관광객 유동이 있을 수 있습니다.

전반적으로 상권은 개발보다는 주거 및 관광 관련 시설 중심으로 형성되어 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건은 거제시 일운면 지세포리에 위치하며, 이는 거제도의 해안 지역에 속합니다.

주변 환경은 단독주택과 일부 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

인근에 공령마을회관이 위치하여 지역 커뮤니티 활동의 중심지 역할을 할 수 있습니다.

교통은 차량 접근이 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

지세포항 인근 지역으로 해양 레저 및 관광 활동과 관련된 시설들이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만을 매각하므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 토지 이용에 있어 협의가 필수적입니다. [cite: provided information]

* 공유자 우선매수 신고: 공유자가 우선매수 신고를 하였으므로, 최고가 매수신고인으로 결정되더라도 공유자가 해당 지분을 매수할 가능성이 매우 높습니다. 이는 사실상 낙찰받기 어렵거나, 낙찰받더라도 이전 등기가 불가능할 수 있음을 의미합니다. [cite: provided information]

* 토지 일부 도로 이용: 토지 중 일부가 도로로 이용되고 있어, 토지 활용 및 개발 시 인접 토지와의 관계 및 도로 이용에 대한 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 일운면 지세포리에 소재한 대지권 일부 지분 매각 건입니다. 감정가는 399,524,000원이며, 토지면적은 724㎡ 중 612㎡ 지분입니다. 권리관계는 복잡하지 않으나, 본건의 가장 큰 특징은 토지 지분 매각이라는 점과 공유자가 우선매수 신고를 하였다는 점입니다. 이는 다른 공유자와의 관계 설정, 토지 이용의 제약, 그리고 공유자 우선매수권 행사로 인해 낙찰이 어렵거나 낙찰받더라도 실익이 없을 가능성이 매우 높다는 점을 시사합니다. 따라서 본 건은 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 관광지 인근 입지: 거제시 일운면은 외도, 해금강 등 관광 명소가 인접하여 잠재적인 개발 가치 또는 임대 수익 가능성을 내포하고 있습니다.

* 합리적인 감정가: 전체 토지 면적 대비 감정가가 적정 수준으로 책정된 것으로 보입니다. 다만, 지분 매각 및 공유자 우선매수 신고로 인한 위험 요소를 고려해야 합니다.

* 토지 활용 가능성: 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 향후 개발 시 주택 또는 근린생활시설 건축이 가능할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 공유자의 우선매수 신고가 있는 지분 매각 물건으로, 예상 입찰가를 산정하기 매우 어렵습니다. 공유자 우선매수권이 행사될 경우, 최고가 매수신고인은 해당 지분을 낙찰받지 못하게 됩니다. 만약 공유자 우선매수권 행사가 무산되고 매각이 진행된다 하더라도, 지분 매각의 특성상 일반 매각보다 낮은 가격으로 거래될 가능성이 있으며, 시장 가격 조사와 현장 조사를 통해 개별 지분의 가치를 면밀히 평가해야 합니다.

다만, 전체 토지 면적(724㎡)의 감정가(399,524,000원)를 기준으로 지분율(612㎡/724㎡ ≈ 84.5%)을 적용하면, 해당 지분의 감정가는 약 337,718,576원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다. [cite: provided information]

그러나 실제 입찰가는 이러한 추정치를 훨씬 하회하거나, 공유자 우선매수 신고로 인해 실질적인 입찰 경쟁이 이루어지지 않을 가능성이 높습니다. 따라서 명확한 예상 입찰가 제시보다는, 공유자 우선매수권 행사 여부 및 기타 특수 사항을 확인한 후 신중한 금액 산정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.