나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11996 [1] 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 12층1206호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동부 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 대방동 소재 대암초등학교 남동측 인근에 위치하는 '대방그린빌아파트' 3동(현지통칭 103동) 12층 1206호로, 부근은 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통수단을 고려시 전반적인 교통사정은 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 20층건물내 12층 1206호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 마감등
내벽: 벽지 및 타일 마감 등
창호: 샤시창호구조
*폐문부재중으로 탐문에 의함.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화전, 도시가스 개별난방설비. 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사 지대내 자체지반 대체로 평탄한 부정형의 토지로 현황 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 대로3류, 북측으로 소로2류의 포장도로와 접하며, 진입도로 상태 및 주차시설은 대체로 보통수준임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2013-05-30)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(대방지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대암고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(안남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(자연유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(대암초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(아이뜰유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 없음.

물건 비고

공부상 3동이나 현황 103동임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 창원지방법원 2025타경11996 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 대방동 376 대방그린빌아파트 3동 12층 1206호 (현황 103동)

용도: 아파트

감정가: 140,000,000원 (1억 4천만원)

토지면적: 19.67㎡ (약 5.95평)

건물면적: 39.72㎡ (약 12.02평)

전용면적: 39.715㎡ (약 12.01평)

토지지분: 19.67㎡ (약 5.95평)

건물지분: 39.715㎡ (약 12.01평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

특이사항: 선순위전세권, 공동담보

주의사항: 공부상 3동이나 현황 103동임

2. 입지조건

해당 물건은 경상남도 창원시 성산구 대방동에 위치하며, 대암초등학교 남동측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주변 환경: 대단위 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 밀집하여 형성된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 간선도로와의 접근성 및 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 인접 도로로는 남측 및 동측에 대로3류(폭 25m~30m), 북측에 소로2류(폭 8m~10m)가 포장되어 있으며, 진입 도로 상태 및 주차 시설 또한 보통 수준입니다.

3. 권리분석

본 물건은 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 소유권 외의 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 말소기준권리: 을10 전세권 (주택도시보증공사, 128,250,000원, 2023-11-21 접수)이 말소기준권리로, 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 보증금이나 기타 권리는 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 기타 등기 사항: 소유권 보존(1996-06-15), 소유권 이전(2001-04-06) 등기 외 다수의 압류 및 임의경매 개시 결정 등기(주택도시보증공사, 2025-09-01 접수)가 존재하나, 모두 말소 대상입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사

* 보증금: 128,250,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 2025-09-01

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

해당 물건이 위치한 대방동 지역은 창원시 내에서도 주거 기능이 잘 발달된 지역입니다.

* 주변 상업 시설: 아파트 단지 인근으로 다양한 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 충족시킬 수 있습니다.

* 교육 시설: 대암초등학교, 대암고등학교, 안남중학교 등 다수의 교육 기관이 밀집해 있어 학군 수요가 높은 지역입니다. 또한, 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 유치원들도 인근에 있어 어린 자녀를 둔 가정의 선호도가 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보 상으로는 특별한 혐오시설이 인접해 있다는 내용은 없습니다. 토지이용계획상 주거지역으로 분류되어 있으며, 교육 환경 보호 구역이 다수 존재합니다.

5. 생활정보

단지 및 주변의 생활 편의 정보를 제공합니다.

* 아파트 단지 정보: '대방그린빌아파트'는 총 7개 동, 834세대로 구성되어 있으며, 1996년 6월 사용 승인된 아파트입니다. 최고 20층, 최저 1층으로 이루어져 있습니다.

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 주차 시설: 총 212대의 주차 공간(지상 4대, 지하 13대)을 확보하고 있으며, 전기차 충전기도 설치되어 있습니다. (지상 6대, 지하 20대)

* 주변 편의시설: 단지 주변으로 다양한 상업 시설과 공공시설이 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건 취득 시 고려해야 할 몇 가지 위험 요인이 있습니다.

* 공부상 동/현황 동 불일치: 공부상으로는 3동으로 되어 있으나, 실제로는 103동으로 확인되었습니다. 이는 계약 및 등기 과정에서 혼란을 야기할 수 있으며, 관련 확인 및 서류 정리가 필요할 수 있습니다.

* 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인: 감정평가 당시 내부 탐문만 가능했던 것으로 보이며, 실제 내부 상태(도배, 장판, 설비 노후도 등)를 직접 확인하지 못했습니다. 낙찰 후 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 선순위전세권 및 공동담보: '선순위전세권' 및 '공동담보'라는 특이사항은 등기부 상 말소기준권리로 인해 소멸되므로 낙찰자가 인수할 부담은 없으나, 경매 절차의 복잡성을 시사합니다.

7. 종합 의견

창원시 성산구의 안정적인 주거지역에 위치한 본 물건은 우수한 학군과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 주거 가치가 높습니다.

비록 공부상 동 표기와 현황 동 표기의 차이, 그리고 폐문부재로 인한 내부 확인 불가라는 리스크가 존재하지만, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 권리 분석상 큰 문제는 없는 것으로 판단됩니다. 최근 실거래가 및 시세 동향을 고려했을 때, 적정 입찰가를 산정한다면 시세 차익을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 창원시 성산구는 지역 내 핵심 주거지로, 교통 및 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 수요가 꾸준합니다.

* 다수의 교육 시설 인접으로 인한 높은 학군 수요는 해당 아파트의 가치를 뒷받침합니다.

* 안정적인 전세가율과 최근 거래 사례를 볼 때, 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 부담해야 할 인수 권리가 없어 투자가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 140,000,000원 (1억 4천만원)

최근 매매 사례 (2026년 5~6월):

* 133,000,000원 (1억 3천 3백만원) - 6층, 중개거래

* 97,000,000원 (9천 7백만원) - 3층, 직거래 (시세 대비 낮음)

* 115,000,000원 (1억 1천 5백만원) - 7층, 중개거래

평균 매매가 (특이 거래 제외): 약 124,000,000원 (1억 2천 4백만원)

고려사항:

* 폐문부재로 인한 내부 수리 가능성

* 공부상 동/현황 동 불일치로 인한 행정적 절차 발생 가능성

이에 따라, 예상 입찰가는 시장 가격과 물건의 리스크를 종합적으로 고려하여 감정가 대비 약간 낮거나, 최근 평균 매매가 대비 소폭 높은 수준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 130,000,000원 (1억 3천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.