나이스옥션 법원경매 창원 2025타경686 [1] 경상남도 김해시 내동 1142-3 7층701호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 내동 소재 <임호중학교> 북서측 인근에 위치하고 주위는 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 7층 건물 내 7층 701호외 2개호로서,
(사용승인일: 1997.12.26)
외 벽 : 화강석, 몰탈위 페인팅 등 마감,
창 호 : 샷시창호 등 마감임.

이용상태

공히 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

제반 급배수설비, 위생설비, 전기설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 장방형 평지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 남동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로가 개설되어 있으며, 북서측으로 보행자도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(중심상업용지), 보행자전용도로(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2018-11-01) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 목록1,2는 구분건물로 등재되어 있으나 각 호실 경계벽 없이 일괄로 이용중임. 집합건축물대장상 목록1의 용도는 일반음식점이며, 목록2의 용도는 독서실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경686 (1)

소재지: 경상남도 김해시 내동 1142-3 7층701호

건물명: 세영빌딩

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 목록1: 일반음식점, 목록2: 독서실)

감정가: 500,000,000원

토지면적: 87.19㎡ (약 26.37평)

토지 지분: 87.195㎡ (약 26.37평)

건물면적: 380.67㎡ (약 115.15평)

건물 지분: 380.67㎡ (약 115.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OO

사용승인일: 1997년 12월 26일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 내동 소재 임호중학교 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공동주택 등으로 형성되어 있습니다. 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

* 도로상태

본건 토지는 남동측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로가 개설되어 있으며, 북서측으로 보행자도로가 개설되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 주요 권리관계

* 소유권 이전: 오윤생 (1998-07-31)

* 소유권 이전: 김평 (2011-10-13, 매매)

* 근저당: 농협은행주식회사 (2016-05-09, 177,600,000원, 말소기준권리)

* 전세권: 양옥자 (2018-07-06, 340,000,000원, 말소됨)

* 임의경매: 양옥자 (2025-09-02, 200,000,000원, 말소됨)

* 임차인 현황

* 임차인: 양옥자 (양 )

보증금: 340,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 전세권자로 등기되어 있으며, 해당 권리는 말소 대상입니다.

* 임차인: 이재형 (이 )

보증금: 20,000,000원

차임: 2,500,000원

전입일자: 2025-06-17

대항력: 없음

비고:

* 인수되는 권리

말소기준권리인 농협은행의 근저당(2016-05-09)보다 늦은 시점에 설정된 권리 및 임의경매는 모두 매각으로 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금이나 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액: 517,600,000원

1.3. 상권분석

* 건물 용도 및 이용 현황

본건은 근린생활시설로 이용 중입니다. 집합건축물대장상 목록1(701호)의 용도는 일반음식점이며, 목록2(702호)의 용도는 독서실로 등재되어 있습니다. 다만, 각 호실의 경계벽 없이 일괄로 이용 중인 점을 특이사항으로 확인하였습니다.

* 주변 환경

근린생활시설과 공동주택이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능이 유지되는 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

건물 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 주변 교육시설

임호중학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 일괄 이용 중인 구분건물: 목록1과 2가 구분건물로 등재되어 있으나, 실제로는 경계벽 없이 일괄 이용 중이므로, 향후 구분 소유자 간의 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 등기부상 용도와 실제 이용 용도 차이: 집합건축물대장상 701호는 일반음식점, 702호는 독서실로 표기되어 있으나, 실제 운영되는 업종이 다를 수 있으며, 이는 허가 및 신고 사항 확인이 필요합니다.

* 건물 노후화: 1997년 사용승인된 건물로, 설비 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계 미확인: 물건명세서 작성일(2026-07-03) 기준으로 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유자 및 임대차 조건 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김해시 내동에 위치한 근린상가 건물로, 임호중학교 인근의 주거 및 상업지역에 자리하고 있어 입지 조건은 무난합니다. 일괄 이용 중인 2개 호실로 구성되어 있으며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없으나, 건물 내부 이용 현황과 공부상 용도의 차이, 그리고 미확인 임대차 관계는 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역 내 상권 활성화 및 주거 인구 증가에 따른 잠재적 가치 상승 기대.

* 일괄 이용으로 인한 넓은 면적 활용 가능성.

* 안정적인 채권자(양OO)가 임의경매를 신청한 점.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계: 0원.

본 물건은 권리 분석상 낙찰자가 부담해야 할 인수 보증금은 없습니다. 다만, 채권 총액(517,600,000원)이 감정가(500,000,000원)를 초과하므로, 유찰 가능성을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 주변 시세 조사, 건물 상태 실사, 명도 관련 제반 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.