나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12013 [1] 경상남도 창원시 진해구 남문동 1256-1 시티프라디움2차아파트 203동 24층2402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2025.09.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 남문동소재 시티프라디움2차아파트 203동 24층 2402호로서 부근은 아파트, 학교, 근린시설 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층건내 24층 2402호로서 외벽: 몰탈위 페인팅등 마감. 내벽: 벽지등 마감. 천정: 벽지등 마감. 창호: 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 서측으로 단지 진입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭20m~25m)(접함), 중로2류(폭15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 경제자유구역(2025-04-21)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 경제자유구역용도지구기타<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역(웅천중학교)<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(웅천초등학교)<교육환경 보호에 관한법률>, 절대보호구역(웅천중학교)<교육환경 보호에 관한법률>

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12013 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 진해구 남문동 1256-1 시티프라디움2차아파트 203동 24층2402호

* 용도: 아파트

* 감정가: 261,000,000원

* 토지 면적: 48.95㎡ (약 14.80평)

* 건물 면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 제1,2구잠수기수산업협동조합

1.1. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 경상남도 창원시 진해구 남문동 소재 시티프라디움2차아파트 203동 24층 2402호로서 부근은 아파트, 학교, 근린시설 등이 혼재합니다.

* 교통 상황: 대체적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 남동측 및 서측으로 단지 진입로가 소재합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역이며, 중로1류(폭20m~25m) 및 중로2류(폭15m~20m) 도로에 접해 있습니다. 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대/절대보호구역(웅천중학교, 웅천초등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2019년 12월 16일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(240,000,000원)입니다.

* 소멸 예정 권리: 등기부등본상 갑구 및 을구의 권리 중 말소기준권리보다 후순위로 등기된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 기재되어 있으나, 구체적인 사항은 물건명세서 상세 내용을 확인해야 합니다. 제공된 정보에 상세 내용이 없어 인수될 권리는 없는 것으로 간주합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 650,000원

* 전입일자: 2024년 12월 24일

* 확정일자: 2024년 12월 23일

* 배당신고일자: 2025년 10월 24일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 20,000,000원은 배당을 통해 회수될 가능성이 높습니다. 배당받지 못하는 금액이 발생하더라도 인수 부담은 없습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주거 밀집 지역: 본건이 위치한 남문동 일대는 다수의 아파트 단지가 밀집하여 형성된 주거 밀집 지역입니다.

* 생활 편의 시설: 아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설 이용이 용이하며, 대중교통 이용 또한 비교적 편리합니다.

* 교육 환경: 웅천초등학교와 웅천중학교가 인접해 있어 자녀가 있는 세대에 교육 환경 측면에서 긍정적입니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보:

* 단지명: 시티프라디움 2차 아파트

* 주소: 경상남도 창원시 진해구 남문동 1256-1

* 사용승인일: 2017년 12월 4일

* 총 세대수: 876세대 (11개동)

* 최고층: 25층

* 본건 위치: 203동 24층 2402호

* 전용 면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 총 주차 대수: 1138대 (세대당 약 1.3대)

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 시설: 아파트, 학교, 근린시설 등이 혼재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* '임대관계 미상' 관련: 감정평가서 요약에 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 정 임차인이 구체적으로 명시되어 있고 대항력이 없으므로, 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 실제 점유 관계는 현장 조사 등을 통해 재확인이 필요할 수 있습니다.

* 경제자유구역 지정: 지역 경제자유구역 지정으로 인한 개발 가능성이 있으나, 관련 법규나 정책 변경에 따른 시세 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 학교 인접: 학교가 인접해 있어 학생들의 통행량이 많을 수 있으며, 소음 발생 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 진해구 남문동에 위치한 시티프라디움 2차 아파트 24층으로, 비교적 최근에 준공된 아파트이며 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명도 부담이 적고, 임차인 또한 대항력이 없어 안정적인 취득이 가능할 것으로 판단됩니다. 최근 실거래가 수준을 고려했을 때, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거지: 아파트 밀집 지역으로 주거 수요가 꾸준하며, 기반 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 우수한 교육 환경: 초등학교, 중학교가 인접하여 학군이 양호합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 안전한 권리 취득이 가능합니다.

* 미래 가치: 경제자유구역 지정으로 인한 지역 발전 가능성을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 5월 23일 (20층): 233,000,000원

* 2026년 6월 9일 (16층): 230,000,000원

* 2026년 6월 19일 (9층): 228,000,000원

* 평균 실거래가 (2026년 5월~6월): 약 230,333,333원

* 본건은 24층으로 고층에 해당하므로, 평균 실거래가보다 높게 책정될 가능성이 있습니다.

* 감정가: 261,000,000원

* 분석: 제공된 실거래가 평균은 약 2.3억원대이며, 본건의 감정가는 2.61억원으로 시세 대비 다소 높게 책정되었습니다. 따라서 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

* 예상 입찰가 제안:

* 경쟁률, 현장 상황, 잔금 납부 능력 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근을 추천합니다.

* 보수적 예상 범위: 210,000,000원 ~ 225,000,000원

* 적정 입찰가 고려: 215,000,000원 ~ 220,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. (인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.