나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31189 [1] 경상남도 진주시 금산면 용아리 533 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 진주시 금산면 용아리 소재 '금호지' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등으로서, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

형태 및 이용상태

기호 1) : 부정형의 평지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 기호 2) : 부정평의 평지로서, 도로로 이용 중입니다, 기호 3) : 부정형의 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다. 기호 8) : 부정형의 평지로서, 현황 '휴경지' 입니다. 기호 9),10) : 세장형의 평지로서, 주상나지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 1) : 북측으로 중로한면의 포장도로와 접합니다. 기호 2) : 도로입니다. 기호 3) : 동측으로 세로(가)의 도로와 접합니다. 기호 8) : 남측으로 세로(불)의 농로와 접합니다. 기호 9),10) : 공히 북동측으로 중로한면의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) ~ 3), 8) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다. 기호 9), 10) : 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-11-05),중로3류(폭12m~15m) (2015-11-02)(중로 3-96)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

기호 1), 3) 토지상에 후첨 '사진용지'와 같이 제시외 건물(8동) 및 제시외물건(3식)이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 :별지 '감정평가의 산출근거 및 결정의견'의 '그밖의 사항'란을 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3) 일반철골구조 기타지붕 단층건으로서, (사용승인일 : 2021.03.22) 외 벽 : 징크판넬, 강화유리 등 마감, 내 벽 : 판넬 및 실내 인테리어 등 마감, 바 닥 : 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창, 강화복층 유리창 구조입니다. 기호 4) 일반철골구조 기타지붕 단층건으로서, (사용승인일 : 2021.03.22) 외 벽 : 징크판넬, 강화유리 등 마감, 내 벽 : 판넬붙임, 미장목재, 실내 인테리어 등 마감, 바 닥 : 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창, 강화복층 유리창 구조입니다. 기호 5) 경량철골구조 기타지붕 단층건으로서, (사용승인일 : 2021.03.22) 외 벽 : 징크판넬 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 바 닥 : 타일 , 강화마루 등 마감, 창 호 : 샷시창 구조입니다. 기호 6) 일반철골구조 기타지붕 단층건으로서, (사용승인일 : 2021.07.20) 외 벽 : 징크판넬, 강화유리 등 마감, 내 벽 : 판넬붙임, 타일붙임, 실내 인테리어 등 마감, 바 닥 : 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창, 강화복층 유리창 구조입니다.

이용상태

기호 4),5) : 근린생활시설(상호 : 월아식당)로 이용 중입니다. 기호 6) : 단독주택으로 이용 중입니다. 기호 7) : 근린생활시설(상호 : 라브리애)로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생 및 급배수 설비, 난방설비, 시스템에아콘, 화재탐지 및 경보설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지 , 지적 및 건물개황도'와 같이 제시외건물 8동이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견'의 '그밖의 사항란'을 참조 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외건물(감정서상 ‘ㄱ,ㄷ~ㅇ’) 및 제시외물건(감정서상 ‘a, c’)각 매각포함.
-제시외건물 중 감정서 상 ‘ㅇ’는 현재 증축 건축신고(2024.12.5.)를 득하고 신축중인 미준공인상태의 건물이며 이를 고려하여 평가함.
-제시외건물(감정서상 ‘ㄴ’) 및 제시외물건(감정서상 ‘b’)각 매각제외.
-목록[7]일반건축물대장상 위반건축물(2025.6.26.자) 표시 등재되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 부동산의표시

소재지: 경상남도 진주시 금산면 용아리 533

토지면적: 9174.00㎡ (약 2775.59평)

건물면적: 1186.39㎡ (약 359.11평)

용도: 근린시설

감정가: 6,607,012,600원

1.2. 경매정보

사건번호: 진주지원 2025타경31189 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 대OOOOOOOOOO

1.3. 주요사항

특이사항: 공동담보, 위반건축물

주의사항:

* 일괄매각입니다.

* 제시외건물(감정서상 ‘ㄱ,ㄷ~ㅇ’) 및 제시외물건(감정서상 ‘a, c’)은 각 매각에 포함됩니다.

* 제시외건물 중 감정서 상 ‘ㅇ’는 현재 증축 건축신고(2024.12.5.)를 득하고 신축 중인 미준공 상태의 건물로, 이를 고려하여 평가되었습니다.

* 제시외건물(감정서상 ‘ㄴ’) 및 제시외물건(감정서상 ‘b’)은 매각에서 제외됩니다.

* 목록은 일반건축물대장상 위반건축물(2025.6.26.자)로 표시되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지및주위환경

대상 물건은 경상남도 진주시 금산면 용아리 소재 '금호지' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 형태및이용상태

토지는 기호별로 부정형 또는 세장형의 평지로서, 일부는 주상용 건부지, 일부는 상업용 건부지, 일부는 도로, 일부는 휴경지로 이용 중입니다.

건물은 근린생활시설(상호: 월아식당, 라브리애) 및 단독주택으로 이용 중입니다.

