나이스옥션 법원경매 마산 2025타경301 [1] 경상남도 함안군 법수면 윤외리 1563-6 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상남도 함안군 법수면 윤외리 소재 '함안법수농공단지' 남동측 인근에 위치하며
인근은 유사규모의 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

토지의 상황

평가대상 토지(2,3)은 인접지와 대체로 등고평탄하고 2필 일단의 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용중이고, 북서측으로 폭 약 5미터 내외의 도로 및 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

건물의 구조 및 현상

기호(가) : 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서 2006.10.16일 사용승인득한 건물로서
벽 체 : 판넬잇기 등,
바 닥 : 콘크리트, 하더너 등,
천 장 : 철골트러스위 판넬잇기 등,
주기둥 : H-Beam 500×200mm
층 고 : 약 10m(최고높이 약 12.5m)
창 호 : 새시창호마감이고 공장으로 이용중이고,

기호(ㄱ) : 경량철골조 판넬지붕단층 건물로서
내외벽 : 판넬붙임.
칭호 : 새시창호마감이고 사무실 및 화장실로 이용중임.

기호(ㄴ) : 각관조 강판지붕단층 건물로서
내외벽 : 기존벽체이용 창고로 이용중임.

기계/기구의 현상

평가대상 기계기구는 Over Head Crane 등으로 년식을 고려한 현상 및 관리상태 보통시 됨.

공작물의 현상

해당사항 없음.

기타참고사항

일련번호(1)건물은 공부상 법수면 윤외리 1563-6, 727-1, 1563-7 지상이나 현황 법수면 윤외리 1563-6, 727-1 양지상소재임.
일련번호(1)건물중 경량철골구조 및 조립식구조 판넬지붕 단층 화장실, 샤워실 17.69㎡는 멸실임.
별첨사진용지와 같이 원재료인지 알수 없는 드럼통 수십개와 평가대상 기계기구와 관련이 없는 기계기구 및 수백톤의 적치물이 소재함.

물건 비고

일괄매각. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구(1-3~1-5) 및 제시외건물(1-1, 1-2) 매각포함.
목록1: 공부상 윤외리 1563-6, 727-1, 1563-7 지상에 소재하나 현황 법수면 윤외리 1563-6, 727-1 양지상에 소재하며, 부속건물(경량철골구조 및 조립식구조 판넬지붕 단층 화장실, 샤워실 17.69㎡)은 멸실되었음.
목록2,3: 2필 일단의 공업용 건부지로 이용 중임.
감정평가서상 본건 내 소재하는 제시외기계기구(1-3~1-5) 외의 기계기구(설비)는 평가 및 매각 제외하며, 본건 지상에 드럼통 수십개와 수백톤의 적치물이 소재하는 것으로 조사되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 마산지원 2025타경301 (1)

소재지: 경상남도 함안군 법수면 윤외리 1563-6번지 (신주소: 경상남도 함안군 윤외공단길 26-66)

용도: 공장

토지 면적: 3527.00㎡ (약 1067.03평)

건물 면적: 1007.69㎡ (약 304.82평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 밀양농업협동조합 (추정)

1.2. 감정평가 현황

감정가: 1,208,135,800원

감정평가서상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 위치 및 부근 상황: 경상남도 함안군 법수면 윤외리 소재 '함안법수농공단지' 남동측 인근에 위치하며, 유사 규모의 공장 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통임 [cite: X].

* 토지 상황: 평가 대상 토지는 2필 일단의 부정형 토지로서, 공업용 건부지로 이용 중이며, 북서측으로 폭 약 5미터 내외, 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접함 [cite: X].

* 건물 구조 및 현상:

* 기호(가): 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서 2006.10.16 사용승인 득하였으며, 공장으로 이용 중임.

* 기호(ㄱ): 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서 사무실 및 화장실로 이용 중임.

* 기호(ㄴ): 각관조 강판지붕 단층 건물로서 창고로 이용 중임.

