나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31155 [1] 경상남도 진주시 옥봉동 474-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 진주시 옥봉동에 위치하며 주위는 주택지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건이 소재하는 지역내의 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형, 완경사 토지로 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 1.5미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화 유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2-1: 조적조 슬래브 및 함석지붕 단층 건물이며
외 벽: 치장벽돌 마감 등,
내 벽: 목재인테리어, 벽지, 타일 마감 등,
창 호: 새시창호 등 구조임.

기호 2-2: 조적조 스레트 및 함석지붕 단층 건물이며
외 벽: 몰탈위 페인트 마감 등,
내 벽: 벽지 및 타일 마감 등,
창 호: 새시창호 등 구조임.

이용상태

기호 2-1, 2-1: 주택으로 이용중임.

설비내역

기호 2-1, 2-1: 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도 및 사진용지와 같이 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

공부상 본건 건물 기호 2-1은 목조 함석지붕 26.45㎡, 기호 2-2는 목조 함석지붕 9.92㎡ 이나 현황 기호 2-1은 조적조 슬래브 및 함석지붕 약 57.25㎡, 현황 기호 2-2는 조적조 스레트 및 함석지붕 약 24㎡으로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각.
-임차인 대항력 주의 요함.
-제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ) 매각포함.
-목록[2] 건물 공부상 감정서 기호 2-1 ‘목조 함석지붕 26.45㎡’, 기호 2-2 ‘목조 함석지붕 9.92㎡’이나, 현황은 기호 2-1 ‘조적조 슬래브 및 함석지붕 약 57.25㎡’, 기호 2-2 ‘조적조 스레트 및 함석지붕 약 24㎡’로 상이한 바, 현황기준으로 감정평가함.
-명확한 위치․경계확정은 측량 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경31155 (1)

소재지: 경상남도 진주시 옥봉동 474-5

건물구분: 단독주택

감정가: 105,905,000원

토지면적: 145.00㎡ (약 43.88평)

토지지분: 145㎡ (약 43.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (공부상): 36.37㎡ (약 11.00평)

건물지분: 36.37㎡ (약 11.00평)

건물면적 (제시외): 3.50㎡

건물면적 (현황 추정): 약 81.25㎡ (약 24.59평) (기호 2-1 약 57.25㎡, 기호 2-2 약 24㎡)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 합OOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 진주시 옥봉동에 위치하며, 주위는 주택지대 등으로 형성되어 있어 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 교통상황: 대상 물건이 소재하는 지역 내의 대중교통 이용 등 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 대상 토지는 사다리형의 완경사 지대로, 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남서측으로 폭 약 1.5미터 내외의 도로가 소재하여 차량 통행 및 접근이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 제2종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 창원지방법원 2024카단1061, 합자회사에 의한 가압류 (말소 예정)

* 등기부채권 총액: 56,815,926원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2013-07-18

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리일 수 있습니다. 임차인의 보증금 15,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다. (본 건 명세서상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, '대항력있는임차인' 존재 및 '주의사항'에 임차인 대항력 주의 요함 문구가 명시되어 있어 주의가 요구됩니다.)

4. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보에 따르면, 옥봉동 일대의 유사 주거시설의 매매가는 2025년 3월 기준 약 4850만원(57.76㎡)에서 2025년 10월 기준 약 7000만원(64.36㎡), 2025년 11월 기준 약 5500만원(90.75㎡) 선에서 거래된 것으로 파악됩니다. 그러나 본 물건은 단독주택이며, 공부상 면적과 현황 면적 간 상당한 차이가 존재합니다. 감정가는 105,905,000원으로 책정되었으며, 이는 주변 다세대 주택 시세와 직접 비교하기는 어렵습니다. 주변 지역은 주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 주요 도로 접근성은 보통 수준이며, 대중교통 이용이 가능한 지역입니다.

* 편의시설: 주변 주택가에 필요한 기본적인 편의시설이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. (추가적인 상세 정보는 지도 검색 등을 통해 확인 필요)

* 학군: 경상남도 진주시 옥봉동 일대의 학군 정보는 일반적으로 도보 통학이 가능한 초등학교 및 중학교가 위치하고 있으며, 자세한 학군 배정 정보는 해당 교육청에 문의가 필요합니다.

* 혐오시설: 현재까지 공개된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본 물건 소재지 인근에 특별한 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 환경은 개발 계획 및 지역 특성에 따라 변동될 수 있으므로 현장 방문 시 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 보증금 15,000,000원의 대항력있는 임차인이 존재하며, 배당 여부에 따라 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 예상 낙찰가 산정에 큰 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

* 건물 현황과 공부상 면적 차이: 공부상 건물 면적은 36.37㎡이나, 현황 면적은 약 81.25㎡로 상당한 차이가 있습니다. 이는 추후 건축물대장 정리, 증축, 개축 등의 과정에서 문제가 될 수 있으며, 정확한 실측 및 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 자연경관지구, 역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 제한이 따를 수 있습니다.

* 건축물 노후화: 1954년에 건축된 것으로 파악되어 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 정확한 위치 및 경계 확인 필요: 명확한 위치 및 경계 확정을 위해서는 측량이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 진주시 옥봉동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 105,905,000원입니다. 대항력있는 임차인의 존재와 현황 건물 면적이 공부상 면적과 크게 차이가 나는 점, 그리고 건축물의 노후화 및 지역별 토지 이용 제한 등은 잠재적 리스크로 작용합니다. 특히 대항력있는 임차인의 보증금 인수 여부는 입찰가를 결정하는 데 매우 중요한 고려사항이 될 것입니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 명도 및 보증금 인수 여부 확인 후, 저가 매수 기회 모색.

* 노후 주택 리모델링 또는 철거 후 신축을 통한 가치 증대 가능성.

* 주택지대 내 입지로 안정적인 주거 수요 기반.

* 토지 면적 대비 감정가 및 현황 면적을 고려한 잠재적 활용 가치.

9. 예상 입찰가

상기 정보 및 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 대항력있는 임차인의 보증금 15,000,000원 인수 가능성, 건물 면적의 큰 차이, 노후화 및 토지 이용 제한 등 여러 위험 요소를 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 감안하여, 감정가(105,905,000원) 대비 보수적인 접근이 필요합니다.

안전 마진 확보 및 위험 요소를 감안한 예상 입찰가는 90,000,000원에서 98,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 임차인 관련 사항의 정확한 확인, 현장 답사를 통한 물건 상태 점검, 그리고 본인의 투자 성향 및 자금 계획에 따라 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.