2.4. 인접도로상태

대상 토지는 북측 중로 한 면, 동측 세로(가) 도로, 남측 세로(불) 농로, 북동측 중로 한 면의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획및제한상태

* 기호 1) ~ 3), 8): 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)

* 기호 9), 10): 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2015-11-05), 중로3류(폭12m~15m) (2015-11-02)(중로 3-96)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)

2.6. 주변시설

주변은 농경지, 주택, 소규모 상업 시설이 혼재되어 있으며, 금호지가 인근에 위치합니다. 대규모 편의시설 및 주요 관공서 등은 차량 이동이 필요한 진주시 중심가 또는 인근 읍내에 위치할 것으로 예상됩니다. 현재 파악된 바에 따르면, 대상 물건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2022-08-04 접수된 대형기선저인망수산업협동조합의 (1)근저당권입니다.

건물 등기부상 말소기준권리 역시 2022-08-04 접수된 대형기선저인망수산업협동조합의 (1)근저당권입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리 및 그 후순위의 모든 권리(근저당, 압류, 가압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 특별한 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 현재 자료상 확인되지 않습니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'로 명시되어 있으나 구체적인 내용은 기재되어 있지 않습니다.)

3.3. 임차인현황

* 임차인: 권정현

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-01-10

대항력: 없음

* 임차인: 전형재

보증금: 300,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-08-29

대항력: 없음

* 임차인: 정희종

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-04-01

대항력: 없음

* 임차인: 조미진

보증금: 5,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-10-28

대항력: 없음

인수되는 보증금 합계: 0원

모든 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금을 인수할 필요는 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 임대관계가 미상인 점 및 일부 임차인의 경우 전입일자가 비교적 최근인 점 등은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

해당 물건은 진주시 금산면의 외곽, 금호지 인근에 위치한 근린생활시설 및 주택 용도의 복합 건물입니다. 주변이 농경지와 단독주택 위주로 형성되어 있어 배후 수요가 매우 높다고 보기는 어렵습니다. 그러나, '월아식당', '라브리애' 등의 상호가 기재된 것으로 보아 지역 주민을 대상으로 한 근린생활시설로서의 역할은 하고 있을 것으로 추정됩니다. 넓은 토지 면적을 활용한 개발 가능성 또는 기존 시설의 운영 수익성을 고려한 투자가 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 편의시설: 인근에 대형마트, 병원, 금융기관 등 주요 편의시설은 부족하며, 진주시 중심가 또는 인근 읍내로의 이동이 필요합니다.

* 교육시설: 금산면 내 초등학교 및 중학교가 위치할 것으로 예상되나, 구체적인 통학 편의는 확인이 필요합니다.

* 환경: 금호지가 인근에 있어 일부 쾌적한 환경을 기대할 수 있으나, 전반적으로 농경지가 많아 전원적인 분위기입니다.

6. 잠재적리스크

* 위반건축물: 목록에 해당하는 건물에 위반건축물 등재 사실이 있어, 추후 이행강제금 부과 또는 원상복구 의무가 발생할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 원인이 됩니다.

* 미준공 건물: 제시외건물 중 ‘ㅇ’는 현재 신축 중인 미준공 상태로, 완공 시점 및 관련 법규 준수 여부 확인이 필요합니다. 또한, 사용승인 전까지는 해당 부분의 법적 이용이나 담보 설정 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 경매 진행 시 다른 담보물건의 처리 결과에 따라 낙찰가의 변동성이 있을 수 있습니다.

* 장기적 가치 상승: 농림지역 및 제2종일반주거지역 등 토지이용계획이 혼재되어 있어, 향후 개발 계획 등 외부 요인에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합의견

본건은 경상남도 진주시 금산면 용아리 소재 토지 및 근린생활시설, 단독주택 등으로 구성된 부동산 임의경매 물건입니다. 넓은 토지 면적(9174㎡)과 감정가(66억 7천만원)는 상당한 규모를 나타냅니다. 현재 건물의 용도는 근린생활시설과 단독주택이며, 일부 건물은 신축 연도가 비교적 최근(2021년)입니다.

다만, 위반건축물 등재 및 신축 중인 미준공 건물의 존재는 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 모든 등기부상 권리가 말소되는 권리 분석상 특이사항은 없으나, 채권 총액이 감정가를 상회하는 점은 유의해야 합니다. 임차인들은 모두 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

8. 투자포인트

* 대규모 토지: 9,174㎡에 달하는 넓은 토지 면적은 향후 개발 또는 활용 가치가 높습니다.

* 다용도 활용 가능성: 근린생활시설, 단독주택 등 복합 용도의 건물이 있어 즉시 수익 창출이 가능하며, 토지 자체의 개발 잠재력도 보유하고 있습니다.

* 준신축 건물: 일부 건물은 2021년에 사용승인을 받아 비교적 신축 상태입니다.

* 지역적 잠재력: 금호지 인근이라는 점과 금산면 지역의 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 6,607,012,600원입니다.

권리분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

그러나 위반건축물, 신축 중인 미준공 건물 등의 리스크를 고려해야 합니다.

종합적인 판단 하에, 감정가 대비 70% ~ 90% 수준에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

구체적인 입찰가는 5,000,000,000원 ~ 6,000,000,000원 범위 내에서, 현장 방문 조사, 건축물 상태 면밀한 확인, 주변 시세 및 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. (이는 추정치이며, 투자 결정은 면밀한 사전 조사를 바탕으로 이루어져야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.