* 기계/기구 현상: 평가 대상 기계기구(Over Head Crane 등)는 연식을 고려한 상태 및 관리상태 보통으로 판단됨. 공장 및 광업재단저당법 제6조 목록 기계기구(1-3~1-5) 및 제시외건물(1-1, 1-2)이 매각에 포함됨 [cite: X].

* 기타 참고사항:

* 공부상 윤외리 1563-6, 727-1, 1563-7 지상에 소재하나 현황 법수면 윤외리 1563-6, 727-1 양지상에 소재함 [cite: X].

* 부속건물(경량철골구조 및 조립식구조 판넬지붕 단층 화장실, 샤워실 17.69㎡)은 멸실되었음 [cite: X].

* 본건 지상에 드럼통 수십 개와 수백 톤의 적치물이 소재하는 것으로 조사되었음 [cite: X].

2. 입지조건

2.1. 주변 현황 및 접근성

* 함안법수농공단지 남동측 인근에 위치하며, 유사 규모의 공장들이 혼재된 지역으로 공업 지대 특성을 띰 [cite: X].

* 본건은 2필 일단의 부정형 토지로 공업용 건부지로 이용 중임 [cite: X].

2.2. 도로 및 교통

* 북서측으로 폭 약 5미터 내외의 도로와 접함 [cite: X].

* 남측으로 폭 약 6미터 내외의 도로와 접함 [cite: X].

* 공단 지역 특성상 차량을 이용한 접근성이 중요하며, 해당 도로망으로 원활한 차량 통행 가능.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2024년 6월 5일자 밀양농업협동조합 근저당권 (채권액 8.4억원). [cite: X, X]

* 말소기준권리 이후 접수된 권리(압류, 임의경매 등)는 경매 완료 시 소멸될 예정임.

* 최근 소유권 이전: 2024년 5월 10일 주식회사 진양테크, 2024년 6월 5일 주식회사 대흥산업.

* 등기부채권 총액 (근저당권 기준): 840,000,000원.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주식회사 신세계운수 (대표자: 이순찬)

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일자): 2020년 3월 24일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계 (권리분석상): 0원

* 임차인 이 은 대항력이 있으나, 보증금 100만원은 소액으로 인수 금액이 0원으로 처리되었습니다. 다만, 차임이 0원이라는 점은 특이사항으로, 추가적인 계약 조건이나 상황이 있을 수 있어 주의 깊은 확인이 필요합니다.

3.3. 권리분석 종합

* 본 물건은 말소기준권리보다 앞서는 권리가 없어, 경매 완료 시 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite: X, X]

* 다만, 대항력 있는 임차인 1인이 존재하나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. [cite: X]

* 공장 및 광업재단저당법에 따른 기계기구 및 제시외건물 일부가 매각에 포함되어 있습니다. [cite: X]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 경상남도 함안군 법수면 일대는 농공단지 및 관련 공장들이 위치하여 산업 활동이 활발한 지역입니다 [cite: X, X].

* 주변이 유사 규모의 공장들로 혼재되어 있어, 공업 지역으로서의 특성이 강합니다.

* 함안군 내 다수의 농공단지(법수, 군북, 산인, 파수 등)가 조성되어 있으며, 기업 하기 좋은 환경 조성을 위한 노력이 진행 중입니다 [cite: X, X].

4.2. 공장 밀집도

* '함안법수농공단지' 인근으로 공장이 밀집된 지역입니다.

* 해당 지역은 공장 운영 및 관련 산업 활동을 위한 인프라가 갖추어진 곳으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 공업단지 지역 특성상 주거 편의시설보다는 산업 활동을 위한 시설 위주로 구성되어 있습니다.

* 인근 농공단지 내 또는 법수면 소재지 내 기본적인 상가, 식당 등 편의시설 이용 가능합니다.

