나이스옥션 법원경매 창원 2025타경690 [1] 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 155-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김해 · 평가일 2025.09.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 소재 '경남관광고등학교' 서측 인근에 위치하고, 주위는 정비된 주택지대로서, 주거환경은 보통시됨.

교통상황

차량통행이 자유로우며, 대중교통사정 및 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서, 지면은 인접지와 등고 평탄하며, 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(배후도시), 소로2류(폭 8m~10m)(사림지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경남관광고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : ----.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1) 2-1
1.건물의 구조
시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서,
(사용승인일 : 1991.09.14)
외벽: 벽돌마감임.
내벽: 장판지 마감임.
창호: 샷시창호임.

2) 2-2
1.건물의 구조
시멘트 블록조 슬래브지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : 1991.09.14)
외벽: 벽돌마감임.
창호: 샷시창호임.

이용상태

1) 2-1
지1층: 근린생활시설(경남개발 누수방수전문)
1-2층: 주택

2) 2-2
부속사: 주택(창고 및 화장실) 이용중임.

설비내역

1) 2-1
제반 위생설비 되어있으며, 도시가스 난방임.

2) 2-2
화장실 부분 제반 위생설비 및 급배수설비 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

후첨 '사진용지' 및 '지적 및 건물개황도' 참조

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상.
(2) 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 불가능하여 인근 유사물건의 내부구조, 공부 및 외부관찰 등에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로 경매 응찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
대항력 있는 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경690 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 봉곡동 155-2

용도: 근린주택

감정가: 451,534,770원

토지면적: 243.00㎡ (약 73.5평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 253.69㎡ (약 76.7평)

건물 제시외 면적: 13.10㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 밀양축산업협동조합

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 창원시 의창구 봉곡동에 위치하며, 주위는 정비된 주택지대로 구성되어 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 인근에 경남관광고등학교가 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 통행이 자유로우며, 인근 도로 접근성이 좋습니다. 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용

세장형의 토지로서, 지면은 인접 토지와 등고 평탄한 상태입니다. 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지 계획 및 제한

본 토지는 제1종 일반주거지역, 지구단위계획구역(배후도시), 소로2류(폭 8m~10m)(사림지구)에 접하고 있습니다. 또한, 가축 사육 제한 구역 및 경남관광고등학교 상대 보호 구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 이 (경남개발): 보증금 0원, 차임 100,000원, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 한국토지주택공사: 보증금 25,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2008-11-26, 확정일자 2014-09-11, 배당신고일자 2026-01-06, 대항력 있음. 인수 보증금 0원 (배당받을 것으로 예상).

* 황명국: 보증금 20,000,000원, 차임 230,000원, 전입일자 2023-06-20, 확정일자 2025-07-03, 배당신고일자 2025-11-26, 대항력 없음.

3.2. 등기부 요약

말소기준권리: 2018-07-12 접수 근저당권 (밀양축산업협동조합, 276,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상임)

건물 등기부 상 주택임차권(한국토지주택공사)은 2026-02-03 접수, 말소 대상이 아닌 '인수'로 등기되어 있으나, 배당신고일자(2026-01-06) 상 배당을 통해 변제받을 가능성이 높아 실제 인수 여부는 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

3.3. 권리분석 종합

등기부 상 채권 총액은 약 12억 7천만원 이상으로 상당합니다. 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 대항력 있는 임차인으로 한국토지주택공사가 있으나, 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상되어 실제 낙찰자가 인수할 보증금은 없을 것으로 보입니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본 물건이 위치한 봉곡동은 정비된 주택지대와 함께 상업 시설이 혼합된 지역으로, 시장, 마트 등 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. '근린주택' 용도로 보아 다양한 근린생활시설 입점이 가능하며, 인근 주거 수요를 흡수할 수 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

인근에 시장, 마트 등 생활 편의시설이 풍부하게 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

4.3. 교육 시설

경남관광고등학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호 구역으로 지정되어 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인

한국토지주택공사(LH)가 대항력 있는 임차인으로 등재되어 있습니다. 전입일자(2008-11-26) 및 확정일자(2014-09-11)를 고려할 때, 선순위 임차권의 효력을 가질 수 있으나, 배당 신고일자(2026-01-06)가 임의경매 개시 결정일(2025-09-01)보다 늦어 배당으로 보증금 전액을 회수할 가능성이 높습니다. 그럼에도 불구하고, 배당 결과에 따라 명도에 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

5.2. 기타 리스크

* 제시외 건물 포함 매각: 건물 면적 외 별도로 제시외 건물(13.10㎡)이 포함되어 매각되므로, 해당 부분의 현황 및 철거 가능성 등을 사전 확인해야 합니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠으며, 외부 관찰 및 공부를 바탕으로 평가되었습니다. 실제 내부 이용 상황, 관리 상태, 하자 여부 등은 반드시 재확인해야 합니다.

6. 투자 포인트

* 우수한 입지: 주택지대와 상업시설이 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 근린주택 용도: 주거와 상업 기능을 겸할 수 있는 근린주택으로, 임대 수익과 자산 가치 상승을 동시에 기대할 수 있습니다.

* 개발 가능성: 창원시의 지속적인 개발 계획과 함께 지역 내 재건축 및 신축 가능성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구 봉곡동에 위치한 근린주택으로, 인근 주택가 및 상업시설과 어우러져 생활 편의성이 높습니다. 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)이 존재하나, 배당을 통한 보증금 회수가 예상되어 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 제시외 건물 포함 및 내부 확인 불가 등의 리스크 요인을 철저히 조사해야 합니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 채권 총액이 높아 경매 절차를 주시해야 합니다.

8. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 유사 물건의 매매가는 대략 5억 2천만원에서 8억원 수준으로 파악되었습니다. 본 물건의 감정가는 451,534,770원입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 불확실할 수 있으나, 현재까지의 정보로는 배당을 통해 회수 가능성이 높아 실질적 인수 보증금은 0원으로 예상됩니다. 제시외 건물 및 내부 확인 불가 리스크를 감안해야 합니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 최소 10%~20% 이상 유찰될 가능성을 염두에 두고, 현재 시세 및 잠재적 리스크를 반영하여 4억 3천만원 ~ 4억 7천만원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 분석 재확인 후 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

*참고사항: 본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 주변 시세 추정에 기반한 것이며, 실제 경매 진행 상황 및 낙찰 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 시세 및 권리 분석을 위해서는 추가적인 현장 조사와 전문가 상담이 필요합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.