나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12028 [1] 경상남도 김해시 지내동 67 지내동1차동원아파트 105동 5층506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문감정 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 지내동 소재 부산김해경전철 지내역 북측 인근에 위치하는 지내동1차 동원아파트 105동 5층 506호로서, 부근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주거환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 출입 자유로우며 인근에 시내버스 정류장 및 경전철역이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스래브지붕 15층건내 5층 506호 로서
외벽 : 몰탈위수성페인트 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일, 몰타위수성페인트 마감 등
창호 : 하이샤시 창호 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 전반적인 완경사 지대로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 중로와 접하며, 남서,남동,북동측으로 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(지내동 67) :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역(2024-02-16).
(지내동 73) :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.
(지내동 89) :도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역(2024-02-16).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대차 관계 : 현장 답사시 거주자의 부재로 상세한 임대차 내역은 미상임.
2) 기타 : 본건은 현장 답사시 거주자의 부재로 상세한 내부사항은 조사하지 못하였으며 인근 단지내 유사한 물건의 이용상태 등을 참작하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경12028 (1)

소재지: 경상남도 김해시 지내동 67 지내동1차동원아파트 105동 5층506호

용도: 아파트

감정가: 186,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 40.21㎡ (약 12.16평)

토지지분: 40.21㎡ (약 12.16평)

건물면적: 84.93㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.93㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 채권 및 권리정보

채권자: 한OOOOOOO

총부채액(등기부채권 총액): 205,800,000원

특이사항: 공동담보

1.4. 아파트 단지 정보

아파트명: 1차동원아파트

주소: 경상남도 김해시 지내동 67

사용승인일: 2000년 4월 14일

총동수: 11개동

총세대수: 810세대

최고층: 15층

건물 구조: 철근콘크리트조 경사스래브지붕

전용면적: 약 84.56㎡ (약 25.58평) (본건 건물면적 84.93㎡ 기준 추정)

총주차대수: 855대 (단지 전체)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

전기차충전기(지하): 5대

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 지내동 소재 부산김해경전철 지내역 북측 인근에 위치한 1차동원아파트 105동 5층 506호입니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경은 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

단지 내 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스 정류장과 부산김해경전철 지내역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건 북서측으로는 중로, 남서측, 남동측, 북동측으로는 각각 소로에 접해 있어 차량 및 보행 접근성이 용이합니다. 본건 토지는 전반적인 완경사 지대로서 아파트 부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로 및 중로와 접하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역), 비행안전제2구역(전술), 중점경관관리구역 등의 제한 사항이 존재합니다. 이러한 제한은 토지 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2021년 3월 3일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을5)입니다. 이보다 선순위 권리없이 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 등기부 현황

등기부등본상 소유권 변동 및 근저당, 압류, 임의경매 개시결정 등 다수의 권리 설정 이력이 확인됩니다. 채권 총액은 205,800,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계는 0원이며, 현장 답사 시 거주자 부재로 상세한 임대차 내역은 미상입니다. 금액이 미상이라도 실제 점유자가 존재할 수 있으므로, 명도 절차 시 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 지내동 일대는 주거 지역으로, 아파트 단지들이 밀집해 있으며 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근에 부산김해경전철 지내역이 위치하여 배후 주거 수요가 뒷받침되는 지역입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 부산김해경전철 지내역, 시내버스 정류장 인접

* 편의시설: 근린생활시설, 아파트 단지 내 편의시설 (관리사무소, 노인정, 보육시설 등)

* 교육시설: (제공된 정보 없음, 인근 확인 필요)

* 의료시설: (제공된 정보 없음, 인근 확인 필요)

* 단지 내 시설: 15층 건물 내 5층이며, 단지 내에는 공용 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미확인 점유자: 현장 조사 시 거주자 부재로 상세한 내부 상태 및 임대차 관계를 파악하지 못했습니다. 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 시간이나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 다른 채무 관련 물건의 진행 상황이 본건 매각에 영향을 줄 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 중점경관관리구역 등은 향후 재산권 행사나 건물 이용에 일부 제약을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 김해시 지내동에 위치한 1차동원아파트 105동 5층 물건으로, 경전철역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주거 환경이 무난한 편입니다. 2000년에 건축된 아파트로 연식은 있으나, 관리 상태에 따라 가치가 달라질 수 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 미확인 점유자에 대한 명도 리스크는 반드시 고려해야 합니다. 감정가는 1억 8천 6백만원입니다.

8. 투자 포인트

* 교통 편의성: 부산김해경전철 지내역 도보 이용 가능 거리로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 안정적인 주거 환경: 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 경매 투자 기회: 감정가 대비 시세 차익을 노릴 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 59.76㎡)의 아파트들이 120,000,000원에서 158,000,000원 사이에서 거래되었습니다. 본건은 이보다 넓은 면적(약 84.93㎡)임을 감안하면, 이를 환산 시 시세는 감정가(186,000,000원) 수준 또는 그 이상으로 추정됩니다.

그러나 현장 조사 시 거주자 부재로 인한 명도 리스크와 임대차 내역 미확인 등 변수를 고려할 때, 첫 입찰에서는 감정가의 90~95% 수준에서 접근하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가는 175,000,000원 ~ 185,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있으며, 특히 180,000,000원 수준에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 이는 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.