* 함안군에서는 노후 농공단지의 환경 개선 및 근로자 복지 시설 확충 사업을 추진하고 있습니다 [cite: X].

5.2. 지역 문화/환경

* 주변이 공장 지역이므로 쾌적한 주거 환경과는 거리가 있을 수 있습니다.

* 산업 활동에 따른 소음, 먼지 등의 환경적 영향이 있을 수 있습니다.

* 함안군 법수면 윤외리 일대는 폐기물 불법 매립과 관련된 문제가 보도된 바 있어, 환경 오염 가능성에 대한 확인이 필요합니다 [cite: X, X, X].

* 함안군 차원에서 폐기물처리장의 부정적 이미지를 개선하고 주민 친화 시설로 전환하려는 노력이 있습니다 [cite: X].

* 법수면에는 강주해바라기마을, 악양루 등 지역 명소가 있어 문화적으로도 연계될 수 있습니다 [cite: X].

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 조사상 특이사항

* 본건 지상에 드럼통 수십 개와 수백 톤의 적치물이 소재하고 있습니다 [cite: X].

* 이러한 적치물은 본건의 가치를 저해하거나, 처리 비용이 발생할 수 있는 요인이 됩니다.

* 평가 및 매각 제외된 기계기구(설비)가 존재하며, 이 또한 처리 문제로 이어질 수 있습니다.

* 공부상 토지와 현황 토지 간의 일부 차이가 있으며, 부속건물(화장실, 샤워실 17.69㎡)은 멸실되었습니다 [cite: X].

6.2. 권리상 특이사항

* 대항력 있는 임차인 이 이 존재하나, 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. (위 3.2. 참조)

* 다만, 보증금이 100만원이고 차임이 0원이라는 점은 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

* 공업단지 지역의 특성상 환경 규제, 소음/분진 문제 등이 발생할 수 있습니다.

* 현장에 소재한 다량의 적치물 처리에 대한 부담이 발생할 수 있습니다.

* 과거 불법 폐기물 매립 사례가 보도된 지역임을 감안할 때, 토양 오염 여부에 대한 확인이 필요합니다 [cite: X, X, X].

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 법수면 소재 공장으로, 함안법수농공단지 인근에 위치하여 산업 활동에 유리한 입지를 갖추고 있습니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며 일괄 매각으로 활용도가 높습니다. 권리상 인수할 부담은 적으나, 현장 조사 시 확인된 다량의 적치물, 멸실된 부속 건물, 그리고 대항력 있는 임차인의 특이사항(차임 0원) 등은 입찰 전 반드시 추가 확인이 필요한 사항입니다. 특히, 현장에 방치된 적치물은 처리 비용 발생 가능성과 함께 물건의 전체적인 가치 평가에 영향을 미칠 수 있으며, 주변 지역의 환경 문제 관련 보도 또한 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 산업 활동에 최적화된 공업단지 내 위치.

* 토지 및 건물 면적이 넓어 다양한 공장 운영 가능.

* 일괄 매각으로 추가적인 건물 건축 또는 토지 활용 용이.

* 말소기준권리 이후 권리 소멸로 권리관계가 비교적 명확함 (대항력 있는 임차인 제외).

* 공장 및 광업재단저당법에 따른 기계기구, 제시외건물 일부 매각 포함으로 추가 자산 확보 가능성.

* 함안군이 농공단지 환경 개선 사업을 추진하여 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 1,208,135,800원

인수 보증금 (임차인): 0원 (권리분석상)

본 건은 공장이라는 특수 물건의 성격과 현장 조사 시 확인된 적치물, 멸실 부분, 주변 환경 문제 등을 고려해야 합니다. 최근 부동산 시장 동향, 유사 물건의 낙찰가율, 그리고 본 건의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

본건은 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 범위: 약 8억 4천만 원 ~ 10억 3천만 원 수준.

이는 단순 추정치이며, 추가적인 현장 답사, 주변 시세 조사, 법률 전문가와의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 강력히 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.