나이스옥션 법원경매 진주 2025타경887 [1] 경상남도 사천시 곤양면 성내리 171-5 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 곤양면 성내리 소재 '곤양면행정복지센터' 북측 인근에 위치하며,주위는
농가주택, 상가, 전답 등으로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

대상물건 1) : 인접도로와 등고평판한 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 일부 진입로 및
전으로 이용중입니다.

인접 도로상태

대상물건 1) : 북동측으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건 1): 제1종일반주거지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의
보존 및 활용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 별지의 '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'의 '그밖의 사항란'을 참조 바랍니다

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건 기호 2)는 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층건으로서,
(사용승인일 :2018.05.11)
외 벽 : 몰탈위 페인트 및 목재,타일 등 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
바 닥 : 타일 및 장판 등 마감,
창 호 : 하이샷시 구조입니다.

이용상태

대상물건 2) : 점포(일부 방 등)로 이용중입니다.

설비내역

대상물건 2) 제반 위생 설비, 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물

대상물건 2)건물 2층에 제시외건물(ㄱ)(용도: 주거용) 및 1층에 제시외건물(ㄴ) '창고 및
화장실이 소재합니다.

공부와의 차이

대상물건 2) 건믈은 공부상 슬래브지붕이나. 현황 '판넬지붕'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 별지 '감정평가의 산출근거 및 결정의견'의 '그밖의 사항'란을 참고 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(감정서상 'ㄱ,ㄴ') 매각 포함. 제시외 건물 중 'ㄴ'은 일부 타지상에 소재.
-목록 1번 토지 일부는 도로로 이용중으로 감안하여 평가함.
-목록 2번 건물은 공부상 '슬래브지붕' 이나 현황 '슬래브 위 기와형 강판지붕'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

대한민국 부동산 경매 시장의 숨은 보석을 발굴하여 보고 드립니다. 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 객관적인 분석을 제공하며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 수행하시기 바랍니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경887 (1)

소재지: 경상남도 사천시 곤양면 성내리 171-5

용도: 제2종근린생활시설

감정가: 209,416,000원

토지면적: 155.00㎡ (약 46.88평)

건물면적: 70.20㎡ (약 21.24평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 사천새마을금고

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 사천시 곤양면 성내리 소재 '곤양면행정복지센터' 북측 인근에 위치합니다. 주위는 농가주택, 소규모 상가, 전답 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 북동측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로가 개설되어 있어 접근성이 양호합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 및 건물 이용상태: 대상 토지는 인접 도로와 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 현재 상업용 건부지로 이용 중이며 일부는 진입로 및 전으로 활용되고 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 단층 건물로, 현재 점포(일부 방 등)로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 대상 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있습니다. 이 점은 향후 건축 행위나 개발 시 제한 사항이 될 수 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 건물 등기부상 을1 근저당권(접수일자: 2018-05-21, 채권액: 117,000,000원, 사천새마을금고)이 말소기준권리입니다. 토지 등기부상 을3 근저당권(접수일자: 2017-12-22, 채권액: 117,000,000원, 사천새마을금고) 또한 동일한 말소기준권리로서 작용합니다.

* 인수되는 권리: 제시된 등기부 내역상, 모든 을구 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하게 되는 부담스러운 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금이 없는 것으로 명시되어 있으며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 실제 현장 조사를 통해 점유 관계를 반드시 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

* 물건은 곤양면행정복지센터 인근에 위치하며, 주변은 농가 주택과 소규모 상가, 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 제2종근린생활시설로 등록되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업 시설 운영에 적합합니다.

* 대규모 상권보다는 해당 지역의 수요에 기반한 상권으로 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 곤양면행정복지센터가 위치하여 기본적인 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역은 주로 농경지와 주거지역으로 이루어져 있어, 특별히 눈에 띄는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 인근에 축사가 존재할 가능성은 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 'ㄴ' 일부 타지상 소재: 제시외 건물 중 'ㄴ'이 타인 소유 토지에 일부 소재하고 있어, 해당 부분에 대한 명도 및 철거 관련 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 토지 일부 도로 이용: 토지 일부가 도로로 이용 중이며, 이에 따라 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 감안하여 평가되었으나, 실제 이용 범위와 민원 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 건물 현황과의 차이: 건물은 공부상 슬래브지붕이나, 현황은 슬래브 위 기와형 강판지붕(또는 판넬지붕)으로 되어 있어, 추후 건축물대장과의 불일치로 인한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 현 임차인이 있는지, 있다면 대항력 유무 및 명도 조건 등에 대한 확인이 필수적입니다. (인수 보증금 0원으로 명시되었으나, 현황 파악은 중요합니다.)

* 토지이용계획 제약: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역으로 묶여 있어 향후 건축이나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 사천시 곤양면에 위치한 제2종근린생활시설로서, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 권리 분석상 소멸되는 권리가 대부분으로 안전한 편이나, 제시외 건물 일부의 타지상 소재, 토지 일부 도로 이용, 건물 공부와의 차이 등 명도 및 이용상 주의해야 할 사항들이 존재합니다. 임대 관계가 미상인 점도 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 일괄 매각으로 토지 및 건물을 동시에 취득할 수 있습니다.

* 2018년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이므로 즉시 활용 가능성이 높습니다.

* 지역 기반 상권으로서 안정적인 임대 수익 또는 자가 활용을 고려해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

제시된 감정가는 209,416,000원이며, 인수할 보증금은 0원입니다. 일반적인 경매 낙찰률을 고려하면 감정가의 80%~90% 수준에서 결정될 가능성이 있으나, 이는 주변 시세, 물건의 현황, 향후 명도 비용, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 철저한 물건 분석과 주변 부동산 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.