나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12014 [1] 경상남도 창원시 성산구 사파동 93 사파동성아파트 113동 6층 602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우감정 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 사파동소재 '창원사파고등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

단지 내 차량 출입 가능하며, 일반적인 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건내 6층 602호로서,
외 벽 :모르타르 위 페인팅 마감.
내 벽 및 천정: 벽지 및 일부 타일붙임.
창 호 : 새시창호 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화전설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 대체로 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 남서측으로 대로2류, 북서측으로 소로2류, 북동측으로 중로2류에 각각 접하며, 남측으로 폭 약 5m 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(신월지구)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역(꽃무지풀무지유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(동성아이별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(사파고등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 상대보호구역(사파중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
(동성아이별유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(사파고등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:현장조사시 폐문부재로 정확한 내부확인이 곤란하여, 탐문조사내용,
외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 평가하였는
바, 경매 입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12014 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 사파동 93 사파동성아파트 113동 6층 602호

용도: 아파트

감정가: 170,000,000원

토지면적: 20.66㎡ (약 6.25평)

토지지분: 20.66㎡ (약 6.25평)

건물면적: 49.50㎡ (약 14.97평)

건물지분: 49.5㎡ (약 14.97평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 강OO

준공년월: 1992년 11월

1.2. 아파트 정보

아파트명: 사파동성아파트

주소: 경상남도 창원시 성산구 사파동 93

동수: 19개동

세대수: 1,986세대

총층수: 최고 25층

사용승인일: 1992년 11월 25일

전용면적: 49.50㎡ (약 14.97평)

주차대수: 총 793대 (지상 3대, 지하 41대 - 제공된 정보 일부 상이하여 총 대수 기준)

관리사무소 연락처: 055-285-7230

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 경상남도 창원시 성산구 사파동에 소재하는 '창원사파고등학교' 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 학교, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼합된 지역입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 출입이 가능하며, 일반적인 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 남서측으로 대로2류(폭 30~35m), 북서측으로 소로2류(폭 8~10m), 북동측으로 중로2류(폭 15~20m)에 접하고 있으며, 남측으로 폭 약 5m 내외의 도로가 소재하여 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건이 속한 지역은 제3종일반주거지역으로, 교통 관련 도로(대로2류, 소로2류, 중로2류) 규제가 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(꽃무지풀무지유치원, 동성아이별유치원, 사파중학교, 사파고등학교), 절대보호구역(동성아이별유치원, 사파고등학교) 등에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

본 건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 강OO입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2025년 09월 02일 접수된 강제경매(갑4)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 강경빈

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 07월 01일

* 확정일자: 2020년 06월 03일

* 대항력: 있음

* 배당신고일자: 2024년 12월 23일

3.3. 특이사항 및 주의사항

을구 8번 주택임차권(권리자: 강경빈, 권리금액: 120,000,000원, 말소: 인수)이 존재하며, 물건명세서 상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권(임대차보증금 170,000,000원, 전입일자 2020.07.01, 확정일자 2020.06.03)이 있어, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 임차인의 보증금 170,000,000원 전액을 인수할 가능성이 높으므로 주의가 필요합니다.

채권자가 강OO이고 임차인도 강경빈으로 기재되어 있어, 채권자와 임차인 간의 관계를 추가 확인하는 것이 권장됩니다.

3.4. 건물 내역

* 건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 내 6층 602호. 외벽은 모르타르 위 페인팅 마감, 내벽 및 천정은 벽지 및 일부 타일, 창호는 새시 창호 구조입니다.

* 이용상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급·배수설비, 소화전설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 단지는 창원사파고등학교, 사파중학교 등이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다. 인근에 대형 마트, 소형 상점, 병원 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 또한, 창원축구센터, 대방체육공원 등이 인접해 있어 여가 활동을 위한 공간도 마련되어 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 일반적인 아파트 단지 주변 환경으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거환경

사파동성아파트는 1992년에 준공된 대단지 아파트 단지로, 총 1,986세대가 거주하고 있습니다. 건물은 철근콘크리트조로 건축되었으며, 20층 건물 중 6층에 위치합니다.

5.2. 관리비

현황 조사 당시(2025년 9월 기준) 약 66만원(월 약 8만원)의 미납 관리비가 있는 것으로 보고되었습니다. 이는 매수인에게 인수될 수 있으므로 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차인 보증금

본 건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 강경빈의 보증금 170,000,000원 전액을 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 이는 감정가와 시세 수준에서 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 미납 관리비

약 66만원의 미납 관리비가 확인되었으며, 이는 매수인이 추가적으로 부담해야 할 수 있습니다.

6.3. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 폐문부재로 내부 이용 및 관리 상태를 정확히 확인하기 어려웠던 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 성산구 사파동의 편리한 입지조건과 우수한 학군, 생활 인프라를 갖춘 아파트입니다. 하지만 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차보증금 170,000,000원 전액을 인수해야 할 가능성이 높아, 총 인수 금액이 감정가 및 시장 가치를 초과할 수 있다는 점이 가장 큰 우려 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 창원시 성산구의 주요 지역에 위치하며, 주변 학군 및 생활 편의시설이 양호합니다.

* 대단지: 1,986세대의 대규모 단지로, 향후 단지 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 가격 메리트: 임차 보증금 인수 조건을 고려하여, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회를 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 170,000,000원이며, 최근 동일 면적(49.50㎡)의 매매 사례는 2026년 7월 6일 130,000,000원, 7월 7일 158,000,000원에 거래되었습니다.

임차인의 보증금 170,000,000원이 인수될 가능성이 높으므로, 낙찰가와 인수되는 보증금을 합한 총 매수 비용은 감정가 수준 또는 그 이상이 될 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 현재 시세 및 인수 부담을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

보증금 170,000,000원을 전부 인수한다고 가정했을 때, 총 취득 비용이 감정가인 170,000,000원에 육박할 수 있습니다.

현재 시세(최고 158,000,000원)보다 높게 입찰할 경우, 인수되는 보증금을 고려하면 오히려 손해를 볼 가능성이 있습니다.

반대로, 시세 이하로 입찰하고 보증금을 인수하는 전략을 고려할 수 있습니다. 예를 들어, 150,000,000원에 낙찰받을 경우, 20,000,000원의 보증금을 추가로 인수하게 되어 총 170,000,000원의 매수 비용이 발생합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 150,000,000원에서 160,000,000원 사이로 제시하며, 인수되는 보증금을 고려한 총 취득 비용을 면밀히 산정해야 합니다.

현 시세(158,000,000원)를 고려하면, 150,000,000원 선에서 입찰하되, 20,000,000원의 보증금 인수 여부를 결정하는 것이 합리적인 전략일 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.