나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12010 [1] 경상남도 김해시 어방동 520-10 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코감정 · 평가일 2025.09.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 어방동 소재 "인제대학교 김해캠퍼스" 남동측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 주로 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔 등이 소재하는 상업 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

완경사지 내 자체지반 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(어방지구) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트조 스라브지붕 6층 건물로서, (사용승인일: 1997.04.19) 외벽: 판넬 마감, 치장석재 붙임, 몰탈위 페인팅 등. 내벽: 인테리어 마감, 벽지 붙임, 타일 붙임 등. 창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

지하1층, 1층: 숙박시설(주차장 등), 2층 ~ 6층: 숙박시설로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 바닥난방설비, 승강기설비, 소방 관련설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1, 1-2) 매각 포함.
목록1.에 소재하는 지하수 관정, 목록2.와 연결된 옥탑실, 물탱크실 등은 관행상 토지 및 건물과 일체로 거래되는 바 각 포함하여 평가함.
인접필지와 지적경계가 불분명한 바, 정확한 경계확정은 측량을 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경12010 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 어방동 520-10

* 도로명 주소: 경상남도 김해시 활천로255번길 41-12 (어방동)

* 건물명: 더메이관광호텔

* 용도: 숙박시설 (건축물대장상: 근린생활시설, 숙박시설)

* 감정가: 3,557,422,000원

* 토지 면적: 425.70㎡ (약 128.77평)

* 건물 면적: 1619.27㎡ (약 489.85평)

* 건물 규모: 지하 1층, 지상 6층 (철근콘크리트구조)

* 사용승인일: 1997년 4월 19일

* 매각 조건: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 대형기선저인망수산업협동조합

* 주요 특이사항: 제시외 건물(1-1, 1-2) 매각 포함. 목록1.에 소재하는 지하수 관정, 목록2.와 연결된 옥탑실, 물탱크실 등은 관행상 토지 및 건물과 일체로 거래되는 바 각 포함하여 평가함.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경상남도 김해시 어방동 소재 "인제대학교 김해캠퍼스" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 주로 숙박시설, 근린생활시설, 공동주택, 오피스텔 등이 소재하는 상업 지대입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 완경사지 내 자체 지반이 평탄하게 조성된 세장형 토지로서, 현재 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 남측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로가 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(어방지구)으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3, 근저당권, 대형기선저인망수산업협동조합, 2019년 6월 14일 접수.

* 인수되는 권리: 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부 채권 총액: 3,190,805,580원 (토지 및 건물 등기부 기준)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 현황 및 대항력 있는 임차인 존재 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 소유권 및 기타 권리 사항:

* 소유권 이전: 이성균 (2018년 11월 5일)

* 기타 권리: 경남신용보증재단, 김해시, 국민건강보험공단, 김해세무서장 등의 가압류 및 압류 등기 이력이 존재하나, 모두 말소 대상입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설 현황: 본 물건은 인제대학교 김해캠퍼스 남동측 인근 상업지역에 위치하여, 대학생 및 교직원을 대상으로 하는 숙박, 근린생활시설 등의 상권이 형성되어 있습니다.

* 유동인구 특성: 인근 대학가 특성상 젊은 연령층의 유동인구가 많을 것으로 예상되며, 이는 숙박시설 운영에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 경쟁 시설 현황: 주변에 유사한 숙박시설 및 근린생활시설이 다수 존재할 것으로 예상되므로, 경쟁력 확보를 위한 차별화 전략이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 인제대학교 외에 대형마트, 병원, 관공서 등의 주요 편의시설은 차량 접근성을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 교육 시설: 인제대학교 김해캠퍼스가 바로 인접해 있어 교육 환경은 우수합니다.

* 주거 환경: 주변에 공동주택 및 오피스텔이 혼재되어 있어, 지역의 주거 및 상업 기능을 함께 수행하는 지역입니다.

* 혐오시설 유무: 현재까지 조사된 정보 및 검색 결과, 본 물건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1997년에 사용 승인된 건물로, 약 30년의 경과 연수를 감안할 때, 유지보수 및 리모델링에 상당한 비용이 발생할 수 있습니다.

* 경계 불분명: 인접 필지와 지적 경계가 불분명하여 정확한 경계 확정을 위한 측량이 필요하며, 이는 예상치 못한 토지 경계 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 부합물: 매각에 포함되는 제시외 건물 및 부합물의 현황, 철거 또는 원상복구 필요성, 관련 비용 등을 사전에 철저히 검토해야 합니다.

* 임대차 관계 미확인: 인수 보증금이 없으나, 임대 관계가 미상으로 확인되어 실제 점유자와의 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 소요될 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 일부 제한 구역(가축사육제한구역, 상대보호구역)에 포함되어 있어, 향후 용도 변경이나 건축 시 관련 규제를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인제대학교 인근 상업지역에 위치한 숙박시설로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 말소될 것으로 예상되어 비교적 안전한 편입니다. 대학가 배후 수요를 바탕으로 한 상권 잠재력은 있으나, 건물 노후화, 경계 불분명, 임대차 관계 미확인 등은 주요 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대학가 배후 수요: 인제대학교 학생 및 교직원을 대상으로 하는 숙박 수요가 기대됩니다.

* 일괄 매각 조건: 토지와 건물을 함께 취득하여 개발 및 활용의 유연성을 확보할 수 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 현재 감정가와 주변 시세, 향후 지역 개발 가능성을 면밀히 분석하여 저평가된 가치를 발굴할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정은 시세 조사, 현장 방문을 통한 건물 상태 정밀 진단, 명도 비용 및 리모델링 비용 추정, 예상 임대 수익률 분석 등 추가적인 심층 분석이 필요합니다. 인수 보증금이 없다는 점을 고려하여, 감정가를 기준으로 낙찰 가능성, 투자 회수 기간, 목표 수익률 등을 종합적으로 검토하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.