나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31159 [1] 경상남도 사천시 정동면 고읍리 15-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한봉수감정 · 평가일 2025.09.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 사천시 정동면 고읍리에 위치하며 주위는 농경지 및 주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건이 소재하는 지역내의 대중교통 등의 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1: 부정형, 평지로 단독주택 건부지임.
기호 3: 부정형, 평지로 과수원임.
기호 4: 사다리형, 평지로 과수원임.
기호 5: 자루형, 평지로 창고건부지임.

인접 도로상태

기호 1: 북측으로 구거부지를 경유하여 폭 약 4~6미터 내외의 도로가 소재함.
기호 3: 남측으로 폭 약 1~2미터 내외의 농로가 소재함.
기호 4: 지적도상 맹지이며, 본건의 일부가 북측에서 남측으로 인근 토지의 진입로로 이용중임.
기호 5: 남측으로 폭 약 1~2미터 내외의 농로가 소재하며 북측으로 기호 4의 진입로를 통하여 진입이 이루어지고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 계획관리지역(2011-08-04), 농림지역(2018-10-05)(농림지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,농업진흥구역(2017-03-30)(농업진흥구역)<농지법>
기호 3: 농림지역(2018-10-05)(농림지역), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,농업진흥구역(2017-03-30)(농업진흥구역)<농지법>
기호 4: 계획관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>
기호 5: 계획관리지역(2011-08-04), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

기호 3: 제시외 수목이 소재함.
기호 4: 제시외 수목 및 제시외 구축물(기초 콘크리트)가 소재함.
기호 5: 제시외 건물 및 제시외 구축물(기초 콘크리트)가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2-1: 철근콘크리트구조 스라브지붕 2층건물로
외 벽: 치장벽돌 마감 등,
창 호: 새시창호 등 구조임.

기호 2-2: 벽돌조 스라브지붕 단층건물임.

이용상태

기호 2-1 1층: 창고임.
기호 2-1 2층: 단독주택임.
기호 2-2: 화장실임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

별첨 건물개황도와 같이 종물 및 부합물성질의 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견을 참조하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 및 수목, 구축물(감정서상 기호 ㄱ~ㅇ, a~d) 매각 포함.
-목록1,4 지상 매각제외되는 이동 용이한 컨테이너 소재.
-목록4 일부 도로로 이용중.
-목록1,3,4 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함.(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 진주지원 2025타경31159 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 진OOOOOOOOO

중복사건: 본 건 외 다른 사건번호로 중복 진행될 수 있음

1.2. 면적 정보

소재지: 경상남도 사천시 정동면 고읍리 15-3

용도: 단독주택

토지면적: 3008.00㎡ (약 909.92평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 249.25㎡ (약 75.42평)

건물 제시외면적: 144.30㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

건축물대장상 정보:

- 대지면적(platArea): 660㎡ (경매 상 토지면적 3008㎡와 차이 발생)

- 연면적(totArea): 249.25㎡

- 주용도: 단독주택

- 주요구조: 철근콘크리트구조

- 사용승인일: 2008.08.29

1.3. 기타 기본정보

감정가: 1,042,251,060원

등기부채권 총액: 255,209,716원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

경상남도 사천시 정동면 고읍리에 위치하며, 주변은 농경지와 주택이 혼재된 지역임.

2.2. 교통 및 도로 접근성

* 대상 물건지 인근의 대중교통 이용 상황은 보통 수준임.

* 기호 1 토지는 북측 구거부지를 통해 폭 약 4~6미터 내외의 도로와 접함.

* 기호 3 토지는 남측으로 폭 약 1~2미터 내외의 농로와 접함.

* 기호 4 토지는 지적도상 맹지이나, 일부가 인근 토지의 북측에서 남측으로 통하는 진입로로 이용 중임.

* 기호 5 토지는 남측으로 폭 약 1~2미터 내외의 농로와 접하며, 북측으로는 기호 4 토지의 진입로를 통해 접근 가능함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

* 기호 1: 계획관리지역, 농림지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 농업진흥구역

* 기호 3: 농림지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 농업진흥구역

* 기호 4: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역

* 기호 5: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변 지역은 농경지와 주택이 주를 이루며, 대규모 상업시설이나 공업시설은 확인되지 않음. 비행안전제6구역으로 지정되어 있어, 항공기 소음이나 고도 제한 등의 영향이 있을 수 있으나, 직접적인 혐오시설은 현 정보만으로는 파악되지 않음.

3. 권리분석

3.1. 총 채무 현황

등기부등본상 채무 총액은 255,209,716원이며, 여기에는 근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등이 포함되어 있음.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리는 2024년 3월 25일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(을4)임.

