나이스옥션 법원경매 진주 2025타경882 [1] 경상남도 사천시 곤명면 신흥리 553 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 곤명면 신흥리 ""지내마을"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 임야, 농가주택 등이 소재하는 마을 주변 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량접근은 불가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 불편한 편임.

형태 및 이용상태

부정형 토지로 현황 ""묵답""임.

인접 도로상태

지적도상 ""맹지""임.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
(낙동강)수변구역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)(공장설립제한지역)<수도법>, 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외건물 및 제시외수목 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 :
- 본건 토지는 인접지와 지적경계 불분명하여 제시외수목의 수량은 개략적으로 산정하였음.
- 본건 토지 일부는 바닥포장된 상태(막다른 농로)임.

물건 비고

-제시외 건물(감정서상'ㄱ') 및 제시외 수목(감정서상'ㄴ') 매각포함.
-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명원 제출 요함(미제출시 보증금 몰수).
-토지 일부는 바닥포장된 상태임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경882 (1)

소재지: 경상남도 사천시 곤명면 신흥리 553

용도: 답

토지면적: 1732.00㎡ (약 523.9평)

건물면적: 0.00㎡ (0.0평)

감정가: 44,604,000원

2. 입지조건

2.1. 주변환경:

본건은 경상남도 사천시 곤명면 신흥리 "지내마을" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 임야, 농가주택 등이 혼재하는 전형적인 농촌 마을 주변 농경지대입니다.

2.2. 교통상황:

차량 접근이 불가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 불편한 편입니다.

2.3. 접근성:

지적도상 맹지로서 외부 도로와의 직접적인 연결이 없어 접근성에 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각물건:

토지 전체를 매각하며, 감정서상 'ㄱ'으로 표기된 제시외 건물 및 'ㄴ'으로 표기된 제시외 수목도 매각에 포함됩니다.

3.2. 경매종류:

부동산 강제 경매입니다.

3.3. 말소기준권리:

등기부상 말소기준권리는 2023년 8월 30일 접수된 강봉점의 가압류(채권금액 17,000,000원, 갑5)입니다.

3.4. 인수되는 권리:

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으므로, 낙찰자는 등기부상 모든 권리를 인수하지 않고 소멸됩니다.

3.5. 임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.6. 등기부 요약:

전체 등기부채권 총액은 37,662,407원입니다. 주요 권리로는 2023년 8월 30일 강봉점의 가압류(17,000,000원)와 2023년 11월 29일 곤명농업협동조합의 가압류(20,662,407원)가 있으며, 최종적으로 곤명농업협동조합의 강제 경매로 본건이 진행되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성:

본 물건은 사천시 곤명면의 농업 중심 지역에 위치하고 있어, 전통적인 상업 시설보다는 농업 관련 기반 시설이나 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 토지이용계획:

본 토지는 생산관리지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, (낙동강)수변구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역, 영농여건불리농지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 있어 다양한 법적 제한을 받습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설:

본건이 위치한 신흥리는 농촌 마을로, 주변에 편의시설이나 생활 인프라가 많지 않습니다. 기본적인 생활 편의를 위해서는 사천시 읍내 등 인근 지역으로 이동해야 할 것으로 보입니다. 지도 검색 결과, 인근에 대규모 혐오시설이나 유해시설은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수:

본건은 농지(답)이므로, 낙찰자는 관할 시, 군, 구청에서 발급하는 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있으므로 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

6.2. 맹지 및 접근성:

지적도상 맹지로서 차량 접근이 불가하며, 외부 도로와의 직접적인 연결이 없어 건축이나 토지 활용에 큰 제약이 따릅니다.

6.3. 다양한 법적 제한:

생산관리지역, 가축사육제한구역, 수변구역, 공장설립제한지역, 영농여건불리농지 등 다수의 토지 이용 규제가 적용되어 개발 및 활용에 어려움이 있습니다.

6.4. 이용 상태 및 경계:

현황 묵답 상태의 부정형 토지이며, 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 향후 소유권 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 제시외 수목 수량도 개략적으로 산정되었음을 유의해야 합니다.

6.5. 토지 일부 포장:

토지 일부가 바닥 포장(막다른 농로) 상태로 있어, 원상 복구 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농지로서, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 맹지이고 다양한 법적 제한이 있어 활용에 어려움이 많습니다. 또한, 차량 접근이 불가하고 주변 생활 편의시설이 부족한 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 투자 목적보다는 특정 목적(예: 영농, 인근 토지와의 합필 등)을 가진 경우에만 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 농지 취득 자격이 있고, 본 물건의 현황(묵답)을 활용하여 영농을 계획하는 경우.

* 주변 토지 소유주로서 인근 토지와 합필하여 활용 가치를 높일 수 있는 경우.

* 낮은 감정가를 기반으로 향후 지가 상승 가능성을 기대하는 경우 (단, 주변 개발 계획 및 토지 이용 규제 완화 가능성 검토 필요).

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 44,604,000원입니다.

물건의 입지 조건, 맹지, 다양한 법적 제한, 농지취득자격증명 필수 제출 등 여러 리스크 요인을 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 31,222,800원 ~ 35,683,200원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

단, 이는 일반적인 시장 상황을 가정한 것이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황, 법규 해석, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 판단하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.