* 말소기준권리보다 후순위 권리(가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등)는 매각으로 모두 소멸될 예정임.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있음 (지상권 개요: 공란).

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

* 비고: 보증금 인수액이 없다고는 하나, 임대차 관계가 미상인 점은 주의해야 할 사항임. (임차인이 존재할 경우, 명도 저항이 발생할 수 있으며, 보증금이 미상이라도 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있음.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 농경지와 주택이 혼재된 농촌 지역에 위치함.

4.2. 상권 현황

인근에 상업 시설이 발달하지 않아, 상권 형성이나 임대 수익 창출 측면에서는 제한적일 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

주위가 농경지와 주택으로 이루어져 있어, 조용하고 한적한 주거 환경을 제공할 것으로 예상됨.

5.2. 편의 시설 및 접근성

인근 편의 시설(마트, 병원 등)은 차량을 이용하여 인근 읍면 소재지까지 이동해야 접근 가능할 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 농지취득자격증명: 토지 중 목록 1, 3, 4에 대해 농지취득자격증명 제출이 요구되며, 미제출 시 보증금이 몰수될 수 있음.

* 가축사육제한구역, 비행안전제6구역: 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

6.2. 물건 자체 리스크

* 제시외 건물, 수목, 구축물: 감정평가서상 제시외 건물(144.30㎡) 및 수목, 구축물 등이 매각에 포함되므로, 현황 파악 및 법적 검토가 필요함.

* 이동 용이한 컨테이너: 목록 1, 4 지상에 매각 제외되는 컨테이너가 소재함.

* 토지 이용: 목록 4 일부가 인근 토지의 진입로로 이용 중이며, 일부 토지는 맹지이거나 농로 접근성이 낮음.

6.3. 권리 관계 리스크

* 중복사건: 여러 사건번호로 경매가 진행될 수 있으므로, 정확한 사건 번호와 진행 상황을 반드시 확인해야 함.

* 임대차 관계 미상: 보증금 인수액은 없으나, 실제 임차인이 존재할 경우 명도 문제가 발생할 수 있음.

6.4. 면적 관련 리스크

* 건축물대장상 대지면적(660㎡)과 경매 물건의 토지면적(3008㎡) 간 차이가 발생함. 이는 경매 물건이 여러 필지로 구성되었거나, 건축물대장이 특정 필지만을 기준으로 작성되었을 가능성을 시사함. 낙찰 시 실제 토지 경계 및 면적 확인이 중요함.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적을 가진 단독주택으로, 감정가는 10억 4천여만 원 수준임. 그러나 농지 취득 자격 증명 필요, 일부 토지의 낮은 접근성 및 맹지, 비행안전구역 지정, 임대차 관계 미상, 제시외 건물 존재, 중복사건 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있음. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 위험이 크므로, 사전 준비가 필수적임. 건축물대장상의 대지면적과 실제 경매 대상 토지면적의 차이에 대한 명확한 확인이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 3008㎡의 넓은 대지는 향후 활용 방안에 따라 가치 상승 가능성이 있음.

* 단독주택 및 부속 건물: 주거용 및 부대 시설로 활용 가능.

* 상대적으로 낮은 채무 총액: 총 채무액이 감정가 대비 부담이 적은 편임.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석 (제한적)

제공된 정보만으로는 주변 시세에 대한 정확한 분석이 제한적임. 특히, 인근의 유사한 단독주택 매물이나 토지 거래 사례에 대한 정보가 부족하며, 외부 지도 검색을 통한 최신 시세 정보 파악이 불가함. 건축물대장상 면적과 경매 대상 토지 면적의 차이 또한 시세 분석에 혼란을 줄 수 있음.

9.2. 적정 입찰가 산정 (리스크 고려)

위에서 언급된 다수의 리스크 요인(농지취득자격증명, 접근성, 비행안전구역, 임대차 미상, 중복사건, 면적 차이 등)을 종합적으로 고려할 때, 감정가 1,042,251,060원에서 상당한 할인율을 적용하는 것이 합리적임.

보수적인 접근으로, 감정가의 70% ~ 85% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시할 수 있음.

이는 대략 729,575,742원 ~ 885,913,291원 범위임.

그러나 이는 일반적인 위험도 고려에 기반한 추정치이며, 실제 입찰가 결정은 철저한 권리 분석, 현장 답사, 농지취득자격증명 가능 여부 확인, 주변 시세 조사를 통해 신중하게 결정해야 함. 특히 농지취득자격증명 관련하여 해당 지역의 농협 등에 문의하여 발급 가능성 및 절차를 사전에 확인하는 것이 매우 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.